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說(shuō)到“重慶天地”項(xiàng)目，業(yè)界的朋友或許都不陌生，這個(gè)由香港瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，位于重慶市主城區(qū)內(nèi)中心地段渝中區(qū)的高端項(xiàng)目自開工建設(shè)之日起截至2016年年底，瑞安重慶天地項(xiàng)目規(guī)劃中的1.3萬(wàn)套住宅在實(shí)現(xiàn)7個(gè)小區(qū)共7000多方房源交付之后，目前仍有地塊尚未動(dòng)工;規(guī)劃中的10棟甲級(jí)寫字樓竣工了7棟，還有3棟仍處于停工狀態(tài)。
萬(wàn)科以巨資接過(guò)重慶天地項(xiàng)目
然而，近日業(yè)界傳來(lái)驚人消息，5月26日深夜，瑞安地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，將與萬(wàn)科和重慶錦瀾(萬(wàn)科附屬公司)訂立買賣協(xié)議，將重慶天地79.2%股權(quán)賣給了萬(wàn)科，整個(gè)交易金額為41.33億元，這意味著，萬(wàn)科將以巨資接過(guò)一個(gè)爛尾項(xiàng)目，萬(wàn)科究竟做了一筆什么買賣?因此，萬(wàn)科是又一次扮演了羅康瑞的拯救者角色還是通過(guò)購(gòu)買、并購(gòu)其他房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)“曲線救國(guó)”?但無(wú)論如何，我們只知道因資金鏈斷裂已經(jīng)停工超過(guò)三年的重慶天地從此改姓王了。
重慶天地項(xiàng)目整體效果圖
重慶天地是一個(gè)大體量綜合項(xiàng)目，由三大部分組成，包括企業(yè)天地、天地商業(yè)街和住宅。2003年，瑞安拿下了重慶天地的舊改項(xiàng)目，希望建設(shè)一個(gè)龐大城市綜合體，其中468米的超高層“嘉陵帆影”被稱為“西部第一高樓”。此次賣給萬(wàn)科的股權(quán)包括重慶天地項(xiàng)目中的一部分，一塊還沒開發(fā)的地塊，地上總建筑面積為87.08萬(wàn)平方米，以及一項(xiàng)位于重慶天地第B11-2/3號(hào)地塊的在建工程，地上總建筑面積為38.84萬(wàn)平方米，其中嘉陵帆影占23萬(wàn)平方米，總共126萬(wàn)平方米。
重慶天地項(xiàng)目
據(jù)相關(guān)文件資料顯示，瑞安當(dāng)年拿地的土地出讓金僅僅為921萬(wàn)元，加上拆遷費(fèi)、契稅和其他成本，總的土地成本為6億元。而在此次萬(wàn)科和瑞安的交易中，對(duì)重慶天地凈資產(chǎn)的估值為52.18億元。萬(wàn)科因此拿到了11宗空地和3宗在建和停工(嘉陵帆影)項(xiàng)目。
重慶天地468米嘉陵帆影實(shí)景圖
據(jù)悉，在萬(wàn)科之前，一國(guó)有大型開發(fā)商曾有意收購(gòu)重慶天地，對(duì)其估值為45億元。根據(jù)他們的測(cè)算，瑞安在沒有風(fēng)險(xiǎn)及減少利息支付下，可直接賺取土地溢價(jià)收益7億元人民幣。但是該國(guó)有企業(yè)的報(bào)價(jià)最終沒有被瑞安接受，如今，萬(wàn)科入主重慶天地，將報(bào)價(jià)提升到52億元，這也意味著，瑞安直接可以獲取14億元土地收益，而且因?yàn)槌钟许?xiàng)目20%的股權(quán)，還可以分享后續(xù)收益，這一仗瑞安打得是真漂亮。
重慶天地468米嘉陵帆影工程圖
事件回放：
2013年，重慶天地陷入停工，2013年春節(jié)前，已經(jīng)開工的“嘉陵帆影”主塔現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)臂塔吊已經(jīng)撤走。而當(dāng)時(shí)官方消息稱工程停工是因?yàn)橹貞c軌道交通9號(hào)線調(diào)整和江北機(jī)場(chǎng)新建跑道等原因，需要進(jìn)行調(diào)整。實(shí)際上，我們用腳指頭也能想出停工的原因是資金問(wèn)題。因?yàn)椴粌H重慶項(xiàng)目，瑞安在大連的項(xiàng)目也已經(jīng)陷入麻煩，羅康瑞向外兜售其在內(nèi)地項(xiàng)目時(shí)，曾提出了將重慶、大連和盈利狀況良好的上海瑞虹新城項(xiàng)目打包，以提高吸引力。
重慶天地468米嘉陵帆影實(shí)景圖
熟悉瑞安的人應(yīng)該知道，瑞安在內(nèi)地的項(xiàng)目大多是以舊改獲取，拆遷安置曠日持久，對(duì)其資金鏈提出極強(qiáng)的考驗(yàn)，再加上瑞安項(xiàng)目中商辦項(xiàng)目占多數(shù)，更加拖慢了其周轉(zhuǎn)率。因此，在住宅市場(chǎng)不旺盛的市場(chǎng)，瑞安往往陷入泥潭似乎也是可以預(yù)見的，然而這樣的矛盾，在重慶天地更加明顯。重慶天地的住宅價(jià)格一直漲不上去，而剩下的450萬(wàn)平米商業(yè)也存在位置和交通的缺陷，比如嘉陵帆影原來(lái)的建筑架構(gòu)太密集，五樓的輕軌未來(lái)要有交叉交接工程，工作繁雜，是他們最復(fù)雜的項(xiàng)目。
重慶天地468米嘉陵帆影整體效果圖
根據(jù)瑞安的測(cè)算，算上一切成本，重慶天地的總開發(fā)成本為44億元。前述有意收購(gòu)重慶天地的國(guó)有開發(fā)商認(rèn)為，重慶天地接下來(lái)需要大量的資源投入、并且需要嚴(yán)格控制成本，否則會(huì)導(dǎo)致數(shù)以十億的虧損，不過(guò)，這已經(jīng)不是羅康瑞需要擔(dān)心的了。
重慶天地項(xiàng)目
說(shuō)完瑞安和萬(wàn)科，我們來(lái)說(shuō)說(shuō)重慶天地項(xiàng)目本身吧，該項(xiàng)由國(guó)際知名設(shè)計(jì)師Benjamin Wood規(guī)劃設(shè)計(jì)，汲取重慶濃郁豐富的山水文化，深厚的人文內(nèi)涵以及綿長(zhǎng)的歷史肌理，將古老的山地村落、舊時(shí)的工業(yè)建筑以玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代元素表達(dá)重慶高深、包容、開放的國(guó)際大都會(huì)氣質(zhì)。整體規(guī)劃參考了摩納哥、意大利等世界著名山城的優(yōu)秀布局，凸顯重慶獨(dú)特的山城特色，而468米的嘉陵帆影項(xiàng)目，由三座塔樓和一座裙樓組成，靈感則源自揚(yáng)帆于長(zhǎng)江和嘉陵江上的傳統(tǒng)帆船，外立面由玻璃幕墻打造，形似一葉揚(yáng)帆屹立嘉陵江畔，對(duì)于這座渝中半島的新地標(biāo)，在經(jīng)歷過(guò)如此挫折后，希望萬(wàn)科的入駐能讓它順利并且早日完工。
