靜悄悄的大街，明媚的陽光投射在城市中心區一幢幢破敗的高樓大廈上，絕大部分
窗戶的玻璃都已經打破，黑洞洞的窗口里不知道會有些什么，
玻璃幕墻脫落，外墻在經年累月的風吹日曬下早已看不出原來的顏色，許多房屋
門已被拆掉多年，內部
金屬結構全部洗劫一空，只能從外形上看出這些房屋昔日曾經是奢華的住宅，建筑物之間植物毫無約束地瘋長，……這是哪里？這是底特律，昔日的美國重要港埠、世界汽車工業中心和音樂之都，今天人稱“美國鬼城”，該市城區那些被木板和柵欄封死的建筑已經成為城市探險樂園，城區中心地帶伍德沃得大街（Woodward Avenue）周圍6個街區在城市探險愛好者眼中誘惑力尤其強烈，更有一些藝術家專程來到這里的廢墟中徜徉，尋找靈感。淪為“鬼城”的不僅底特律城區一地，同樣的景象也已經程度不等地出現在美國的布法羅、德國的萊比錫、英國的利物浦和曼徹斯特、
俄羅斯的伊凡諾夫等城市，將來也很有可能是中國不少城市的景象。
底特律的昔日輝煌與今日衰敗
今日破敗不堪的底特律有過輝煌的過去。正如“底特律”法文原意“河口之城”所預示的那樣，這座城市于18世紀末借水路樞紐之便而興，依托航運、造船和制造工業繁榮起來，偉大發明家愛迪生早年便是在底特律的火車上賣報紙起家，老亨利·福特在底特律生產了著名的T型車，……底特律的這些偉大兒子不僅改變了美國，而且深刻改變了全世界人們的經濟和生活方式。愛迪生的發明和他創辦的電力公司讓底特律成為最早亮起電燈的城市；福特則開創了汽車時代，他和同時代的其他一批汽車工業先驅薈萃底特律，使得“底特律”一度成為汽車工業代名詞，至今美國三大汽車巨頭通用、福特和克萊斯勒的總部仍都位于底特律。也正是得益于汽車工業的發展，底特律在1901年成為第一個鋪設水泥公路的城市，在1915 年首先安裝了城市交通信號燈，并在1942年成為美國第一個擁有城市高速公路的城市。
當時底特律經濟的發展吸引了大批外地居民涌入，底特律常住居民人數在20世紀上半葉急劇膨脹，1950年便達到了185萬的巔峰，市政府更按照300萬人口的規模設計規劃城市。但1967年的一場種族暴亂不僅迫使當時的美國總統出動了五千兵力入城鎮壓，導致40人死亡、數千人受傷、7200人被捕、數百幢建筑被燒或受損、三大汽車業巨頭全部停工停產，而且導致了白人中產階級大規模逃離，市區人口銳減，并形成了“暴亂——居民外遷——服務業受創——生活便利性降低——居民加速外遷”的惡性循環。1970年代以來，美國制造業國際競爭力下降，美國三大汽車公司在與日本、歐洲廠商乃至新興韓國廠商的較量中節節敗退，進一步加劇了底特律的衰敗。
據2005年統計，底特律的人口已縮減到88萬余，比2000年人口普查時又減少了約6.8%，不足當年巔峰時期的一半；目前進一步下降到60萬左右，全市31%的居民掙扎在貧困線下，2008年失業率高達18%。由于就業機會稀少，預ch計底特律已經持續了40余年的人口減少進程還會延續到2030年前后。隨著人口的減少，底特律市人口種族構成也發生了根本變化，由于白人撤離，南方黑人涌入，現在底特律人口中黑人占9成左右。
人口外逃造就了底特律中心城區“素負盛名”的衰敗景象：為了拿到保險金后逃離這個城市，許多業主在購買房屋保險后故意縱火燒毀自家房屋；廢棄的房屋成為無家可歸者的容身之地，而他們在點火取暖時往往會不小心點著房子；……更有甚者，城市局部衰敗所造成的社會問題還會如同癌癥一樣擴散到其它城區，導致衰敗傳染開來，因為黑社會、販毒團伙在衰敗城區中成長起來，為了給自己創造更多的樂園，他們往往會故意縱火，以便趕走整個社區的居民，就如同美國畜牧業大亨焚燒巴西亞馬遜熱帶雨林以便為自己的肉牛開辟牧場一樣。
人口減少、居民區衰敗并非底特律一地獨有，由于出生率下降、支柱產業衰退等因素，不少國家、特別是發達國家和新興工業化經濟體的中小城市和村鎮已經陷入人口萎縮而無力自拔。日本許多村鎮現在只剩少數老人，未來可能不復存在；美國堪薩斯州和南、北達科他州青壯年人口幾乎蕩然無存，堪薩斯州有些城鎮祭出贈送土地的招數，力圖挽留人口，但仍難言見效；歐洲生育率下降已經越過維持人口規模不至絕對減少的轉折點，東歐和中歐某些地區的衰敗甚至使得這一地區野生狼群重新出現并不斷擴大。正因為如此，當眼下的美國經濟危機中“1美元別墅”之類新聞撩撥得一些中國投資者心癢難捺想去美國房地產市場抄底時，美國《洛杉磯時報》就此采訪我，我主張中國投資者慎重從事，不要盲目用國內城區房產價格長期內持續上漲的思路套到美國市場上。因為美國、整個北美人少地多，而且城市化早已完成，一個城市的支柱產業一旦衰退，居民可能棄而去之，城市房地產在較長時間跨度上未必持續上漲，希望中國投資者去美國抄底房地產不要抄到候補“鬼城”。
人口逆轉與過度城市化可能造就中國“鬼城”
盡管中國城市化進程正如火如荼，不少學者也將城市化列為中國經濟未來最大驅動力量而寄予高度期望，“鬼城”的命運同樣未必沒有可能落到一批中國城市、至少是他們的某些城區頭上。何以如此？這種風險的根源在于僵硬而且不對稱的計劃生育政策可能導致中國人口高度老齡化，致使國家總人口在達到某個高峰之后猝然轉為快速減少；而國家總人口一旦轉入下降，今天過度的城市化將使得屆時日趨減少和衰老的人口不足以填充城市設施。
在這個問題上，我們不可受當前眾多民工源源不斷涌入城市、特別是東部大城市的景象所欺騙而過度樂觀，因為民工到東部打工固然有一部分是正常城市化的結果，但還有相當一部分是農村和縣域、中西部本土經濟凋敝所致。鑒于解放前舊中國和其它發展中國家沿海和大城市片面發展所造成的一系列嚴重經濟、社會、政治和軍事安全問題，新中國歷史上曾經高度重視緩解區域發展失衡，在東部和中西部、城市和農村、大城市和中小城鎮之間均衡配置經濟資源，一批地方國企和集體企業（起源于1960—1970年代大力發展的社隊企業）成為地方經濟的骨干，容納了大量就業，形成了一定的技術積累。但前些年由于進口貨物、服務和外資企業（他們往往得到了政府片面的優惠政策扶持）競爭，也由于國企改革措施的某些重大失誤，農村和縣域、特別是中西部地方國企和集體企業大面積破產關閉，新增勞動力不但在本地無從尋找合適就業機會，反而要與本地破產倒閉企業員工競爭沿海地區就業機會。雖說各區域發展完全同步不太可能，但以農村和縣域、中西部本土經濟凋敝為代價造就東部局部繁榮，這種繁榮注定不可能持續，在道義上也不應持續。而且，這種難乎為繼的轉折點到來可能會比許多人所樂觀預計的要早，因為素來是剩余勞動力源泉的廣大中西部農村剩余勞動力已經出現了相當明顯的枯竭跡象。國務院發展研究中心農村發展部課題組前兩年調查過中西部幾個民工輸出大省的成百個村莊，發現這些地方人口結構猶如經歷了戰爭，見不到19歲至39歲的男人。
某些熱門政策、主張可能加劇未來中國“鬼城”問題
不僅如此，某些當下熱門的“發展經濟”和“改革”措施未來有可能加劇中國“鬼城”問題。如目前不少大城市熱衷于發展“總部經濟”，其實當下炙手可熱的“總部基地”本質上不過是國內離岸金融中心，是利用低稅率優惠吸引大型企業集團將其總部名義上注冊在這個那個總部基地，然后通過企業內部轉移定價將賬面利潤集中到總部賬上，享受總部基地的稅收優惠。在這種安排下，設立總部基地的城市和大型企業集團固然實現了短期的“雙贏”，但代價往往是這些企業實際生產經營所在地付出了資源、環境、人力，卻得不到相應的財政回報而發展滯后。設立總部基地的大城市固然短期內貌似受益，但他們將由此設立過多的設施，一旦遭遇產業結構調整、總人口下降等沖擊，他們將面臨更嚴重的“鬼城”問題。
又如城市住宅用地權期限問題，這些年流行的觀點是攻擊70年使用權，主張到期自動續租，甚至主張土地私有化。由于這些主張常常打著“維權”的旗號，所以頗能吸引一些人。其實，我們深入思考就可以發現這種主張未必真正符合居民公利。因為中國人地關系決定了多層、高層公寓是中國住宅的主流形式，而這些住宅樓不可能長命百歲，大多數不到70年使用權期滿就需要大修，甚至徹底拆除，只有這樣才能保持居民區和整個城市面貌常新，活力常在。但這些住宅樓住戶如果分戶獲得的土地使用權期限太長，甚至永久，那么屆時的改造將遭遇巨大困難。不必過度指望住戶繳納的住宅大修基金，如果物業費收繳都是難題，這筆費用的收繳就更困難。給予住宅樓住戶名義上的土地永久使用權并無實際意義，因為一幢住宅樓的數百住戶共有的這塊土地假如平分，任何一戶都不可能單獨在瓜分后的幾平方厘米土地上蓋房居住。“民宅禁商”被某些熱衷于“維權”人士抨擊為侵犯《物權法》之類權益而被“糾正”，但民宅商用只會加劇住宅樓損耗，導致上述問題提前到來。
中國“鬼城”問題已初露端倪
其實，由于一些地區領導急功近利，只顧為自己創造“政績”謀求升遷，即使在“城市化”口號喊得震天動地的今天，中國某些城市的某些局部衰敗景象也已經初露端倪，主要表現為他們所力推的大型工程項目荒廢。
因腐敗已被執行死刑的安徽省原副省長王懷忠當過阜陽行署專員、地委書記，他在1990年代初提出了將阜陽建成淮北大都市的設想，常對下屬們說阜陽是中國第一大市，人口1220萬，比上海還多20萬，他這個阜陽市委書記絲毫不比上海市委書記弱。為了實施他的“大都市”計劃，王懷忠在阜陽力推上馬了大電廠、大油田、大動物園等一批大項目，其中1995年動工的機場擴建工程圈地數千畝，歷時3年方才建成，投資從預計的6000萬元追加到3.2億元；而當年跟阜陽一同申請建機場的江蘇南通市，在一個方案、一個圖紙、批文幾乎同時下達的情況下，飛機場不到兩年就完成，耗資近1億。更糟糕的是，由于客源嚴重不足，擴建后的阜陽機場勉強營運1年后就被迫關閉，成為野生動物樂園。而為了建設這個“野生動物樂園”，當年阜陽市的政府工作人員、教師、農民每人被攤派了數百元機場建設費。從機場擴建工程動工當年起，阜陽市委市政府便開始下達硬性財政收入指標，給基層組織工作造成了巨大壓力，以至于某鄉鎮發生了一起鄉長帶槍強收提留款打死村民的事件，而王懷忠對此不聞不問，直到飛機場擴建工程完工，他連擴建機場的可行性報告都沒有看幾頁。
還有筆者去過幾次的珠海，我第一次到達珠海機場時就震驚于其規模的巨大和空蕩。這個風光優美的城市現在還在發展，并未如同底特律那樣已經人口銳減；在筆者去過的城市民用機場中，珠海機場人流量絕對數也肯定算不上最少；但由于機場太大，珠海機場是筆者去過的城市民用機場中顯得最荒涼的機場。至于規模并不大的珠海市當年為什么要建設規模如此龐大的機場，這項決策是成功還是敗筆，相信主事者自己也心知肚明。
中國房地產業界已經形成了房地產價格持續上漲的觀念，我也相信，雖然今年年末中國房地產市場價格也未必能夠真正觸底，但在較長時間跨度上，中國城市房地產市場價格可以說是持續上漲的，因為中國人多地少，而且正在城市化，一個城市即使支柱產業衰退，新涌入的居民也會發展起來新的產業。但如上文所述，如果放到更長的時間跨度上考察，房地產價格持續上漲規律又將失效。
結束語
中國是全世界唯一具有五千年不間斷文明史的國家，大多數城市歷史上都幾經興廢；從長遠來看，目前的城市、包括那些時下如日中天的大城市也難逃此規律。我們無法改變城市興廢的規律，但希望我們能夠通過自己的努力，避免未來的“鬼城”問題過于嚴重，緩解這個過程中的痛楚，降低代價，避免某一個、幾個城市的衰敗給國家命運帶來不可彌補的創傷。
作者簡介：
梅新育：國家商務部國際貿易經濟合作研究院副研究員,北京郵電大學兼職客座教授。
男，漢族， 1968年生于武漢市。
1985～1989年就學于武漢工學院(今武漢理工大學)機械設計與制造專業。、
1989～1993年在湖北省機械產品質量監督總站工作，1993～1996年在武漢大學世界經濟系攻讀碩士學位；
1996～1997年在中國人民銀行武漢市分行計劃統計處工作；
1997年6～10月在中國人民銀行總行調查統計司從事重點國有大型企業運行監測分析工作。
1997年10月入武漢大學世界經濟系攻讀博士研究生。
2000年7月畢業到北京市外經貿委國際貿易研究所工作。
2000年11月至2003年在南開大學理論經濟學博士后流動站從事博士后研究。
2002年9月起在外經貿部國際貿易經濟合作研究院從事研究工作。
在工作和學習期間，先后主持、參加30多項科研課題，發表學術論文數十篇，評論等數百篇，獨著專著1本，主筆、參編專著6本；合譯學術專著1本。
代表性成果：
1.《國際游資與國際金融體系》，人民出版社，2004年10月，獨著；
2.《90年代美國經濟》，山西經濟出版社，2000年版，合著；
3.《大流轉——國際貨幣風云錄》，經濟日報出版社，2000年版，合著；
座右銘：不帶任何條條框框地去發現問題,本著對社會對政府震動最小的原則探尋解決方案。
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