導(dǎo)讀：TOP100房企銷售規(guī)模增長35%;TOP30銷售規(guī)模占全行業(yè)半壁江山;千億房企達(dá)到30家;預(yù)計(jì)明年房企銷售增速將放緩。
榜單解讀
下半年以來，市場下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩。截止12月末，TOP100房企的單月業(yè)績同比增速從7月近60%的高位回落至21%左右。但規(guī)模房企全年累計(jì)銷售增速仍保持較高水平，TOP100房企全年銷售增長35%。碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，恒大繼續(xù)占據(jù)權(quán)益榜第一。各梯隊(duì)房企門（詞條“門”由行業(yè)大百科提供）檻、集中度進(jìn)一步提升。其中，TOP10房企門檻超2000億，千億房企數(shù)量達(dá)到30家、TOP50門檻近550億元。
我們預(yù)計(jì)，2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，百強(qiáng)房企的業(yè)績規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。其中，龍頭房企仍將延續(xù)2018年的平穩(wěn)發(fā)展，以追求有質(zhì)量增長為主。千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后，未來規(guī)模的擴(kuò)容進(jìn)程將放緩。而對于目前尚在成長和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。
01、業(yè)績
TOP100平均增長35%
下半年增速逐月放緩
2018年，中國房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績規(guī)模進(jìn)一步增長，其中TOP100房企全年的銷售金額進(jìn)一步同比增長35%。自下半年以來，政策調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，市場預(yù)期下滑、行業(yè)增速放緩。特別是第四季度，雖然房企推案量大幅增加、項(xiàng)目積極入市，但市場去化表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。值得注意的是，即使TOP100房企12月單月銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但單月同比增速偏低，并從7月近60%大幅回落至21%左右。
02、集中度
TOP30集中度45%近半壁江山
2018年，TOP200各梯隊(duì)房企規(guī)模持續(xù)增長，銷售金額集中度較去年同期均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達(dá)26.9%，TOP20房企集中度達(dá)37.5%。而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn)至55.1%和66.7%。
從2018年TOP200房企分梯隊(duì)集中度的變化情況來看，百強(qiáng)房企內(nèi)部出現(xiàn)分化。TOP3和TOP100之后的房企集中度較前兩年基本持平。其中，TOP3房企增速較2017年放緩。TOP11-TOP50房企集中度增速仍然保持較高，較2017年均進(jìn)一步提升。
03、門檻
TOP10達(dá)2000億，TOP30達(dá)千億
2018年，TOP100各梯隊(duì)房企銷售金額門檻進(jìn)一步提升。分梯隊(duì)來看，TOP3房企門檻雖然已超5500億元，但門檻增幅較前兩年大幅降低。TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅都在44%左右。值得注意的是，2018年TOP10門檻超2000億元、TOP30門檻已達(dá)千億。另外，TOP100房企的門檻增長近43%達(dá)218.5億元，而TOP200房企的門檻則繼續(xù)保持在50億元左右。
04、格局
千億房企30家，300億或是增長瓶頸
三家龍頭房企中，碧桂園全年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績7286.9億元，同比增長32.3%，自2017年以來穩(wěn)坐榜首位置。萬科和恒大累計(jì)業(yè)績同比增幅也分別達(dá)14.5%和10%，規(guī)模增長穩(wěn)定。目前，龍頭房企主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整、銷售增速放緩。預(yù)計(jì)未來三家龍頭房企都將以追求有質(zhì)量增長為主，銷售規(guī)模也會(huì)延續(xù)2018年的發(fā)展趨勢，維持平穩(wěn)增長。
除了龍頭三強(qiáng)外，融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢、充足的可售貨值以及良好的項(xiàng)目品質(zhì)，以4600億元的銷售規(guī)模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億門檻，綠地全年也超3800億元。相比TOP3龍頭房企，這三家房企的規(guī)模增速相對較高。
千億房企數(shù)量達(dá)到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅的增加。新城今年以來的業(yè)績增長率較高達(dá)到74.3%，名次較2017年提升5位躋身TOP10房企行列。世茂和陽光城的排名也較去年各自上升5位。其中，陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列。我們預(yù)計(jì)，千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后，未來規(guī)模的擴(kuò)容將會(huì)放緩，短期內(nèi)將維持在30-35家左右。
值得注意的是，今年各規(guī)模梯隊(duì)分布出現(xiàn)了明顯變化。各梯隊(duì)從2016年和2017年的金字塔形，演變?yōu)榻衲晟险聦挼纳陈┬汀Ｒ环矫妫陿I(yè)績500億以上的房企數(shù)量較2017年進(jìn)一步增加了20家，強(qiáng)者愈強(qiáng)。另一方面，300-500億房企的數(shù)量則逐年減少。這說明，當(dāng)前中小房企把規(guī)模維持在300億以下，仍然有一定的生存空間，但想把規(guī)模做上300億，對投資布局、融資能力、內(nèi)部管控等要求極高，因此難度較大，這個(gè)區(qū)間是目前房企發(fā)展的瓶頸。
05、目標(biāo)
近9成房企完成全年業(yè)績目標(biāo)
2018年，百強(qiáng)房企中有近半數(shù)的房企制定了年度銷售目標(biāo)，且大部分集中在TOP50房企中。雖然2018年中國房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策持續(xù)影響、企業(yè)銷售增速放緩，但在這些提出業(yè)績目標(biāo)的房企中，今年仍有近9成房企按時(shí)完成了全年業(yè)績目標(biāo)。其中，金科、陽光城、世茂、新城、寶龍、華潤和奧園這7家企業(yè)在11月就提前完成了全年業(yè)績目標(biāo)。
06、權(quán)益榜
TOP100權(quán)益比例降至80%，合作增多
從今年權(quán)益榜的數(shù)據(jù)能看出，行業(yè)整體項(xiàng)目合作情況增多。TOP100房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至2018年的80%。除了通過項(xiàng)目收并購獲取土地的方式外，在目前項(xiàng)目地塊總價(jià)較高、房企資金趨緊的背景下，近年來房企在招拍掛市場更傾向于多方合作拿地，通過合作開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。
分梯隊(duì)來看，銷售百強(qiáng)中各梯隊(duì)房企的權(quán)益占比都呈下降的趨勢。其中TOP11-30和TOP31-50梯隊(duì)的房企銷售權(quán)益降幅最為顯著，分別達(dá)到7個(gè)和9.3個(gè)百分點(diǎn)。
在今年銷售權(quán)益榜中，恒大仍以5241億元穩(wěn)居榜首。銷售權(quán)益榜反映了房企的整體投資能力，在一定程度上更能反映企業(yè)的資金實(shí)力。TOP200房企中，有部分房企權(quán)益榜排名顯著高于流量榜。這些房企可以分成兩類：一類是銷售權(quán)益占比較高，有較強(qiáng)項(xiàng)目獲取和獨(dú)立操盤能力的房企，如恒大。另一類是股權(quán)合作項(xiàng)目較多、投資能力較強(qiáng)的房企，如越秀、弘陽等。
此外，代建、小股操盤業(yè)務(wù)較多的房企基于快速擴(kuò)張的需求，項(xiàng)目權(quán)益比例較低。雖然這些房企在權(quán)益榜中的名次較流量榜偏低，但利用較強(qiáng)的操盤和項(xiàng)目管理能力，在項(xiàng)目拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累，如綠城、建業(yè)、濱江、朗詩等。
07、2019企業(yè)發(fā)展展望
展望明年，面對更加錯(cuò)綜復(fù)雜的市場形勢，短期內(nèi)企業(yè)將保持謹(jǐn)慎投資、加緊去化的主基調(diào)。時(shí)值市場調(diào)整期，我們認(rèn)為當(dāng)前房企應(yīng)把握時(shí)機(jī)，通過強(qiáng)化內(nèi)部管控，提升自身的投資、融資能力。嚴(yán)格把控項(xiàng)目的盈利空間，保證利潤率水平，為未來進(jìn)入新周期后的潛在增長打下基礎(chǔ)。同時(shí)，我們預(yù)計(jì)未來房企多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展方向?qū)⒏鼮槊鞔_，與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同性也將更緊密。
市場：房住不炒、因城施策的調(diào)控主基調(diào)不變
從行業(yè)政策走向來看，2018年末雖然有個(gè)別城市出現(xiàn)放松跡象，但短時(shí)間內(nèi)較難有針對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激性政策出臺(tái)。我們預(yù)計(jì)，2019年部分城市的限制性政策或?qū)⒂形⒄{(diào)放松，但不會(huì)偏離房住不炒、因城施策的調(diào)控主基調(diào)。
一方面，核心一二線城市有望加快預(yù)售證審批并開閘網(wǎng)簽備案，供應(yīng)量價(jià)將逐步回歸正常水平。另一方面，弱二線及三四線城市在市場下行及高庫存壓力下，調(diào)控政策或?qū)⒂兴山墶τ谄髽I(yè)而言，弱市之下仍將把加緊項(xiàng)目去化、保證現(xiàn)金流放在首位。同時(shí)，在調(diào)控政策逐步松綁的預(yù)期下，貨量安排或?qū)⒅饕性谙掳肽辍?/P>
從成交結(jié)構(gòu)來看，2018年各能級(jí)城市市場分化明顯，三四線城市依然是商品房成交主力。但受棚改貨幣化安置的收緊及購買力限制，下半年三四線城市的成交略顯疲軟。預(yù)計(jì)2019年，受益一二線城市新增供應(yīng)預(yù)期增加、需求充裕且支付能力較高，一線城市成交將保持低位回升、二線整體平穩(wěn)。城市市場回調(diào)的壓力將主要集中在需求透支和購買力不足的大部分三四線城市和部分二線城市。這也將在一定程度上給企業(yè)的城市布局提供方向性指引。
業(yè)績：整體規(guī)模由高速增長步入平穩(wěn)增長
2016年至今，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了增長最快的三年。房企通過高周轉(zhuǎn)和高杠桿完成了規(guī)模的快速增長，特別是百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模的年復(fù)合增長率達(dá)到40%左右。而自2018年下半年以來，中央多次強(qiáng)調(diào)并重申“房住不炒”與“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，強(qiáng)化了調(diào)控常態(tài)化的預(yù)期、市場降溫明顯。
我們預(yù)計(jì)2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長向平穩(wěn)增長過渡。百強(qiáng)房企的規(guī)模增速將難以保持在近兩年的40%，并回落至20%至30%左右，較2017、2018年顯著放緩并保持整體平穩(wěn)的態(tài)勢。但即使只有20%的增長率，只要能夠保持下去，四年就能翻倍。對于房企而言，如何應(yīng)對當(dāng)前的行業(yè)周期，綜合自身的資源儲(chǔ)備和資本運(yùn)營為2019年設(shè)定合理的發(fā)展目標(biāo)，也非常考驗(yàn)企業(yè)對市場走勢的預(yù)判和管理層的智慧。
投資：重心逐步回歸一二線城市
我們認(rèn)為，2019年房企整體的土地投資態(tài)度仍將趨于保守，但同時(shí)也應(yīng)注意對拿地機(jī)會(huì)的把握。一方面，2018年下半年之后企業(yè)拿地積極性降低，大部分地塊低溢價(jià)甚至底價(jià)成交，一二線城市溢價(jià)率已經(jīng)降至冰點(diǎn)。預(yù)計(jì)2019年一二線城市土地市場成交價(jià)格仍將保持在低位，目前對有土地投資需求且現(xiàn)金流較強(qiáng)的房企來說是比較適合的拿地時(shí)機(jī)。
另一方面，目前收縮戰(zhàn)線、地域聚焦成為房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。在一二線城市地價(jià)回調(diào)、三四線需求快速釋放的情況下，2019年房企將減少對于四五六線城市投資力度，重心逐步回歸二線城市及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展良好的三四線城市。
同時(shí)，在目前的市場環(huán)境下，規(guī)模房企優(yōu)勢將更加明顯，企業(yè)拿地集中度會(huì)進(jìn)一步攀高，小企業(yè)拿地難的局面會(huì)加劇，收并購及合作拿地依然是企業(yè)獲取項(xiàng)目的主要手段。
融資：房企積極開拓多樣化渠道
2018年，市場整體融資環(huán)境依然保持收緊的態(tài)勢，房企融資相關(guān)政策也基本處于底部運(yùn)行。但年末隨著“1031”和“1213”會(huì)議上對房地產(chǎn)和去杠桿相關(guān)問題上的態(tài)度有所緩和，近期房企融資有了回暖的跡象。雖然年末有多個(gè)房企的大額融資計(jì)劃獲批，但從目前來看，金融機(jī)構(gòu)對涉及房地產(chǎn)的融資審核還是相當(dāng)嚴(yán)格。我們認(rèn)為在未來的一段時(shí)間內(nèi)，房企整體的融資環(huán)境仍會(huì)處在較為嚴(yán)峻的環(huán)境中，促進(jìn)銷售回款、融資“借新還舊”、保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定將是這段時(shí)間的主旋律。
另一方面，在表內(nèi)融資收緊的情況下，未來房企將繼續(xù)深化與金融機(jī)構(gòu)的合作、嘗試開辟境外融資渠道，并通過開展新型融資方式積極拓寬融資渠道。另一方面，房企也將不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，通過增加中長期貸款和表外融資，將財(cái)務(wù)杠桿控制在合理水平。
產(chǎn)品：房企將回歸產(chǎn)品競爭的本質(zhì)
從產(chǎn)品戰(zhàn)略層面出發(fā)，我們認(rèn)為未來房企之間的競爭將回歸產(chǎn)品競爭的本質(zhì)，項(xiàng)目實(shí)際的銷售去化表現(xiàn)也將更多地取決于企業(yè)對產(chǎn)品的打造。
近年來，行業(yè)中的大部分房企已經(jīng)逐步發(fā)展形成了自身標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的產(chǎn)品體系。在市場趨冷、消費(fèi)回歸理性、行業(yè)整合加劇的大背景下，房企只有不斷強(qiáng)化產(chǎn)品力并打造自身品牌優(yōu)勢，才能在日趨激烈的市場競爭中占得先機(jī)。企業(yè)應(yīng)更多的審視客戶需求，更多的從客戶需求出發(fā)，找到自身的產(chǎn)品定位。
從中長期來看，未來中高端改善類產(chǎn)品將成為各能級(jí)城市新房市場供應(yīng)的主流，剛性需求則將更多地被二手存量市場、政府保障性住房及“長租公寓”滿足。在中高端改善需求的刺激下，相信未來也會(huì)吸引更多產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀的品牌房企“降維”擴(kuò)張。通過將原先布局一二線城市的成熟產(chǎn)品系引進(jìn)三四線城市市場，以契合三四線城市日益增長的改善需求，并謀求企業(yè)銷售規(guī)模的進(jìn)一步增長。
多元化：以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為軸心進(jìn)行延伸
行業(yè)增速放緩背景下，房企紛紛開拓新業(yè)務(wù)板塊，通過謀求多元化轉(zhuǎn)型以謀求新的利潤增長點(diǎn)。2018年，包括保利、龍湖、奧園、時(shí)代在內(nèi)的部分房企紛紛通過更名“去地產(chǎn)化”以突出其多元化定位，但我們認(rèn)為更名“去地產(chǎn)化”并非意味著去地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)主業(yè)依舊是各更名企業(yè)發(fā)展的重中之重。
當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型的發(fā)展模式也主要是以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為軸心進(jìn)行延伸，如目前已初具規(guī)模的長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物業(yè)管理等細(xì)分領(lǐng)域。此外，科技等未來產(chǎn)業(yè)也將吸引部分企業(yè)進(jìn)場，如碧桂園對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人等領(lǐng)域的布局。預(yù)計(jì)2019年，房企的多元化業(yè)務(wù)仍將圍繞地產(chǎn)生態(tài)業(yè)務(wù)展開，發(fā)展方向更為明確的同時(shí)，與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同性也將更為緊密。
