一葉而知深秋!
數月之前,多個城市呈現萬人搶房盛景;而極具戲劇性的西安樓市,從巔峰也到了低谷......
這個“金九”分外尷尬;一夜之間,大家擔心的降價,終究還是紛紛來了。降價潮中暗流涌動;樓市寒冬的轉折點,正在兵臨城下!
一貫勇立潮頭的萬科,這個九月也火了,火的原因是它在秋季例會的墻上打滿了標語,而這個標語居然是三個字“活下去”。

一、萬科回款目標的達成
怎么來實現活下去的目標呢?2018年回款6300億!“如果6300億回款目標沒有達成,所有的業務都可以停!也許是:為了達成這個目標,萬科率先在廈門掀起驚爆眼球的價格戰!

9月26日,廈門“首開萬科白鷺郡”開始調整價格,聯排別墅,贈送面積超大,原價500萬,現中間套一口價278萬......(上次開盤為精裝,這次開盤為毛坯,雖然實際上沒有5折這么多,但仔細計算了下,保守估計,降幅至少也有36%以上。)
堪稱腰斬大甩賣!
仿佛晴天霹靂一般,估計很多人聽到這個消息都會嗔目結舌:都以為房價永遠漲,前幾個月還萬人搖號,不曾想,房企帶頭大哥萬科,居然用腰斬的價格,在甩賣房子!而且,這房子還不是位于窮鄉僻壤、六環之外,而是在曾經房價漲的讓人頭暈目眩,萬人搶房的城市——中國廈門!
要知道,這次率先降價的是房企帶頭大哥萬科,萬科具有行業風向標的意義,這與一個小房企降價,可是完全不是一個概念!
不是說好的:房價由快漲進入滯漲?許多人在愕然中,仿佛在泰坦尼克號上聽到了冰山撕裂船舷的聲音......
二、萬科的清醒
萬科房子腰斬價大甩賣,看來并不是一時沖動,而是深思熟慮之后的舉動。這種考慮或許可以用李嘉誠說過的一句話來概括:“永遠不賺最后一個銅板”。
雖然現在很多地方房價看似還在上漲,但其實已經是強弩之末,秋天的肅殺無處不在。而作為沖在一線的企業,萬科當然更清楚地感知到這種拐點地信號。因此才有了紅底白字的三個大字貼滿了會場的四周——“活下去”!
這個思想,對萬科來說,已經不是一天半天了。
▪今年6月29日萬科股東大會,更是傳來一個令人吃驚的消息:萬科要“拋棄房地產”!
▪前幾天,萬科更是傳出消息,“深圳市萬科房地產有限公司”即將更名為“深圳市萬科發展有限公司”......
曾幾何時,萬科連續十幾年是中國最大的地產商,也是最賺錢、市值最高的地產商,萬科都喊“活下去”,都在準備清倉大甩賣,從一個側面透露出一種意味深長的信號。
看來,這個“金九銀十”,或將成為房產寒冬的轉折點。當不少人還在加杠桿沖進樓市的時候,先知先覺的收割者已經從容地從樓市里暫時獲利蟄伏,等待收獲那些熬不過嚴冬的獵物!
三、萬科的算盤
鷹立如睡,虎行似病
萬科喊出“活下去”的口號,并高調掀起價格戰,其目的絕對不僅僅是活下去,理由很簡單,越是覺得自己快活不下去的企業,越是要對外表現自己的強大,這樣可以給予銀行和投資者信心,不至于被抽貸給弄死。
萬科如此高調的宣布自己要“活下去”,這哪里是活不下去的樣子,這是在向所有中小房企宣戰,明確告訴他們,你們快活不下去了,只有我能活下去。
為什么這么說,2014年的時候,萬科是行業第一,看衰地產準備大量現金過冬,2018年中報,萬科儲備的現金已經飆升到1598億。萬科則一直在默默的儲備子彈,萬科的凈負債率這幾年始終保持在業內最低水平。可以說如果房價崩盤引發行業大佬連鎖爆倉,萬科應該是最后一個死的。
當然,國家絕對不會容許地產巨頭全部死掉,如果死成了那個地步,整個經濟都會崩掉,國家只會允許中小房企在一定范圍內破產,再多,就會啟動救市政策,因為中國最大的地產獲益者,很明顯是靠土拍賺錢的政府。所以,無論從哪個角度看,萬科都不會出事。
然而到了2018年,在地產行業一片風聲鶴唳的時候,萬科攜1600億現金,公然喊出“活下去”的口號,然后開始打折促銷大肆回收現金,這不是真的活不下去了,而是磨刀霍霍向豬羊,一輪價格戰逼死中小房企的資金鏈,然后趁機低價吃肉擴大市場占有率,讓自己重新回到行業老大的地位才是其真實目的。
萬科這么玩,也許有二手準備:
第一:如果房地產真的徹底下行,萬科手里握著1600*6300=7900億,萬科依然能“活下去”的,并且肯定是生命力最強的那個,這就為萬科轉型迎來寶貴的時間。
第二:如果房地產只是深調控,弄死一批高杠桿投機的房企,完成地產領域的去杠桿,那么萬科就會是低位抄底的那個人。
所以,萬科這個“活下去”的標語,是高調亮給中小房企看的,
這正是:“鷹立如睡,虎行似病,正是他攫人噬人手段處。故君子要聰明不露,才華不逞,才有肩鴻任鉅的力量。”
四、其他房企的奪路狂奔
萬科在廈門搶跑了!
銷售規模老大哥碧桂園在安徽省某地級市全線降價!
在蚌埠,碧桂園都薈,毛坯備案價10500元/平,最高價格11098元/平。第一次降價后為7800-8200元/平,緊接著第二次降價:所有房源總房款再降45000元,也就是成交價為備案價的74折。

都薈旁的碧桂園黃金時代,首開賣了400多套,精裝均價11146元/平,隨后成交萎靡,平均3天賣1套。現在精裝改毛坯,成交價格7600-7800元/平。
不止是安徽,在南京,碧桂園也在降價促銷,寶華碧桂園大學印象,前期精裝均價15500元/㎡,最近開盤推出的房源,精裝改毛坯,均價僅1.1萬元/㎡。
碧桂園寶華4盤聯動,近期推出一成首付,也是降低買房門檻,吸引購房者上車。

南京句容某盤公開宣布“房價重回2015”,相比今年初的1.2萬元/㎡,房價直接暴跌至最低7888元/㎡!

泰禾和文一地產聯合開發的合肥院子,為了盡快回籠資金,雙方對降價一拍即合,一下血降6000元/㎡砸盤!備案21666元/㎡的洋房,現在只賣1.6萬元/㎡!引得合肥樓市地震
恒大從9月就率先啟動了全國范圍的大型促銷活動,優惠范圍和力度都相當給力。全國536個樓盤,基礎優惠89折,3個月內付清全款93折,公寓商辦類產品最低還有6折優惠。
誰先降價,誰就贏得先機!這就是今冬樓市的生存法則!
五、高周轉的困局
這個冬天,萬科當然不會死,因為萬科一向比較穩健,知道居安思危,但為什么很多人會擔心碧桂園,恒大這兩個老大老二呢?及那些號稱小碧桂園的房企呢?因為這些房企都是高杠桿,高負債,幾筆融資不到位,就有可能難倒英雄漢!
現在最難受的是那些前兩年拼命加杠桿的房企,今年市場風向急轉,金融去杠桿,調控持續不放松,接下來有的煎熬了。
開發商扛了老半天,政府限價不放松,房子也賣不出去,不降價怎么辦,最后還是得降啊!
這也許是今冬那些高周轉房企奪路狂奔的原因吧......
六、回歸正途
一夜北風寒,萬里彤云厚
長空雪亂飄,改盡江山舊
曾經,我們一直把房地產當成一本萬利的最佳投資。但2018年,這個認識或要被改寫了,樓市永遠漲的神話,正在漸行漸遠。
那些瘋狂的搖號炒房者,也該受受教育了,他們的萬億資金硬生生地被鎖在了樓市。在相當長的時間里,這些資產都只能捂在手里,無法套現。資金脫實向虛的趨勢仍將持續,這必將給接最后一棒的炒房者一次重創!
房子是用來住的,不是用來炒的。
一個以房產為投資中心的時代就要結束了,一個以奮斗者為本的時代就要來了!
地產這架馬車即將以正常速度行進,對真正的地產人而言,終于可以說:行業歸于平靜,可以靜下心來打磨產品了,地產人也必將進入正常的成長周期......
這一切,也許正是:國家、房地產企業、購房人、地產人個體等內心所期待的......
房地產企業的“一葉知秋”,可謂是風刀霜劍嚴相逼!門窗幕墻企業當前要思考的首要因素應該從單純的市場簽單量,轉向優質甲方及現金流速控制,要更加精細的掌控自己的生產成本及產品效益。在萬科喊出“活下去”口號后,不盲目收縮,對市場不悲觀,同時,更不盲目激進,警惕金融杠桿,看緊企業錢包,不輕易擴張。中國幕墻網www.gdjiasi.com建議建筑門窗幕墻企業以更加謹慎的態度,在應對國家可能更加緊縮、甲方也許更加緊張的現金狀況下,合理的制定企業發展戰略,穩中應變,穩中求進,推動實現建筑業“高質量”發展。