樓市發(fā)展進(jìn)入橫盤狀態(tài)， 2019 年的小陽春也擋不住房地產(chǎn)增速放緩的本質(zhì)。行業(yè)面臨洗牌，而看不清方向，無序擴(kuò)張和盲目多元化的房地產(chǎn)企業(yè)都將可能遭遇淘汰。本文對(duì)面臨破產(chǎn)的房企進(jìn)行盤點(diǎn)，以期為房企的發(fā)展提供借鑒和參考。
銀億集團(tuán)
企業(yè)簡(jiǎn)介：銀億集團(tuán)創(chuàng)立于 1994 年，業(yè)務(wù)涵蓋工業(yè)制造、房地產(chǎn)開發(fā)、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，地產(chǎn)公司于 2011 年上市。 2016 年之后明確「房地產(chǎn)+汽車高端制造」雙主業(yè)戰(zhàn)略，并開始大舉并購(gòu)。
事件：為妥善解決銀億集團(tuán)、銀億控股的債務(wù)問題，保護(hù)廣大債權(quán)人利益，該兩家公司從自身資產(chǎn)情況、負(fù)債情況、經(jīng)營(yíng)情況等方面進(jìn)行分析，認(rèn)為均屬于可適應(yīng)市場(chǎng)需要、具有重整價(jià)值的企業(yè)，故銀億集團(tuán)、銀億控股分別于 6 月 14 日向?qū)幉ㄖ性禾峤涣酥卣暾?qǐng)。
原因解析：銀億集團(tuán)是典型的借道并購(gòu)向多元化轉(zhuǎn)型最終失敗導(dǎo)致企業(yè)走向破產(chǎn)重組的房地產(chǎn)企業(yè)。
第一，銀億轉(zhuǎn)型為「房地產(chǎn)+高端制造」雙主業(yè)的綜合性公司后，大手筆并購(gòu)國(guó)外三家行業(yè)領(lǐng)先地位的國(guó)外汽車零部件制造商，花費(fèi)超過 120 億元。汽車業(yè)務(wù)一度超過地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額，但是到2018年，受整體汽車行業(yè)不景氣影響，汽車業(yè)務(wù)未實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾你，這被認(rèn)為是銀億股份遭遇流動(dòng)性危機(jī)的源頭。
第二，銀億集團(tuán)主業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，大部分樓盤在三四線城市，由于其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，一直面臨著資金緊張的局面。隨著銀億轉(zhuǎn)型汽車行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)陷入持續(xù)變賣資產(chǎn)、項(xiàng)目開發(fā)緩慢、新增土地儲(chǔ)備停滯的境地。 2018 年全年銷售額僅 58.5 億元，較 2017 年 67.8 億元的銷售額不升反降。
第三，此前的 5 月 21 日，深交所曾發(fā)問詢函指出銀億股份內(nèi)部控制存在重大缺陷，比如實(shí)際控制人凌駕于內(nèi)部控制制度情形等。銀億控股股東銀億控股及其關(guān)聯(lián)方占用非經(jīng)營(yíng)性資金約 22.48 億元。房企，尤其是家族企業(yè)，內(nèi)部管控缺失對(duì)其發(fā)展往往帶來致命打擊。
主業(yè)發(fā)展停滯、轉(zhuǎn)型汽車業(yè)的操作、以及內(nèi)部控制的重大缺陷造成企業(yè)持續(xù)面臨流動(dòng)性危機(jī)，最終走向破產(chǎn)重整。
新光集團(tuán)
企業(yè)簡(jiǎn)介：新光控股集團(tuán) 1995 年創(chuàng)建，早期主營(yíng)小飾品。新光集團(tuán)在 2014 年開始多元化的經(jīng)營(yíng)思路，共有五大板塊：飾品及貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)業(yè)、旅游及其他、金融。旗下?lián)碛?a target='_blank' style='font-size:1em; border-bottom:1px dotted blue;'>上市公司 ST 新光。2016 年，以房地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的新光圓成借殼方圓支承上市。
事件：2018 年 9 月底，新光集團(tuán)發(fā)生債務(wù)危機(jī)，多只債券違約。此后，旗下上市公司新光圓成被 ST ，股價(jià)暴跌超 80% 。新光集團(tuán)所持 ST 新光股份，全部被司法輪候凍結(jié)。新光集團(tuán)及其下屬 3 家重整子公司于 2019 年 4 月 3 日分別向金華中院申請(qǐng)重整。
原因解析：新光集團(tuán)走到瀕臨破產(chǎn)的地步，「蛇吞象」式并購(gòu)和多元化業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力是主要誘因。
第一，新光圓成收購(gòu)中國(guó)傳動(dòng)，交易價(jià)款總價(jià)為人民幣約 163 億元-約 184 億元。收購(gòu)所需資金為公司自有和自籌資金。彼時(shí)，新光圓成的貨幣資金為 2.14 億元。而完成對(duì)中國(guó)傳動(dòng)的重組，最少需要 83 億元，最多則需 184 億元。這一并購(gòu)使新光深陷流動(dòng)性危機(jī)。
第二，核心業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，大手筆布局的多元化業(yè)務(wù)也仍未盈利，讓新光集團(tuán)只能陷入債務(wù)的惡性循環(huán)。飾品及貿(mào)易雖然年收入規(guī)模在百億，但這兩年主要靠上海希寶主營(yíng)的毛利率很低的有色金屬貿(mào)易支撐，這也導(dǎo)致 2018 年這部分業(yè)務(wù)的毛利從 5% 以上驟降了一半。
第三，新光圓成是新光集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是一家房企上市公司。新光集團(tuán)入主上市公司時(shí)承諾 2016 年度凈利潤(rùn)不低于 14 億、2016 年度與 2017 年度合計(jì)凈利潤(rùn)不低于 27 億、2016 年到 2018 年合計(jì)凈利潤(rùn)不低于 40 億。但在房地產(chǎn)調(diào)控的大形勢(shì)下，新光圓成業(yè)績(jī)完成度不高。2018 年?duì)I收實(shí)現(xiàn) 21.64 億，但凈利潤(rùn)為 -2.12 億。
核心業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的乏力，無法為大額并購(gòu)提供充足的現(xiàn)金流，也無法償還巨額借款，最終使企業(yè)陷入困局。
五洲國(guó)際
企業(yè)簡(jiǎn)介：總部位于無錫，創(chuàng)立于 2004 年，開發(fā)運(yùn)營(yíng)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園和城市綜合體項(xiàng)目。 2013 年，五洲國(guó)際在香港聯(lián)交所上市，隨后開始大舉擴(kuò)張。截止 2017 年底，在全國(guó)擁有 25 個(gè)商貿(mào)物流城、16 個(gè)商業(yè)綜合體，但多位于牡丹江、保山、宜興等四五線城市。
事件：2018 年中報(bào)和年報(bào)遲遲難產(chǎn)，同時(shí)還接到了香港聯(lián)交所的「上市規(guī)則下除牌架構(gòu)」規(guī)則告知函：如果五洲國(guó)際連續(xù) 18 個(gè)月暫停買賣，其上市地位將被取消。
原因解析：在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的四五線布局商貿(mào)物流城的發(fā)展策略和迅猛擴(kuò)張的發(fā)展舉措是五洲國(guó)際走向破產(chǎn)重組的主要原因。
第一，四五線大舉擴(kuò)張的策略直接導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，五洲國(guó)際 2017 年?duì)I業(yè)收入 35.46 億，同比減少 6.4% 。總負(fù)債已從 2013 年的 114.37 億元上升至 2017 年的 210.59 億元，凈負(fù)債比率從 2013 年的 60% 上升至 247.5% 。與負(fù)債年年攀升相對(duì)的是銷售額、利潤(rùn)下滑。
第二，近兩年時(shí)間，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不振、總體消費(fèi)能力的萎縮、電商的嚴(yán)重沖擊，使得中小商貿(mào)客戶度日維艱。這些客戶作為商貿(mào)物流企業(yè)的主力客群，直接影響商貿(mào)物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商商鋪的銷售和出租結(jié)果。與此同時(shí)，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商也受到地產(chǎn)調(diào)控加速的擠壓，直接導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨困境。
第三，「無憂經(jīng)營(yíng)， N 年托管回本，前 3 年房租抵房款」，是五洲國(guó)際各地商貿(mào)物流城和商業(yè)綜合體營(yíng)銷最大的噓頭，但這是已被國(guó)家定義為涉嫌「非法集資」但卻屢禁不止的售后包租行為。
一邊是大舉負(fù)債四處擴(kuò)張，一邊是打著「擦邊球」概念的違規(guī)銷售，再加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，最終使五洲國(guó)際走上不歸路。
中弘股份
企業(yè)簡(jiǎn)介：2001 年，中弘控股股份有限公司成立，總部位于北京， 2010 年，借殼 ST 科苑上市。 2012 年到 2014 年，中弘先后投資了礦產(chǎn)、手游、影視等產(chǎn)業(yè)。2015 年王永紅搭建「一家 A 股公司+三個(gè)海外上市平臺(tái)」的資本帝國(guó)，即「A+3」戰(zhàn)略。王永紅的代表操作是以高杠桿、復(fù)雜的融資手段買下海南三亞標(biāo)桿項(xiàng)目「半山半島」。
事件： 2018 年 8 月 14 日，因公司披露的 2017 年一季度報(bào)告、半年度報(bào)告、三季度報(bào)告涉嫌虛假記載于收到中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)安徽監(jiān)管局《調(diào)查通知書》， 2018 年 12 月 27 日，因重大信息披露違法等原因，中弘股份被終止上市。
原因解析：高杠桿、高送轉(zhuǎn)、多元化導(dǎo)致中弘資不抵債、走向破產(chǎn)的主要原因。
第一，中弘股份杠桿率持續(xù)攀升， 2010 年底，中弘股份的總資產(chǎn)只有 55.08 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為 67.92% 。截至 2018 年三季報(bào)，公司總資產(chǎn)升至 382.29 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為 85.06% 。
第二，中弘股份在王永紅主導(dǎo)下，曾多次進(jìn)行「高送轉(zhuǎn)」，截至退市前，股本為 83.9 億股在兩市排行第 92 名，其股本數(shù)量是貴州茅臺(tái)的 6.48 倍。王永紅曾借由中弘股份高送轉(zhuǎn)、進(jìn)軍手游領(lǐng)域等概念炒熱抬升股價(jià)從中拋售獲利。
第三，中弘在 2013 年至 2015 年間，除文旅地產(chǎn)外，先后嘗試影視、手游、主題樂園等新業(yè)務(wù)，沉淀大量資金，并且未能實(shí)現(xiàn)盈利。
華業(yè)資本
企業(yè)簡(jiǎn)介：創(chuàng)立于1998年，先后在深圳和北京開發(fā)深圳東方玫瑰花園、深圳南海玫瑰花園、北京華業(yè)玫瑰東方、北京華業(yè)國(guó)際中心等項(xiàng)目。2011年，收購(gòu)一個(gè)礦業(yè)公司涉足采礦業(yè)，涉礦失利后，收購(gòu)捷爾醫(yī)療轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康領(lǐng)域。
事件：2018年9月，華業(yè)公告披露「蘿卜章」事件。隨后這一事件迅速發(fā)酵，民生銀行、中國(guó)工商銀行重慶分行等提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)。10月，華業(yè)資本被深圳福田區(qū)人民人民法院列為失信被執(zhí)行人，市值幾近腰斬。
原因解析：華業(yè)資本失利看似是由「蘿卜章」引發(fā)的危機(jī)，其實(shí)是由于早年轉(zhuǎn)型埋下的隱患。
第一，總體來看，華業(yè)資本發(fā)布的 2018 年年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 48.86 億元，同比增加 26.54% ;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為 -64.38 億元，而 2017 年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 9.98 億元。受財(cái)產(chǎn)保全影響，企業(yè)由盈利轉(zhuǎn)為虧損。
第二，華業(yè)涉礦失利后并未停下多元化轉(zhuǎn)型的腳步，反而向醫(yī)療也進(jìn)軍。近年來房企轉(zhuǎn)型醫(yī)療成行業(yè)趨勢(shì)，但由于缺失醫(yī)療資源和運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)房企會(huì)選擇通過收購(gòu)現(xiàn)有醫(yī)療機(jī)構(gòu)介入，華業(yè)也是通過規(guī)模舉債進(jìn)行并購(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈承壓，債券的爆雷宣告轉(zhuǎn)型失敗，也使公司陷入困局。
總結(jié)
1. 中小房企破產(chǎn)倒臺(tái)的原因一方面是因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，另一方面則是無序擴(kuò)張、盲目多元化。第一，近幾年樓市調(diào)控不斷，第二，對(duì)于新行業(yè)的不熟悉，第三，中小房企資金實(shí)力較弱，如果決策出現(xiàn)失誤，容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。
2. 未來，房地產(chǎn)行業(yè)集中化趨勢(shì)仍將持續(xù)，中小型房企不斷面臨行業(yè)變化帶來的各種挑戰(zhàn)，更多小型房企在這場(chǎng)大趨勢(shì)下將相繼離場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入「優(yōu)勝劣汰」的「大洗牌」階段。
附 | 2018年以來破產(chǎn)房企列表(不完全統(tǒng)計(jì))
