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在房地產項目中，外墻飾面工程是設計和成本協同管理的重點，其重要性體現在以下三個方面：在外立面工程中工程量最大、成本敏感;直接影響建筑物的品質，最容易受到外界破壞;所涉及的材質品種繁多，成本差異大。
本篇從設計管理的視角出發，分別從建筑方案設計、施工圖設計兩個階段，來介紹影響成本的技術要素，并以案例和成本數據分析其經濟性。
方案階段
三控：建筑風格、體型系數、立面選材
1、根據樓盤定位，控制建筑風格
建筑風格是建筑物外貌的重要特征，不同的風格有著不同的成本投入。
不同的建筑風格，需要不同的外立面效果裝飾，造型較為復雜、夸張的法式和英式風格建筑，其外立面裝飾面積比現代主義和ARTDECO風格多，新古典和地中海風格介于中間。
為了對不同建筑風格的外裝飾進行數據量化，我們引入“外立面率”(有的開發商也稱為墻地比)，百度百科的解釋為“外立面率指扣除門窗洞后外立面裝飾面積與地上計容面積比率”。
一般情況下，建筑的外立面率越高，其成本越高，樓盤的檔次也越高。根據標桿企業的工程經驗，外立面率控制如下：
案例1：我司開發的兩個樓盤，一個剛需住宅類項目A(ARTDECO風格)和一個改善類住宅類項目B(法式風格)，其代表性立面和墻身圖參下圖所示：
項目A的外立面率為1.2，項目B的外立面率為1.35，以地上面積10,000㎡來計，項目A總外飾面面積為12,000㎡，項目B總外飾面面積為13,500㎡，兩個項目的外飾面差值為1500㎡，如果兩個項目選用同一種外墻材料時，其成本增量為1500/12000=12.5%。
Tips：外墻的風格應符合樓盤的整體定位，樓盤檔次越高其建筑風格越復雜，也就是外立面率越高，成本也越高。
2、控制體型系數
在我的文章《設計與成本的協同管理 | 保溫工程成本總結(一)》 中就指出，體型系數對節能工程的重要作用，體型系數在外墻飾面工程的設計和成本管理中依然發揮著重要的作用。
下面以測算模型來分析體型系數的影響。
案例2：模型假定條件為高層剪力墻住宅為例(25層，建筑高度75米)，假定外窗面積占外墻面積的20%，以結構最大伸縮縫(適當放大到50米)和平面限值作為控制指標(此時我們控制最大尺寸限值5)，探討最簡單的長方形平面布局體型系數對外墻面積的影響：
摘自《高層建筑混凝土結構技術規程》(JGJ3-2010) 根據上述假定模型，我們分析了各種情況下的體型系數：
Tips：按以上測算，可以得到下面三個推論
(1)體型系數與建筑平面長寬比的關系。當建筑物的平面長度等于寬度時，此時體型系數最大，長寬比接近結構限值時，此時體型系數最小，每平米建筑面積中外墻涂飾的面積最少，此時成本最省。
(2)體型系數的增加與外表面面積的關系。根據上表測算，體型系數每凈增加0.01(注意不是1%的增加率)，其每平米建筑面積增加0.03~0.04平米的外表面積。
(3)體型系數與建筑節能、外立面裝飾面積的關系。建筑物的體型系數不僅反映了建筑物節能保溫，還側面反映了建筑物的外墻保溫、外飾面積大小，當建筑物的體型系數接近規范限值時，此時的建筑物不僅能耗最低，且外飾面積最小。以山東省75節能標準(《山東省居住建筑節能設計標準為例》(DB375026-2014))，參下圖所示：
案例3：我們以山東省高層住宅為例，25層高層住宅地上面積9720㎡，兩種方案均采用真石漆，價格120元/㎡。
方案1：體型系數控制在0.26(節能直接判定)
方案2：體型系數控制在0.39(節能權衡判斷)
根據測算，方案2比方案1每平面積增加的外墻涂飾面積為：(0.39-0.26)/0.01*(0.03~0.04)=0.39㎡~0.52㎡，每平米建筑面積增加的外墻涂飾成本=(0.39~0.52)*120=46.8~62.4元/㎡，外墻涂料成本增量約為39%~52%，其成本增量非常驚人，所以說體型系數較小的建筑，不僅節能效果好，外墻保溫和外飾面的成本更是節省。
3、根據項目定位，控制立面選材和比例
目前市面上比較常用的外立面材質及相應的估價，可以歸納如下：
立面材料極其豐富，且價格變化較大，針對樓盤的定位及售價合理的選擇材料，對成本的影響很大，建議:
• 剛需樓盤：以價格因素考慮外墻立面材質;
• 首改樓盤：從價格和品質上考慮外墻材質，可適當提高外墻材質(比例要小);
• 再改(輕奢侈)型樓盤：從價格和品質上考慮外墻材質，適當提高外墻材質(比例適中);
• 豪宅樓盤：以競品樓盤作為參考。
案例4：以25層高層住宅為例，地上建面9,720㎡，其中：大堂部分80㎡，兩層基座850㎡，其余約8,790㎡;外墻面積約12,145㎡，其中：大堂95㎡，基座 1,050㎡，其余11,000㎡。我們以不同方案測算：
tips：根據項目定位合理的選擇控制外墻立面的材質和比例，減少成本的波動;推行適合本公司的立面標準化，為集團化采購提供條件，有助于降低成本。
下圖恒大集團立面標準化樣式：
小結：
在方案階段控制建安成本是成本管理的重中之重，對外墻飾面工程而言，主要體現在以下三控原則的實施上：合理選擇樓盤的建筑風格;控制體型系數;控制立面選材和比例。
施工圖設計階段
在技術可行、經濟合理的條件下，精細化設計
施工圖階段的要點在于方案階段三控“建筑風格、體型系數、材料選配”的基礎上進行精細化的設計，減少無效成本。
1、按立面主次程度選材
建筑立面（詞條“建筑立面”由行業大百科提供）材質極其豐富且可挑選空間非常大，同一種效果的外墻立面可以用多種材質實現，比如多彩漆可以實現光面石材效果，真石漆可以實現毛面石材效果，質感漆可以實現仿磚效果，氟碳漆（詞條“氟碳漆”由行業大百科提供）可以實現鋁板（詞條“鋁板”由行業大百科提供）的觀感等等。基于性價比，可以通過不同材質組合來實現建筑立面的多樣化。
案例5：我們以某地區中檔樓盤為例，基座兩層為石材干掛(單層建筑面積390㎡)，以上為多彩石涂料（詞條“涂料”由行業大百科提供），其中樓盤北向為小區的主立面、南向為小區的主立面，東西立面為次要立面。
基座兩層外墻展開面積約950㎡(其中南北向約670㎡，東西向約280㎡)，原設計立面均采用石材干掛體系(干掛石材（詞條“干掛石材”由行業大百科提供）25mm，主次龍骨)，單價800元/㎡，總價約760,000元。
現根據立面的主次程度，將東西立面改為超薄石材一體板(石材飾面12mm，背栓固定)，由于一體板能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價為450元/㎡，優化后總價為662,000元，其優化成本98,000元，成本比原方案降低13%。
tips：方案階段控制建筑整體的立面選材比例，施工圖階段依然可以根據立面的重要程度進一步的優化，在保證整體效果的前提下，其成本節約依然可觀。
2、按立面可視化程度選材
按視覺感受來細分，建筑立面可以分為可視化立面和非可視立面，建筑的選材宜應根據建筑立面的可視化程度選材，減少非可視化立面的材質成本。
案例6：如下空調板位置均被空調格柵遮蔽，其可展示的效果極其有限，此處非可視的部位均可以采用成本最為節省的外墻彈性涂料作法。
tips：立面中非可視部位分散且面積不集中，這部分的飾面更應該進行精細化的設計，避免無效的成本浪費。
小結：
施工圖設計階段中，應重視精細化的設計，正確區分立面的重要性程度，優化各分區的立面材質;重視非可視部位，減少無效成本。
總結
外墻飾面是建筑設計的“點睛之筆”，是整個建筑物的“皮膚”，是建筑風格的關鍵元素。在方案設計、施工圖設計階段中重視和前置外飾面工程的設計方案，提高性價比，有利于實現設計與成本管理協同目標。
在方案階段做好“三控”：控建筑風格，風格越復雜，成本也越高;控體型系數，體型系數越大，成本越高;控外墻選材和比例，綜合考慮價格和品質，選擇最優方案。
在施工圖設計階段主要是跟進上述“三控”內容的精細化設計，包括進一步優化外飾面選材比例、進行不同材質組合;根據建筑立面的可視化程度選材，減少非可視化立面的材質成本來合理控制。
內容轉自《地產成本圈》，文章系該平臺作者原創，特別鳴謝!
