正在召開的全國兩會，目前是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。
昨天召開的十三屆全國人大一次會議上，李克強(qiáng)總理作了政府工作報(bào)告。
筆者對報(bào)告進(jìn)行了仔細(xì)研讀，摘選出其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容與大家分享，同時進(jìn)行一些解讀。
筆者認(rèn)為，作為地產(chǎn)人，不管如何仔細(xì)的研讀這些內(nèi)容都是應(yīng)該的。
這些內(nèi)容告訴你，過去幾年波瀾壯闊的房地產(chǎn)行情背后，是怎樣的政策邏輯在引導(dǎo)。
這些內(nèi)容還告訴你，2018乃至之后的房地產(chǎn)，應(yīng)該怎么發(fā)展，機(jī)會在哪些地方。
真的讀懂了這些政策，你就不會踏錯周期、不會選錯方向，而且能抓住紅利……
下面筆者來解讀這些內(nèi)容，包括9大機(jī)遇和3個警告(藍(lán)字為報(bào)告原文，黑字為解讀)。
城鎮(zhèn)化至少還有10年紅利
從無到有、從有到好
2個階段都蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會
“五年來……城鎮(zhèn)化率從52.6%提高到58.5%， 8000多萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口成為城鎮(zhèn)居民。”
“提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。今年再進(jìn)城落戶1300萬人，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。優(yōu)先發(fā)展公共交通，健全菜市場、停車場等便民服務(wù)設(shè)施。有序推進(jìn)‘城中村’、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯。加強(qiáng)排澇管網(wǎng)、地下綜合管廊等建設(shè)�！�
解讀：
筆者認(rèn)為，過去20年，我國房地產(chǎn)發(fā)展最大的動力，就是城鎮(zhèn)化。
根據(jù)別國經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率超過70%的時候，發(fā)展會放緩。而根據(jù)目前我國的城鎮(zhèn)化速度，至少還有10年機(jī)會。城鎮(zhèn)化過程中的地產(chǎn)紅利主要來自3個方面：
1、從無到有：農(nóng)村人口進(jìn)城，產(chǎn)生新的需求紅利。
比如今年進(jìn)城1300萬人，都需要住房子，也有相應(yīng)的商業(yè)、辦公需求。
2、從有到好：幾年后有大量的改善需求。
在購買第一套房幾年以后，這些進(jìn)城的人，個人會產(chǎn)生改善需求。而政府主導(dǎo)的城中村、老舊小區(qū)改造，又會產(chǎn)生集中的改善需求。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成新的資源聚集，產(chǎn)生土地、房屋溢價紅利。
一個區(qū)域，之前什么都沒有，土地就會很便宜。如果你在那時候買了土地，等到區(qū)域的商業(yè)、交通、教育等配套資源都有了的時候，就可以獲取溢價紅利。
限購政策下，城市競爭力決定人口紅利
“絕大多數(shù)城市放寬落戶限制。”
解讀：
大家應(yīng)該都和筆者有同樣的發(fā)現(xiàn)，那就是2017、2018，眾多的城市開始了“搶人大戰(zhàn)”。為什么呢?因?yàn)槌鞘幸l(fā)展，就靠人才和資源，而民間的資源又在一個個人手里：
一個億萬富翁住在哪里，就會重點(diǎn)投資哪里;
一個有專利的人在哪個城市創(chuàng)業(yè)，專利產(chǎn)生的紅利就會歸屬那個城市。
“房住不炒”成為基本原則后，一個城市的房屋需求，只能靠常住人口、戶籍人口的增加來增加，這樣一來，誰搶到人就搶到了需求。
所以，限購城市的樓市未來如何，就看該城市對人才的吸引力、競爭力如何。
小微企業(yè)持續(xù)增加
利好政策不斷推出
聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)公寓等仍有機(jī)會
“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新蓬勃發(fā)展，日均新設(shè)企業(yè)由5千多戶增加到1萬6千多戶�！�
“深入開展大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，實(shí)施普惠性支持政策，完善孵化體系。各類市場主體達(dá)到9800多萬戶，五年增加70%以上�！�
“提高小規(guī)模納稅人年銷售額標(biāo)準(zhǔn)。大幅擴(kuò)展享受減半征收所得稅優(yōu)惠政策的小微企業(yè)范圍。”
解讀：
從這些數(shù)字和政策來看，小微企業(yè)還將繼續(xù)被扶持，還將持續(xù)增加。而對于小微企業(yè)來說，傳統(tǒng)的寫字樓已經(jīng)不適用了，所以聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)公寓等新業(yè)態(tài)，未來仍將大有可為。
城市圈紅利持續(xù)增加
三大都市圈還將有大發(fā)展
“高速鐵路運(yùn)營里程從9000多公里增加到2萬5千公里、占世界三分之二，高速公路里程從9.6萬公里增加到13.6萬公里，新建改建農(nóng)村公路127萬公里，新建民航機(jī)場46個……” “實(shí)施重點(diǎn)城市群規(guī)劃，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。”
“以疏解北京非首都功能為重點(diǎn)推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。以生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展為引領(lǐng)推進(jìn)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展。出臺實(shí)施粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，全面推進(jìn)內(nèi)地同香港、澳門互利合作。制定西部大開發(fā)新的指導(dǎo)意見，落實(shí)東北等老工業(yè)基地振興舉措，繼續(xù)推動中部地區(qū)崛起，支持東部地區(qū)率先發(fā)展。促進(jìn)資源型地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。”
解讀：
因?yàn)橐欢�限購等等，2016、2017年增長最快的房企，都是在一二線城市周邊的三四線城市有大量土地儲備的房企。而隨著交通越來越方便，城市圈的紅利，此后還將持續(xù)增長。
從政府工作報(bào)告來看，京津冀、上海領(lǐng)銜的長江經(jīng)濟(jì)帶、廣州深圳領(lǐng)銜的粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)成為重中之重，與西部、東北、中部、東部差異化了。挖掘城市圈紅利要注意以下3點(diǎn)：
1、交通距離不重要，交通時間才重要
舉例來說，一個地方離城市中心30公里，有軌道交通，另一個地方離城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那個地方更好。為什么呢?
30公里的軌道交通，時間是固定的可控的。
而20公里外的那個區(qū)域，如果區(qū)域發(fā)展不旺，雖然開車來往交通方便，房價也上不去;如果區(qū)域旺起來，則又會堵車，交通時間增加，房價還是上不去。
2、離中心城市同樣距離情況下，有自己的產(chǎn)業(yè)房價可能翻倍
根據(jù)東京都等超大城市的經(jīng)驗(yàn)，在離市中心相同距離的情況下，有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，房價會是沒有產(chǎn)業(yè)區(qū)域的2倍。
3、長線操作更有把握紅利更多
城市圈內(nèi)，很多區(qū)域配套不完善，做城市運(yùn)營、小鎮(zhèn)建設(shè)可以完善相關(guān)設(shè)施，雖然前期投入比較多，時間比較長，但后期也可以獲得所有紅利。
長遠(yuǎn)看，養(yǎng)老地產(chǎn)大有前途
“人均預(yù)期壽命達(dá)到76.7歲。”
解讀：
長期來看，筆者非�？春灭B(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的紅利來自2個方面：
人均壽命延長，養(yǎng)老時間延長。
目前50歲、60歲，即將進(jìn)入老年的群體，和以前精打細(xì)算的一代老人，有完全不同的消費(fèi)習(xí)慣和邏輯，只要能滿足他們需求，他們愿意出高價養(yǎng)老。
而養(yǎng)老地產(chǎn)的難度主要在2個方面：
國家還沒有出臺比較全面的扶持政策，比如拿地方面沒有特別優(yōu)惠。
我國高素質(zhì)的人才對所謂“伺候人”的職業(yè)，許多時候并不能發(fā)自內(nèi)心的接受。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是選對產(chǎn)業(yè)
先產(chǎn)業(yè)后地產(chǎn)
“加快制造強(qiáng)國建設(shè)。推動集成電路、第五代移動通信、飛機(jī)發(fā)動機(jī)、新能源汽車、新材料等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)施重大短板裝備專項(xiàng)工程，發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺，創(chuàng)建‘中國制造2025’示范區(qū)�！�
“擴(kuò)大物流企業(yè)倉儲用地稅收優(yōu)惠范圍。繼續(xù)實(shí)施企業(yè)重組土地增值稅、契稅等到期優(yōu)惠政策�！�
“加快新舊發(fā)展動能接續(xù)轉(zhuǎn)換。深入開展‘互聯(lián)網(wǎng)+’行動，實(shí)行包容審慎監(jiān)管，推動大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)廣泛應(yīng)用，新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)深刻重塑。實(shí)施‘中國制造2025’，推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)基、智能制造、綠色制造等重大工程，先進(jìn)制造業(yè)加快發(fā)展�！�
解讀：
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個大機(jī)會，這是共識。
但是，像過去那樣，只是修一個廠房的殼子，然后再招商，是不行的。
你做哪個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就要精通這個行業(yè)，并且擁有這個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源。
要獲得產(chǎn)業(yè)資源，有3種辦法：
合作成立企業(yè)。比如協(xié)信和啟迪合作成立啟迪協(xié)信。
收購產(chǎn)業(yè)企業(yè)。比如萬科收購普洛斯。
合作分紅。比如有房企找有產(chǎn)業(yè)資源的協(xié)會、企業(yè)等合作，利潤分成。
從上面的政府工作報(bào)告來看，集成電路、第五代移動通信、飛機(jī)發(fā)動機(jī)、新能源汽車、新材料、物流、智能制造等等，都是好的產(chǎn)業(yè)。
存量市場將持續(xù)火爆
“居住證制度全面實(shí)施，城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)向常住人口覆蓋。城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性顯著增強(qiáng)�！�
“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居�！�
解讀：
之前租賃市場沒有成為主流市場，就是因?yàn)樽夥繜o法享受一些公共服務(wù)，比如子女進(jìn)入公立學(xué)校等會受影響。
“租購并舉”之后，租房也可以享受公共服務(wù)，租房也就成為主流市場。
在存量市場，競爭主要在2個方面：
1、金融能力。
存量需要長時間占用資金，借的錢是否便宜，內(nèi)部能否滾動起來，都是決定性的因素。后期能否變現(xiàn)，更是決定項(xiàng)目成敗。
2、運(yùn)營能力。
資產(chǎn)金融化，特別是通過REITs等變現(xiàn)，一個關(guān)鍵前提是，項(xiàng)目要贏利。然后通過發(fā)行金融產(chǎn)品把未來20年的收入一次變現(xiàn)。
但是如果項(xiàng)目不能贏利，或者贏利很少，發(fā)行金融產(chǎn)品將遭遇巨大困難。
代建大有前途，剛需也有市場
“更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍。
解讀：
棚改、公租房，不管如何實(shí)現(xiàn)，對于房企都有機(jī)會。
實(shí)物型棚改，直接分房子，那么房企就可以和政府合作，獲得代建的機(jī)會。
貨幣型棚改，直接發(fā)錢，那么棚改對象就要買房，剛需房就有了市場。
農(nóng)村土地、現(xiàn)有耕地
都存在被進(jìn)一步利用的可能性
“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革。改進(jìn)耕地占補(bǔ)平衡管理辦法，建立新增耕地指標(biāo)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑機(jī)制……”
解讀：
農(nóng)村宅基地上修商品房來賣可能性不大，但未來修房子來租還是有可能的，部分區(qū)域已經(jīng)試點(diǎn)在集體土地上修租賃房了。
耕地總面積的紅線沒有后退，但是可以“調(diào)劑”。也許經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一些耕地，是可以通過置換調(diào)劑，用來修房子的。
當(dāng)然，筆者從這份政報(bào)告里看到的，不僅僅是機(jī)會，還有警告……具體來說，有以下3個警告：
不要指望貨幣會“大水漫灌”
貨幣“因企施策”了
“我們保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持不搞‘大水漫灌’式強(qiáng)刺激……確立區(qū)間調(diào)控的思路和方式，加強(qiáng)定向調(diào)控、相機(jī)調(diào)控、精準(zhǔn)調(diào)控。明確強(qiáng)調(diào)只要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，就業(yè)增加、收入增長、環(huán)境改善，就集中精力促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、添動力�！�
“貨幣政策保持穩(wěn)健中性，廣義貨幣M2增速呈下降趨勢，信貸和社會融資規(guī)模適度增長。采取定向降準(zhǔn)、專項(xiàng)再貸款等差別化政策，加強(qiáng)對重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)支持……�！�
“穩(wěn)健的貨幣政策保持中性，要松緊適度。管好貨幣供給總閘門，保持廣義貨幣M2、信貸和社會融資規(guī)模合理增長，維護(hù)流動性合理穩(wěn)定，提高直接融資特別是股權(quán)融資比重。疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，用好差別化準(zhǔn)備金、差異化信貸等政策，引導(dǎo)資金更多投向小微企業(yè)、“三農(nóng)”和貧困地區(qū)，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。”
解讀：
之前中國地產(chǎn)市場的3年周期，都是因?yàn)槿珖缘恼{(diào)控政策。
而現(xiàn)在，除了限購“因城施策”，貨幣也開始差異化，資金去向哪里，不去向哪里，都可以控制。
另外，報(bào)告強(qiáng)調(diào)“合理區(qū)間”，也就是說，經(jīng)濟(jì)不管是上行還是下行，只要在一個合理范圍內(nèi)，政府都可以接受，而不會作出反應(yīng)。
其實(shí)筆者覺得，這個“合理區(qū)間”和孫宏斌提出的樓市“箱式震蕩”，很類似。
下一步，房企要想發(fā)展，需要繼續(xù)苦練內(nèi)功，不能寄希望于市場有大的起伏了。
不要指望調(diào)控會全面放松
“因城施策分類指導(dǎo)，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，熱點(diǎn)城市房價漲勢得到控制�！�
“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“
解讀：
這個和上面的警告類似，熱點(diǎn)城市的調(diào)控一定會在長效機(jī)制出臺前，繼續(xù)下去，房企不要給未來加政策預(yù)期，否則一定會失望。
不要觸碰生態(tài)紅線
特別是填海毀林
“加強(qiáng)生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)和修復(fù)，全面劃定生態(tài)保護(hù)紅線，完成造林1億畝以上，耕地輪作休耕試點(diǎn)面積增加到3000萬畝，擴(kuò)大濕地保護(hù)和恢復(fù)范圍，深化國家公園體制改革試點(diǎn)。嚴(yán)控填海造地。嚴(yán)格環(huán)境執(zhí)法�！�
解讀：
要金山銀山，也要綠水青山，在這樣的思路指導(dǎo)下，下一步對于環(huán)保的要求會越來越嚴(yán)格。
某房企的填海項(xiàng)目，最近受到警告和調(diào)查，就是一個標(biāo)志。
未來房企要做項(xiàng)目，還是追求和自然和諧比較好。而事實(shí)上，留下一些自然的風(fēng)景，項(xiàng)目反而會增色不少。
