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　　雖然“一線城市”和部分“強二線城市”的樓市熱火朝天，但中國房地產的“慢熊行情”已經開啟。

　　之所以叫“慢熊”，是因為政府不斷出臺對房地產的微刺激，而且廣義貨幣M2增速比GDP增速快6個百分點左右，通脹掩飾了很多城市真實房價的下跌。

　　未來一段時間，以下幾個房子會非常危險，如果你是按揭買入的，可能出現負資產的狀況。換句話說，足以讓你血本無歸。

　　1、傳統商業中心的天價鋪

　　我曾經在某一線城市核心商圈，考察過它的一樓鋪面。在“二類位置”，那種出租給飲料店、小吃店的(不帶桌椅)迷你商鋪，房產證上是15平米，但實用面積不到8平米，售價達到800萬元。如果按目前的出租回報率算，仍然高達6%。

　　但這種商鋪的風險極大，因為傳統商圈在迅速降溫，被分布在各處的綜合體分流。再加上互聯網的沖擊，這種商鋪的租金回報率會急劇下降，從而帶動商鋪價格的重估。這種天價鋪，即便價格腰斬，仍然單價驚人，所以很容易讓你的財富短時間內蒸發。

　　2、豪宅片區的底商

　　在深圳蛇口片區，兩個比鄰的高檔社區下面，都有商鋪出售。5年前我去看的時候，單價已經在15到20萬之間。前兩天路過這個地方，發現70%的商鋪仍然空置，真不知道那些業主將來該怎么辦。豪宅片區，戶型比較大，人口密度自然就小。業主對生活品質要求比較高，習慣開車外出購物。這種片區的底商，如果供應量比較集中，又分散銷售給小業主，最終必然陷入空置。

　　3、旅游地產、養老地產

　　旅游地產、養老地產，曾經在房地產牛市瀕臨結束的時候，被一些開發商當成救命稻草。但絕大多數旅游地產，很難像深圳華僑城集團那樣，拿到城市里一流的地塊。如果遠離城市，又不在一流風景區，最終必然人氣散淡。于是悲劇就發生了：整體配套不好，導致入住率低;入住率低，導致管理費收不上來;管理費缺乏，小區設備加速老化，安全性、舒適性下降。這樣惡性循環，最終房子只能用來養豬、養雞、種菜。養老地產的情況，跟旅游地產一樣。

　　4、新區、開發區的房子

　　過去10年，中國城市建成區的面積幾乎增長了10倍。很多地級市、縣城都熱衷于搞新區、開發區、高鐵新城。如果這些新區旺不起來，地方官為了給開發商撐腰，就敢于把政府遷過去。但這類新區數量往往過多，即便市委去一個地方，市政府去一個地方，都照顧不過來，最終必然有些缺少政策支持的新區爛尾。

　　更奇葩的是，一些地方甚至出現了新官上任重修規劃，以便照顧自己的利益。在這種游戲里，肯定會有一些購房者被“晾在旱地上”，血本無歸。所以，中小城市的新區、開發區，往往成為最危險的地方，你買房子之前一定要慎重。

　　5、中心城市周邊的房子

　　每到中心城市房價上漲的時候，都會有一些購房者被高房價“放逐”到周邊城市，希望在那里找到投資機會。

　　比如惠州之于深圳，嘉興、湖州之于上海，清遠之于廣州。但每個超級城市，它向外釋放輻射力的時候，是有方向性的，而不像太陽一樣八面放光。比如上海的恩澤只向北面輻射，只有蘇州和南通可以獲得。深圳的光芒向東莞輻射，向惠州就少一些，中山就更少。廣州正在全力南進，試圖跟深圳珠海匯合于珠江口，所以清遠就“又清又遠”。

　　最終，那些買錯方向的購房者，將鉆入一個死套里。比如惠州大亞灣，沉淀了多少深圳的資金。那些成片空置的房屋，多少年都沒有人居住，賣不出去、租不出去。也許只有深圳變成直轄市，才能拯救它們于水火之中。

　　這10個城市的房子，輕易別碰!

　　未來只有人口有明顯增量的城市，樓市才可能跳出熊市的大環境，跑贏通脹。換句話說說，也只有這樣的城市，樓市才值得投資。但可惜的是，這樣的城市全國不到30個。

　　相當一批表面光鮮的省會城市、計劃單列市，事實上一直處于人口流失狀態，因此他們的樓市已經不值得投資。只有剛需族，因為實際使用的需要，才可以在這些城市購房。對于投資客來說，最好遠離這些城市。

　　由于各地統計局公布的“年度統計公報”里人口數據失真、滯后，因此我仍然使用“在校小學生人數”(或“義務教育階段學生人數”)的增減，來推測每個城市人口的增減狀況。在中國級別最高、經濟總量最大的48個城市里(名單附后)，下面10個城市的人口是“跑輸大盤”的，其樓市也是不適合投資的。

　　當然，沒有納入這48個城市的，絕大部分是中小城市，它們的樓市往往更不值得投資。

　　第一名 大連

　　這可能讓很多人大跌眼鏡，但大連的確是2008年以來中國人口流失最嚴重的大城市。2008年的時候，全市義務教育階段學生為52.2萬人，到了2014年是43.8萬人，下降了16%，遠遠超過全國平均水平。在大連投資買房，你千萬要慎重。

　　第二名 太原

　　2008年，太原在校小學生人數是29.8萬人，到2013年(2014年數據沒有查到)為25.4萬，5年下降了14.8%(由于計劃生育政策，全國小學生這5年平均下降9.4%)，人口處于明顯流失狀態。

　　第三名 貴陽

　　2008年，貴陽小學生人數36.8萬人，2014年下降到31.65萬人，6年下降了14%(全國小學生這6年平均下降8.5%，2014年人數比2013年略有增長)，人口流失明顯。

　　第四名 哈爾濱

　　2008年，哈爾濱小學生人數為48.1萬人，2014年只剩下41.4萬人，6年下降了14%，遠遠超過全國平均水平，屬人口明顯流失地區。

　　第五名 長春

　　2008年長春小學生人數44.5萬人，2014年減少到38.4萬人，下降了13.7%，人口明顯流失。

　　第六名 蘭州

　　2008年蘭州小學生人數為23.5萬人，2013年為20.3萬人(2014年數據未查到)，5年里小學生人數下降了13.6%。

　　第七名 三亞

　　2008年小學生人數7.19萬人，2014年下降到6.3萬人，下降12.4%。雖然三亞樓市不靠當地人支撐，但在全國資金涌向三亞炒樓的背景下，三亞人口竟然明顯流失，說明當地經濟沒有起色。三亞旅游的高度季節性，巨大的供應量，讓這個城市的樓市負擔沉重。

　　第八名 昆明

　　2008年昆明有小學生53.6萬人，2014年只剩下48.34萬人，下降了9.8%，跌幅大于全國水平，城市缺乏人口競爭力。

　　第九名 西寧

　　2008年西寧有小學生16.6萬人，2014年為15萬人，下降了9.6%，城市缺乏人口競爭力。

　　第十名 呼和浩特

　　2008年呼和浩特有小學生18.3萬人，2014年下降為16.87萬人，降幅7.8%，比全國平均水平略小，但城市缺乏人口競爭力。

　　1、為什么用小學生人數來研究人口增減

　　中國一般每隔10年搞一次人口普查，平時統計局根據抽樣調查方式估算人口。由于涉及到人均收入、人均GDP等政績指標，所以統計局公布的人口數字往往不準確。小學在校生人數，是“數人頭”統計出來的，沒有被政績觀“污染”，因而是考察一個城市人口增減的重要指標。

　　2、研究了哪48個城市?

　　人口強勁增長的城市：廈門、上海、廊坊、東莞、深圳、蘇州、鄭州、北京、長沙、泉州、南京

　　人口中速增長的城市：唐山、杭州、石家莊、天津、溫州、保定、無錫、惠州、寧波、青島、佛山、福州、武漢、銀川、烏魯木齊

　　人口慢速增長的城市：濟南、廣州、拉薩、成都、合肥、南寧、西安、洛陽、沈陽、海口、煙臺

　　人口流失的城市：呼和浩特、西寧、昆明、三亞、重慶、長春、哈爾濱、蘭州、太原、貴陽、大連

　　重慶雖然整體上呈現人口流失態勢，但它的體量相當于一個省，如果從主城區來觀察，人口仍然是增長的。