北京凱晨置業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理 高波

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　凱晨世貿(mào)中心

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　凱晨世貿(mào)中心

　　凱晨世貿(mào)中心剛設(shè)計的時候，是請的是美國SOM主設(shè)計師設(shè)計的，他設(shè)計了中國最高的樓上海經(jīng)貿(mào)大廈，現(xiàn)在在設(shè)計阿聯(lián)酋的一個大廈。SOM還設(shè)計了工商銀行總行、金融街的一個樓。他們的設(shè)計從安全角度來說，作為我們開發(fā)商和使用者確實有一定差異。開發(fā)者和使用者和設(shè)計師的差異，我們舉一個例子來說。當(dāng)時設(shè)計的時候，整個電梯的系統(tǒng)和安全系統(tǒng)是怎么樣結(jié)合的，尤其是我們做這一個項目的時候，911剛剛完，大家對公共建筑安全問題非常的關(guān)注。很明顯的是，經(jīng)貿(mào)大廈增加了一個新的設(shè)施，新進去有一個杠子擋著，弄得大家很不方便。我們要給大家一個非常方便和安全的管理方式。他的理念是，人和車要進地庫的時候，要轉(zhuǎn)換電梯。從地庫出來之后，有一條安防系統(tǒng)。我跟他們爭論了半天，說這一個安全非常不好使。我人還要換一層電梯才能上去，才能進入辦公區(qū)。像我們進入高檔寫字樓、開車的人地位和職位比較高，習(xí)慣了很方便的形式，一下車就坐電梯直接進去辦公區(qū)。這樣的使用方法跟SOM設(shè)計也有相沖突了。我們用了一個折中的方法，三棟樓，每一棟樓有8部電梯，其中兩部電梯下到地下一、二、三，其他電梯要到首層。他原來的觀點是非常安全和非常好的觀點，但是我的樓已經(jīng)建好入駐使用超過50%，但是客戶的反應(yīng)來說非常不習(xí)慣，天天抱怨說這一個怎么辦，我老換電梯，老耽誤時間。原先我們承諾是等候不超過30秒，現(xiàn)在等候不超過30秒，但是換電梯遠遠超過30秒。我們貼卡上電梯，外人上不了電梯。貼卡也不方便，天天想著要帶著卡。有的時候，沒有帶，上班早了，上不了電梯了。開發(fā)商用了很多安全方面的東西，但是我們的用戶不太愿意接受這一些東西。開發(fā)商投入了很多費用，要跟用戶的需用結(jié)合。如果大家有時間可以去地下二和三層參觀一下車庫，上了一個先進的系統(tǒng)，沒有人的時候，會顯示你有沒有停錯車位。但是有一條，你停車之后得刷一下卡，保證物業(yè)能夠得到信號——你沒有誤停車位。很多客人說，這不方便，上車還得刷卡開走，下車還得刷卡停住。客戶說，這樣不方便，還是你人工來做方便。有一個客戶說，我們100多個車位，我們不要這一個系統(tǒng)，把它取消了，讓人工來管理，這樣做很難達到開發(fā)商的初衷。
　　今天講的主要是凱晨世貿(mào)中心產(chǎn)品定位與使用功能的實現(xiàn)。
　　功能大家看到了，也都實現(xiàn)了。借這一個機會，我介紹一下凱晨世貿(mào)中心的情況。很多東西，大家只是看到表面的，如果沒有我們的介紹，大家也不會直觀的了解到實質(zhì)的。
　　凱晨世貿(mào)中心真正投資商是中國中化集團公司，是國務(wù)院國資委監(jiān)管的國有重要骨干企業(yè)，已經(jīng)連續(xù)17年入圍全球500強，現(xiàn)在排名第11。中化集團涉足房地產(chǎn)有20多年歷史了，現(xiàn)在有三家控股公司，一個是中化國際，一個是中化化肥，還有一個是方興地產(chǎn)（中國）有限公司。 方興地產(chǎn)（中國）有限公司是中化集團在地產(chǎn)和酒店領(lǐng)域的旗艦企業(yè)。中化集團是方興地產(chǎn)最大的股東，方興地產(chǎn)在北京、上海和珠海開發(fā)了多個地產(chǎn)項目，包括凱晨世貿(mào)中心、財富廣場、張楊濱江苑、上海國際客運中心、珠海的“每一間”等。
　　凱晨世貿(mào)中心宣傳的口號是“政金交匯，王者之風(fēng)”，它在西長安街，緊鄰著金融街。金融街宣傳口號是“融金作海，東方華爾街”。
　　這是凱晨世貿(mào)中心的地理位置。
　　下面說一下凱晨世貿(mào)中心技術(shù)方面的參數(shù)。
　　這一個樓在北京市，單體面積是最大的，占地43700平方米。
　　西長安街的一些建筑是四四方方、對稱的。如果我們還是對稱的，會非常的呆板。我們還是有一定的規(guī)則，還要融入一些中國的文化，要打破對稱性。最后出來的風(fēng)格是斜對稱。東北和西南，東南和西北是對稱的，融入了一些中國的文化。這一些折線是中國的文化和中國的一些符號。
　　我們理解的高端寫字樓10大定義：
　　1、標(biāo)新立異的立面，長安街絕對地標(biāo)。在西長安街里面，我們是一個地標(biāo)性的建筑。
　　2、世界最大的智能生態(tài)雙層呼吸式幕墻。
　　3、中國最大雙挑空中庭大堂。高度是57.1米的高度。
　　4、北京高端寫字樓中第一家觀光電梯。兩個大堂，每一個大堂有一個觀光電梯，這又叫VIP電梯。所有在13層辦公的人，不用坐普通電梯，直接坐觀光電梯。
　　5、西長安街上最高的總裁行政層。
　　6、北京高端寫字樓中最大的空中花園。
　　7、北京頂級寫字樓最大的環(huán)樓水景。
　　8、北京標(biāo)準(zhǔn)凈高最高的頂級寫字樓之一。
　　9、北京高端寫字樓人均最多的地下停車庫。
　　10、西長安街配套最全的純商務(wù)寫字樓。
　　立面帶有中國的文字和符號、佛教中吉祥如意的字符。它的立面形狀是L型、折線型。
　　這一個項目，幕墻的外立面總建筑面積超過了5萬平方米，是世界上最大的智能生態(tài)雙層呼吸式幕墻。我們從節(jié)能角度考慮，現(xiàn)在在使用當(dāng)中達到了我們初步的設(shè)想。按照傳統(tǒng)的節(jié)能，達到了節(jié)能40%。整個設(shè)計是瑞士旭密林幕墻技術(shù)有限公司設(shè)計的，很好的完成了我們的設(shè)想。
　　這是一個挑空大堂，是57.1，總建筑面積是3千平方米。它有一個特點，陽光從南側(cè)直射通過大堂可以射到北側(cè)。建筑這么大體量，如果放在長安街的南側(cè)，會有壓抑的感覺。通過陽光的射入，可以減少壓抑的感覺。
　　整個大堂采用了非常豐富的單元，不像傳統(tǒng)的大堂，傳統(tǒng)的大堂是很規(guī)整。隔壁的遠洋大廈是非常規(guī)整的大廈。為了讓大堂豐富，避免呆板，我們有幾種形式：
　　1、小島。小島就是辦公的功能，有木門小島、玻璃小島、不銹鋼小島。
　　2、VIP電梯，增加了大廳的動感。
　　3、連橋。
　　作為寫字樓，作為VIP用觀光電梯，就我們了解的情況，在國內(nèi)是第一家。觀光電梯用在酒店和娛樂場所非常多，但是用在寫字樓而且為寫字樓某一個樓層服務(wù)，據(jù)我們了解，在北京是首創(chuàng)的。觀光電梯在凱晨世貿(mào)中心項目里面是非常成功的。從它達到的銷售和租賃效果來說，完全提升了品質(zhì)。根據(jù)規(guī)劃的要求，13層往建筑外立面退了15、16米，我們選用了兩個方案：
　　1、增加了VIP電梯，讓他們在這里面辦公真正體驗到老板、與眾不同的感覺。
　　2、做了屋面的空中花園。這是在13層辦公獨有的。通過這樣的變化，把13層的售價和租價提高了50%。
　　凈高是3.2米，可以盡情裝點個性空間。在北京，尤其是長安街，對高度、容積率是有限制的。一般來說，能夠達到2.8米的凈高相當(dāng)不錯了。現(xiàn)在，我們的達到了3.2，這是非常好的感覺。3.2，可以有小型的會議室、接待廳。在樓上可以安排70、80人的會議室。在北京有屋頂花園，是非常不錯的。尤其是在長安街上，從呼吸新鮮空氣、氧吧這一塊感覺到非常不錯。在長安街上的寫字樓里，是獨此一家。雖然我們沒有直升飛機的停機坪，但是我們有屋頂花園，這是獨此一家。
　　這是屋頂花園。這一個花園是租擺式的，不是種植的。一年三季可以有很多的變化，尤其是有重要客人來，我可以把屋頂花園按照客人的習(xí)慣和莊重程度來重新布置。而且也可以拆卸，讓它變成一個平臺。
　　這一個樓環(huán)湖水景總面積達到了4680平方米。整個水池子，噴泉的變化、音樂的變化等很多。
　　冬天北京比較干燥，有4000多平米水池，對空氣有調(diào)節(jié)的作用。中午，寫字樓里面的用戶吃完中飯之后，可以在樓外呼吸到比較濕潤的空氣，起到調(diào)節(jié)的作用。
　　標(biāo)準(zhǔn)層是2.8，作為甲級寫字樓來說有一點落后了。如果做到頂級寫字樓，至少要達到2.8米以上。2.8到3米是一個標(biāo)準(zhǔn)，再低了，檔次已經(jīng)很低了。
　　剛才提到了交通問題，車多了之后，寫字樓旁邊停滿了車。交通和停車問題是寫字樓和住宅開發(fā)商要考慮的問題。我們這一塊，萬平方米面積達到了83個。北京的規(guī)定是一萬平方米是65個車位，很多開發(fā)商沒有做到。能夠做到65個停車位的也很少。車位對凱晨世貿(mào)中心來說也是一個賣點。車位的智能化管理系統(tǒng)、車庫的高度、車庫的配置，達到了北京市最貴的車位，60萬一個車位，但是銷售情況非常好。
　　西長安街配套最全的純商務(wù)寫字樓，有郵局、商場、餐廳等等，基本上都有。我們配置的職工餐廳是按照香港茶餐廳檔次配置的。
　　凱晨世貿(mào)中心項目的配置跟國貿(mào)中心三期有一定的差距，畢竟是02年開始籌劃的。下一步，我贊同喬治說的觀點，有一些地方需要完善。我們項目在配電這一塊正在完善。
　　我們照明配置比較高。在辦公區(qū)，我們配置了500LX辦公照明環(huán)境，這在寫字樓里面的標(biāo)準(zhǔn)是非常高的。國家寫字樓標(biāo)準(zhǔn)是不超過400LX。我們使用的會議室已經(jīng)超過了500LX，餐廳達到了200LX。
　　電梯跟國貿(mào)中心三期是一樣的，等候時間不超過30秒。空調(diào)基本上用的是約克的。我們當(dāng)時也考慮了冰制冷。但是低溫送風(fēng)的問題，從國內(nèi)經(jīng)驗，包括施工的經(jīng)驗，包括設(shè)計的經(jīng)驗來說，遠遠達不到使用標(biāo)準(zhǔn)。所以我們還是用傳統(tǒng)的制冷，沒有用VAV的制冷。但是，我們整個系統(tǒng)也是可以變風(fēng)量的。
　　智能化這一塊，用的是Honeywell，有樓宇、信息、辦公、消防、安防一體化系統(tǒng)。達到了一定節(jié)能的作用。
　　我們的裝修也是美國SOM做的設(shè)計。
　　凱晨世貿(mào)中心從06年開始到今年獲得了不下30個獎項，包括中國建筑藝術(shù)獎、寫字樓獎等。
　　我們認為，SOM的設(shè)計很好。包括北京的建筑業(yè)界對它的評價非常高。這是主設(shè)計師，上海經(jīng)貿(mào)大廈是他設(shè)計的。
　　瑞士旭密林幕墻有限公司是一家專業(yè)從事幕墻設(shè)計、生產(chǎn)、技術(shù)咨詢的公司，在業(yè)界享有盛名。瑞士在保險大廈和阿聯(lián)酋迪拜王子酒店的幕墻設(shè)計都是它做的。節(jié)能方面，做得非常好，可以達到40%的節(jié)能。
　　西城區(qū)政府對凱晨世貿(mào)中心項目支持非常大。凱晨世貿(mào)中心從地界劃分來說不屬于金融街，因為我們項目的成功，包括效益和設(shè)計的成功，西城區(qū)政府給我們一個很大支持，享受西城區(qū)促進金融發(fā)展優(yōu)惠政策。
　　凱晨世貿(mào)中心的特點，我基本上就介紹到這兒。