2019年，房地產(chǎn)企業(yè)為了“活下去”，太難了!
今年以來，房企資金鏈緊張的傳聞一直不絕于耳。
近日，一份廣東證監(jiān)局行政監(jiān)督措施決定書，再次揭開了一家資產(chǎn)超188億的“百強(qiáng)”房企的缺錢窘境。
作為廣東老牌房企，頤和地產(chǎn)因“九宗罪”再度陷入漩渦，頤和地產(chǎn)、董事長何建梁雙雙被廣東證監(jiān)局開出警示函。
其中，更是曝出，大量到期債務(wù)違約問題，顯得尤為嚴(yán)峻。
據(jù)廣東證監(jiān)局調(diào)查，此次頤和地產(chǎn)共有9筆超過1000萬的未披露到期債務(wù)違約，合計金額超過50億元。
頤和地產(chǎn)在年初資管產(chǎn)品出現(xiàn)逾期后，近期再被爆出兩只債券全部違約，這家與富力、恒大一同成立的“老牌粵系房企”，現(xiàn)金流已接近枯竭。
廣東證監(jiān)局對頤和地產(chǎn)的調(diào)查時間截至5月31日，這意味著，廣東證監(jiān)局此番查出的問題或許只是冰山一角。
頤和地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)
據(jù)官網(wǎng)顯示，頤和地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)建于1996年，根植于廣州，擁有四十余家全資、控股企業(yè)的大型集團(tuán)公司。目前，在全國擁有30多個大型地產(chǎn)項目，遍及北京、銀川、包頭、昆明、鞍山、西安、沈陽、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和省份的重要房地產(chǎn)板塊。
圖片來源：頤和地產(chǎn)官網(wǎng)
值得一提的是，在其官網(wǎng)首頁顯示，2011-2018年，頤和地產(chǎn)連續(xù)8年入選房地產(chǎn)“雙百強(qiáng)”企業(yè)。
同時，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年6月30日，頤和地產(chǎn)的總資產(chǎn)高達(dá)188.7億元，總負(fù)債高達(dá)135.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72%，一年內(nèi)到期的債務(wù)余額超10.6億元。
另外，其于2019上半年的營業(yè)收入僅0.86億元，同比下滑超93%，凈利潤更是成虧損狀態(tài)，虧損金額達(dá)1.15億元。
營收斷崖式下跌，業(yè)績虧損，面對資金鏈隨時斷裂的風(fēng)險，頤和地產(chǎn)無奈“賣身自救”：
2017年，頤和地產(chǎn)就將其位于沈陽的頤和城項目出讓予恒大;
2018年6月8日，珠江實(shí)業(yè)以“股權(quán)+債權(quán)”的形式，獲得花都頤和盛世項目公司30%股份;
2019年10月29日，世茂集團(tuán)收購臺山頤和項目。
然而，隨著廣東證監(jiān)局的調(diào)查結(jié)果公布，超50億債務(wù)違約，意味著，這家曾經(jīng)的“百強(qiáng)”房企的資金鏈早已斷裂，處境岌岌可危。
雪上加霜的是，頤和地產(chǎn)的控股股東同樣面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，廣東證監(jiān)局的檢查情況顯示，其控股股東龍森投資，2018年先后三次將其持有的頤和地產(chǎn)100%股權(quán)全部用于抵押貸款。
而，頤和地產(chǎn)危機(jī)的爆發(fā)，并非個案。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年以來，全行業(yè)新增的175只違約債券中，房地產(chǎn)就有7只，涉及違約金額139億元，占比5.51%，包括頤和地產(chǎn)、三盛宏業(yè)、銀億股份、中弘股份、華業(yè)資本、正源地產(chǎn)等房地產(chǎn)相關(guān)上市公司。如果算上建筑類企業(yè)，違約的債務(wù)數(shù)量更是高達(dá)21只，違約總金額近500億元。
融資難，中小房企陷破產(chǎn)潮
眾所周知，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)離不開融資輸血，然而，今年的融資環(huán)境處于持續(xù)收緊狀態(tài)。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年前9個月合計的415次房地產(chǎn)調(diào)控，平均每個工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史紀(jì)錄。房企融資收緊政策可謂高頻：
4月17日，銀保監(jiān)會發(fā)文直指，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過快增長;
5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布通知，嚴(yán)格監(jiān)管資金違規(guī)流入房地產(chǎn);
7月31日，央行表示要合理控制房地產(chǎn)貸款投放;
10月12日，北京銀保監(jiān)局強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等禁止性領(lǐng)域;
在此背景下，各種通向地產(chǎn)融資的通道相繼被切斷，使得房企融資難度進(jìn)一步增加。
因?yàn)闆]能找到“救命錢”，今年已有400多家中小房企走向破產(chǎn)。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過400家，且進(jìn)入2019年下半年之后，破產(chǎn)房企數(shù)量增速有所加快。
而破產(chǎn)名單中，大多數(shù)都是中小型房企，且多數(shù)集中于三四線城市。當(dāng)然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度較高甚至躋身全國百強(qiáng)的知名房企。
早在今年6月，銀億股份因?yàn)閭鶆?wù)違約，已向?qū)幉ǚㄔ荷暾埰飘a(chǎn)重整。這家房企顛峰時在2016年銷售收入達(dá)652億元，總資產(chǎn)接近800億元。
房地產(chǎn)類信托，突然驟降60%
2019年，對房地產(chǎn)行業(yè)來說異常艱難，從信托融資數(shù)據(jù)來看，更為明顯。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，40家典型上市房企融資總額僅235.82億元，環(huán)比大幅下跌65.80%，創(chuàng)2019年融資歷史新低。其中，信托貸款融資金額僅16億元，環(huán)比下跌86.99%。
同時，用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模為281.72億元，環(huán)比大幅減少60.47%。從同比數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模也下滑明顯，同比減少了33.50%。
隨著規(guī)模的減少，房地產(chǎn)信托收益率也出現(xiàn)下滑。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月，房地產(chǎn)類信托收益率為7.98%，已經(jīng)跌破8%，環(huán)比下降0.06個百分點(diǎn)。而在7月房地產(chǎn)類信托收益率為8.27%，較6月下滑0.04%。當(dāng)月在所有的信托產(chǎn)品中，只有投向房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品收益率出現(xiàn)下降。
而，房地產(chǎn)信托是信托公司較為核心的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托作為高報酬率、風(fēng)險可控的信托業(yè)務(wù)，在信托公司收入中占較大比重。
自2018年以來，房地產(chǎn)信托行情持續(xù)火爆。近幾年，房地產(chǎn)信托余額占比持續(xù)升高，占比接近15%，如果加上建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)，這一比例將提升至20%以上。這意味著，不斷有資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
然而，2019年7月，房地產(chǎn)信托突然被按下“暫停鍵”。據(jù)澎湃新聞報道，10家信托公司收到窗口指導(dǎo)，涉及的業(yè)務(wù)非常有針對性：2019年房地產(chǎn)信托規(guī)模，不得超過6月末的規(guī)模。
受到嚴(yán)監(jiān)管后，對于房地產(chǎn)信托依賴性較高的部分信托公司，所受到的沖擊也較大。當(dāng)月，房地產(chǎn)類信托募集規(guī)模環(huán)比減少近兩成。
對于高杠桿的房企來說，繼銀行貸款、公司債等收緊后，信托通道也被阻，不得不尋找新的融資途徑。
利率超15%!房企將目光轉(zhuǎn)向海外
國內(nèi)融資受阻，不少房企紛紛走出國門、境外發(fā)債融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至10月8日，2019年內(nèi)房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數(shù)量依然刷新歷史記錄。
單單9月份，房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資便高達(dá)37.97億美元，相比8月的15.8億美元，環(huán)比暴增超140%。
這一數(shù)字仍在上升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，10月份，超30家典型房企在境內(nèi)外齊發(fā)債，其中，有13家房企的美元債融資計劃總計接近50億美元。而截至11月12日，11月房企計劃及已經(jīng)發(fā)布美元融資金額接近30億美元。
融資成本居高不下，發(fā)債利率仍在不斷攀升，10%已不再是天花板。11月份以來，兩家房企發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，利率均超過10%。
11月12日，德信中國擬發(fā)行1億美元額外優(yōu)先票據(jù)，利率12.875%。
11月4日，佳兆業(yè)發(fā)布公告表示，擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11.95%。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年至少已有三只房地產(chǎn)美元債券的發(fā)債利率超過15%。
降價甩賣，房企“自救”
面對融資壓力，房企們除了借助外力，對內(nèi)還得開源節(jié)流。
有券商分析師表示，在應(yīng)對融資壓力方面，房企一方面正在加快銷售，比如降價促銷，實(shí)際上，今年房企的優(yōu)惠節(jié)點(diǎn)都大幅提前，甚至上半年就開始提前搶收。
十一“黃金周”期間，以恒大、碧桂園為代表的大型房企集中降價促銷，頻頻刷屏。使得2019年10月，恒大實(shí)現(xiàn)銷售903億元，同比大增70.2%，連續(xù)2個月創(chuàng)單月銷售歷史最高紀(jì)錄。
另一方面，上述分析師認(rèn)為，目前房企拿地更為謹(jǐn)慎。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1-10月商品房銷售面積13.32億平方米，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.84億平方米，拿地面積不僅同比下降16.3%，且只占銷售面積的13.8%，這說明房企在土地儲備上面有所減少。
值得注意的是，融資額較多的房企，并未將資金全部用在拿地上。
公開數(shù)據(jù)顯示，2019年前10個月，融資額較多的房企諸如金科、恒大、中南、華夏幸福、富力地產(chǎn)等，并未將融資金額都用在拿地上，尤其是金科股份和富力地產(chǎn)，拿地金額分別占融資額的53.77%和59.77%。
而更多的房企融資為了償還到期債務(wù)，為資金鏈“續(xù)命”。意味著，對于現(xiàn)階段房企而言，安全落地至關(guān)重要。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對房企而言，過去高度依賴高成本的非標(biāo)融資、信托等通道產(chǎn)品的房企會面臨較大的資金問題。隨著融資成本的不斷提升，在還債“雙高峰”與融資渠道“多重封堵”的壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的再一次洗牌在即。
