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住建部專家:房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅

來(lái)源:網(wǎng)易新聞  作者:編輯  日期:2015-7-29
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  核心提示:顧云昌認(rèn)為,核心城市房?jī)r(jià)上漲在全世界的規(guī)律都如此,所以北京、上海、深圳房?jī)r(jià)仍在上漲不足為奇。但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)中國(guó)是存在房地產(chǎn)泡沫的,只是泡沫正在縮小且不會(huì)破裂。

  核心提示:顧云昌認(rèn)為,核心城市房?jī)r(jià)上漲在全世界的規(guī)律都如此,所以北京、上海、深圳房?jī)r(jià)仍在上漲不足為奇。但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)中國(guó)是存在房地產(chǎn)泡沫的,只是泡沫正在縮小且不會(huì)破裂

  出席今年在三亞舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇之前,住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌剛剛結(jié)束在英國(guó)的考察。

  據(jù)其觀察,英國(guó)的房?jī)r(jià)描述有三根曲線,第一根曲線是英國(guó)房?jī)r(jià)曲線,十年大概翻了一番。第二根曲線是描述倫敦房?jī)r(jià)的曲線,斜度更大,漲得更快一些。第三根曲線是倫敦中心地段高品質(zhì)房屋的房?jī)r(jià),上漲得更快。

  顧云昌認(rèn)為,核心城市房?jī)r(jià)上漲在全世界的規(guī)律都如此,所以北京、上海、深圳房?jī)r(jià)仍在上漲不足為奇。但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)中國(guó)是存在房地產(chǎn)泡沫的,只是泡沫正在縮小且不會(huì)破裂。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的政策方面,顧云昌的判斷是,正在松綁,制度建設(shè)仍在路上。

  泡沫正在縮小

  顧云昌認(rèn)為,從2011年到2015年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫在變小。判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)之一是房?jī)r(jià)收入比。這亦是全球通用指標(biāo)。

  雖然合理范圍沒(méi)有嚴(yán)格界定,不過(guò)根據(jù)世界銀行在1998年對(duì)世界上96個(gè)地區(qū)的資料統(tǒng)計(jì)顯示,這些地區(qū)房?jī)r(jià)收入比最高的為30,最低的為0.8,平均值為8.4,中位數(shù)為6.4,一般而言,在發(fā)達(dá)國(guó)家如果房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可以視為泡沫區(qū)。

  2014年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.1,延續(xù)了2010年以來(lái)的下行趨勢(shì)。顧云昌指出,近四五年的時(shí)間里,從全國(guó)平均數(shù)據(jù)看,房?jī)r(jià)平均每年上漲約2%,但收入上漲7%-8%左右,所以房?jī)r(jià)收入比在縮小。

  地區(qū)之間有分化。數(shù)據(jù)顯示,2014年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排名中,深圳的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20,位居第一位,其次是廈、北京、上海、廣州、杭州和福州,其房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8,這組數(shù)據(jù)意味著,這些收入達(dá)到平均水平的家庭,若要購(gòu)買一套普通的商品住宅,將要花費(fèi)掉10年以上的家庭收入。在深圳,購(gòu)買一套普通商品住宅則需要20年以上的家庭收入。

  顧云昌認(rèn)為,中國(guó)的三四線城市的房地產(chǎn),基本沒(méi)有泡沫。一線城市是有泡沫的,而恰恰在一線城市房?jī)r(jià)還在漲。但一線城市泡沫不會(huì)破滅,因?yàn)樗鼈冇匈?gòu)買力支撐。

  短期政策仍以松綁為主

  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直受政策影響較大,顧云昌判斷貨幣政策的走勢(shì)暫時(shí)不會(huì)變。“市場(chǎng)進(jìn)入分化階段后,政策總體上還是以松綁為主。”

  他進(jìn)一步分析說(shuō),一線城市特別是深圳領(lǐng)漲,和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系密切相關(guān)。在寬松的貨幣政策環(huán)境下,供求關(guān)系緊張必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,銷售迅速;而市場(chǎng)仍處于供大于求的狀態(tài)中,即使貨幣環(huán)境再寬松,市場(chǎng)回升速度也會(huì)比較慢。在貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤珊螅痪城市和重點(diǎn)二線城市回升得快,但三線城市反應(yīng)較慢。

  大多數(shù)的三四線城市和個(gè)別二線城市,仍然以去庫(kù)存作為主要任務(wù)。庫(kù)存消耗的年限,在各地差別很大。“明年某個(gè)時(shí)間段會(huì)慢慢轉(zhuǎn)變。”顧云昌說(shuō)。

  從長(zhǎng)期制度建設(shè)的角度來(lái)看,金融制度是最先有所突破的。公募REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)誕生,房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越頻繁地使用互聯(lián)網(wǎng)金融工具。稅收制度的改變也漸行漸近,只有土地制度的改革仍阻礙重重。

  顧云昌指出,房地產(chǎn)稅未來(lái)仍會(huì)出臺(tái)。但隨著行業(yè)泡沫擠壓,現(xiàn)在最大的問(wèn)題是去庫(kù)存。目前確實(shí)不是加快房地產(chǎn)稅立法的好時(shí)機(jī)。

  土地制度的改革最為復(fù)雜,牽涉的利益最廣。土地制度的改革受制于戶籍制度。城市化有過(guò)程,第一步是農(nóng)民人口進(jìn)城,增加城市人口;第二步是小城市往大城市走;第三步是郊區(qū)化;第四步是城市群發(fā)展。顧云昌判斷,當(dāng)前正處于城市化的第二階段,但由于郊區(qū)的農(nóng)民土地還不能上市,第三階段出現(xiàn)問(wèn)題。在此過(guò)程中,必然導(dǎo)致公共服務(wù)、公共產(chǎn)品在大城市豐盛,中小城市嚴(yán)重不足的情況,所以大量人口涌入大城市,如何化解大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力,應(yīng)該全面考慮。

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