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　　2022年的土地市場(chǎng)上建筑類企業(yè)的身影頗為強(qiáng)勁。

　　6.35億元，湖南建工競(jìng)得廣州荔灣一宗商用地;16.7億元，北京建工摘得北京房山佳世苑三期地塊;39.91億元，陜西建工和俊發(fā)包攬西安杜城村城改首批次3宗住宅用地。

　　連日來，各地建工企業(yè)頻頻現(xiàn)身土地拍賣市場(chǎng)。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在2022年前10月房企拿地權(quán)益金額排行榜中，10余家建筑工程類企業(yè)上榜，包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企業(yè)，它們分列第20、22、58、76位，合計(jì)拿地金額347億元。

　　若將中國建筑、中海地產(chǎn)計(jì)算在內(nèi)，整個(gè)中建集團(tuán)的拿地金額高達(dá)1076億元，是目前拿地金額最多主體。

　　除了以全國最大建筑商身份活躍在當(dāng)前土地市場(chǎng)上的“中建系”外，中國鐵建和中國中鐵分別以333億元和166億元拿地金額排名第8位和第15位。

“隱形拿地之王”

中建系地產(chǎn)公司“抬頭”

　　中國建筑旗下有8大工程局，而這些工程局也都各自有自己的地產(chǎn)子公司，今年部分子公司也積極拿地，在1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100中，也看到了這些子公司的名字：

　　中建東孚，1-10月新增貨值403.3億，位居16的位置;

　　再比如中建二局(中建玖合)，1-10月新增貨值233.3億，位居26名;

　　還有中建智地以161.7億的新增貨值位居48名。

圖片來源：克而瑞

　　今年1-10月，中建系地產(chǎn)公司的銷售額，也榜上有名，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：

　　中建東孚243.3億;

　　中建信和182.2億;

　　這兩家公司銷售額加起來達(dá)到425.5億，妥妥進(jìn)入TOP40陣列，這還沒算上其他幾個(gè)工程局的地產(chǎn)公司。

　　所以，在接下來的房地產(chǎn)榜單中，這幾家公司或許會(huì)是常客了。

中建8子的前世今生

　　不了解情況的人可能會(huì)認(rèn)為上述這些公司都是中建旗下工程局新成立的地產(chǎn)公司，其實(shí)不然。

　　首先先簡(jiǎn)單說下8個(gè)工程局的來歷，個(gè)個(gè)都來頭不小：

　　比如中建一局的前身是長春第一汽車制造廠;

　　中建二局最早可追溯到1952年成立的中國人民解放軍華東野戰(zhàn)軍步兵第99師—“一五”時(shí)期156項(xiàng)重點(diǎn)工程建設(shè)的骨干隊(duì)伍;

　　中建四局前身是1962年8月成立的建設(shè)工程部貴州工程公司。

　　真的是妥妥的國家力量和實(shí)力的展現(xiàn)。在中國建筑紛繁復(fù)雜的公司架構(gòu)中，可以說8個(gè)工程局一直是比較獨(dú)立的存在。

圖片來源：中國建筑官網(wǎng)

　　2009年7月，中國建筑在A股上市，在招股書中，其提到地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為三塊：

　　中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)和總公司下屬各工程局及設(shè)計(jì)院運(yùn)營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，前兩者為主要地產(chǎn)平臺(tái)。

　　但在2013年左右，中海內(nèi)部發(fā)起了針對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的整合，中建地產(chǎn)338億元的資產(chǎn)被整體并入中海。

　　而8大局的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在當(dāng)時(shí)并沒有被打包帶入中海，而是各自獨(dú)立運(yùn)作。

　　事實(shí)上，在上世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)進(jìn)入了黃金發(fā)展期，這些工程局就已經(jīng)成立了房地產(chǎn)平臺(tái)，但大多數(shù)都是以“中建X局房地產(chǎn)公司”來命名，比如中建一局房地產(chǎn)公司等。

　　近兩三年來，部分地產(chǎn)公司開始更名，打造自己專屬的地產(chǎn)品牌：

　　比如2020年6月，中建一局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更名為中建智地;

　　2021年3月，中建三局房地產(chǎn)公司正式更名為中建壹品投資公司;

　　當(dāng)年8月，二局也將其“北京中建地產(chǎn)”更名為中建玖合。

　　更名，從業(yè)務(wù)的角度來說，意味著對(duì)于過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重新梳理和整合;從品牌的角度來說，則是對(duì)于自身的再定位，并且以更高的戰(zhàn)略定位重新出發(fā)。

　　比如中建智地的定位，就是是致力于“智造美好生活”，成為一流“品質(zhì)社區(qū)綜合服務(wù)商”。

　　這8家公司中，規(guī)模最大的是中建東孚，也就是中建八局旗下地產(chǎn)公司，今年1-10月超過200億的銷售規(guī)模，位列67名的位置。此外，中建東孚今年拿地也最猛，新增貨值超400億。

　　其次是中建信和(中建五局旗下地產(chǎn)公司)。剩余的公司銷售規(guī)模暫時(shí)沒有登上克而瑞銷售榜。

　　從布局角度來看，這些公司的布局有差異的地方，也有重合的地方：

　　中建智地(一局)：總部在北京，深耕北京，聚焦京津、長三角及大灣區(qū)布局;

　　中建玖合(二局)：總部在北京，先后成立了大灣區(qū)事業(yè)部、華東事業(yè)部和北京區(qū)域，以京津冀、大灣區(qū)、長三角、長江經(jīng)濟(jì)帶核心城市為主的區(qū)域布局逐步形成;

　　中建壹品(三局)：總部在武漢，持續(xù)深耕湖北武漢市場(chǎng)，重點(diǎn)突破長三角區(qū)域;

　　中建地產(chǎn)廣州(四局)：總部在廣州，地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在廣東、貴州;

　　中建信和(五局)：總部在長沙，主要深耕長沙區(qū)域;

　　中建地產(chǎn)天津(六局)：總部天津，堅(jiān)持“1+3+2”區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。“1”是堅(jiān)持天津核心市場(chǎng)不動(dòng)搖;“3”是長、珠三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城都市圈;“2”是西安、昆明兩個(gè)區(qū)域中心城市;

　　中建七局地產(chǎn)：總部在鄭州，主要在核心城市鄭州、福州、蘇州等城市布局;

　　中建東孚(八局)：總部在上海，形成了以上海為中心，華北區(qū)域、華東區(qū)域、華西區(qū)域、華南區(qū)域?yàn)楹诵膽?zhàn)略區(qū)的“1+4”布局;

　　這8個(gè)地產(chǎn)公司總部分散在全國各地，這些公司都在總部所在地進(jìn)行深耕，如果有余力的話也會(huì)在熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域布局。

　　以中建玖合為例：

　　中建玖合雖然總部在北京，在北京也拿了諸多重磅地塊，但就在前不久，其拿下了上海嘉定未來城市理想單元地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資約117.34億，其中地價(jià)款約64.36億。可見其對(duì)于上海市場(chǎng)的重視。

　　而且中建玖合也已經(jīng)在上海臨港了布局了多個(gè)項(xiàng)目，中建·玖里書香、中建·玖海云天、西島國際金融中心等。

　　更為典型的是，此前有相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)過，中建8個(gè)地產(chǎn)公司已經(jīng)有一半在北京布局過，分別為一局、二局、三局以及五局。

“各自為政”的發(fā)展隱憂

　　進(jìn)擊的除“中建系”外，在土地市場(chǎng)投資熱情不減的不乏各大基建類企業(yè)。

　　11月7日，經(jīng)過92輪競(jìng)價(jià)，中鐵置業(yè)以約40054.9萬元拿下江蘇南通地塊，溢價(jià)17.81%。更早之前，中鐵置業(yè)與中鐵諾德兩個(gè)平臺(tái)在上海攜手拿地，先是中鐵諾德以超20億元底價(jià)獨(dú)立競(jìng)得上海臨港新片區(qū)純宅地，隨后中鐵置業(yè)聯(lián)合中鐵諾德以40.22億元競(jìng)得青浦區(qū)一宗地塊。

　　除此之外，中國中鐵旗下各平臺(tái)相繼在廣州、貴陽、合肥等地布局，拿地主體除以上兩個(gè)平臺(tái)外，中鐵集團(tuán)下屬的各工程局也有現(xiàn)身。

　　中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國中鐵1~10月拿地面積312萬平方米，排第5位，同比增長88%。中國鐵建也在繼續(xù)發(fā)力，前10月拿地面積414萬平方米，僅次于華潤和保利，位列第3。

　　10月27日，成都三批次集中供地落幕，中國鐵建累計(jì)拿地2宗，豪擲約32.58億元，是此輪成都拿地金額最高的企業(yè)。6月，上海首輪集中供地中，中國鐵建就收獲3宗地塊，斥資69億元，其中兩塊地溢價(jià)均達(dá)到10%左右，均為獨(dú)立拿地。

　　“建筑類巨頭的表現(xiàn)真的越來越亮眼了。”有網(wǎng)友在某貼吧中提到，各大工程局“互為兄弟又互相競(jìng)爭(zhēng)”。

　　劉水認(rèn)為，建筑、基建類企業(yè)在資金、開發(fā)建設(shè)等方面具有優(yōu)勢(shì)，但在產(chǎn)品力、營銷等環(huán)節(jié)存在一定局限，因此其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)長期發(fā)展仍然取決于綜合能力建設(shè)。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在底部運(yùn)行，回暖暫未見曙光，此類企業(yè)高額土地投資能否有效轉(zhuǎn)化為銷售和營業(yè)收入仍然取決于整體市場(chǎng)情況。

　　今年前三季度，中國中鐵房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)簽約合同額為411.4億元，占總合同額約2.07%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為342.09億元，同比增長56.5%。在中指研究院發(fā)布的2022年1~10月房企銷售排行榜中，中國中鐵以516.9億元排在第32位，較去年同期上升22個(gè)名次;在權(quán)益銷售榜中，中國中鐵更是沖進(jìn)TOP30。

　　一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，對(duì)于具有雄厚財(cái)力與融資能力的央企來說，現(xiàn)在的確是彎道超車的好時(shí)機(jī)。當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境適宜央企投資，各地政府鼓勵(lì)央企參與拿地開發(fā)以及上游甲方公司債務(wù)傳導(dǎo)的工程款、墊資等問題聚合傳導(dǎo)后，大型建筑類央企紛紛探索盈利空間，直接拿地投資開發(fā)趨勢(shì)愈發(fā)明顯，但各子公司各自為營擴(kuò)張房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力也大。

　　明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前建筑行業(yè)的毛利率在11%左右，房地產(chǎn)的毛利率盡管有所下滑也能高出建筑行業(yè)約10個(gè)百分點(diǎn)，因此建筑類企業(yè)有動(dòng)力開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。現(xiàn)在能低價(jià)拿到優(yōu)勢(shì)地塊的概率大大增加，國資建筑企業(yè)又有較大融資優(yōu)勢(shì)，這意味著項(xiàng)目盈利空間較大。

　　“主要還是感受到了地產(chǎn)開發(fā)能為各平臺(tái)利潤增色。”某房企內(nèi)部人士說，行業(yè)格局從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”，但這些“巨無霸”在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面有多個(gè)平行單位，涉及子公司盤根錯(cuò)節(jié)，是陸續(xù)推進(jìn)地產(chǎn)板塊整合還是各自為戰(zhàn)是一個(gè)問題;它們旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都曾經(jīng)歷多年起伏波折，能否在市場(chǎng)樹立品牌也有待觀察。