09版新政包括“二套房貸適度放寬、以稅費(fèi)減免刺激購(gòu)房消費(fèi)、合理為開發(fā)商資金松綁”等五大政策導(dǎo)向。
一位權(quán)威人士表示：如果說(shuō)過(guò)去幾個(gè)月是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)整的試探性出牌，那么，這五大政策作為一年來(lái)的“政策合并”已納入明年的決策層視野，而出臺(tái)的方式也可能“以中央出思路、地方自行決策為主。”
更豐富、更具體、可操作
據(jù)悉，這五條相關(guān)部委正在“積極溝通和協(xié)調(diào)”的政策包括：
一是進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)對(duì)居民合理住房消費(fèi)進(jìn)行相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼。這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”的表述直接呼應(yīng)。此外，二手房交易的稅費(fèi)有可能考慮減免，如對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)行分檔補(bǔ)貼等。
二是進(jìn)一步挖掘購(gòu)房消費(fèi)潛力，適當(dāng)調(diào)整二套房貸的限制，諸如“小房換大房”、“由房改房進(jìn)入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。雖然此前相關(guān)部委在這一問(wèn)題上存在較大分歧，但決策層經(jīng)過(guò)調(diào)研認(rèn)為市場(chǎng)中確實(shí)存在較大的改善性購(gòu)房需求，“如果釋放出這一部分消費(fèi)潛力，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需無(wú)疑效果巨大”。
三是政府收購(gòu)如“爛尾樓”等低價(jià)商品房用作保障房房源，“這在當(dāng)前市場(chǎng)低迷期具有現(xiàn)實(shí)意義”。一方面可消化存量緩解市場(chǎng)爛尾壓力，另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實(shí)施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺(tái)指導(dǎo)意見加以規(guī)范”。
四是科學(xué)決策保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。投資規(guī)模過(guò)度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，但又不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求，可以“通過(guò)完善住房普查制度、建立全國(guó)性的住房檔案對(duì)于目前市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)房需求有效摸底，以此把握未來(lái)的房地產(chǎn)投資規(guī)模”。
五是對(duì)部分開發(fā)商確實(shí)存在的資金壓力問(wèn)題亦有所考慮。一方面可適度對(duì)如土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)進(jìn)行減免；另一方面金融部
門也有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)男刨J支持”。
事實(shí)上，11月份以來(lái)，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，維護(hù)政策連貫性的調(diào)性已經(jīng)成為各大部委的共識(shí)，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開的前半個(gè)月，國(guó)務(wù)院、發(fā)改委就先后召集各界人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了建議采集，為下一步行動(dòng)做好了“充分的政策儲(chǔ)備”。
有系統(tǒng)、有特點(diǎn)、更包容
顯然，與去年零星出臺(tái)的政策相比，09版住房新政顯然具有三大特點(diǎn)。首先是把握了年底出臺(tái)的前瞻性，容易為明年定調(diào)；其次是與“保增長(zhǎng)”的大政方針相銜接；第三是沒(méi)有把住宅市場(chǎng)的商品特性棄之門外。
一位權(quán)威人士對(duì)記者表示。按照他的理解，新政表述有兩層意思，一是要適當(dāng)刺激合理的住房消費(fèi)以擴(kuò)大內(nèi)需，二是房地產(chǎn)投資供給不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求。
雖然09版住房新政的宗旨是“求穩(wěn)”，但在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑與“房地產(chǎn)救市力度不夠”的呼聲中，“穩(wěn)”字顯然被賦予了新的含義。
一位知情人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年的冷靜觀察與政策試探，“中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了更為清晰的認(rèn)識(shí)”。否則，就不會(huì)再度強(qiáng)調(diào)“維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展”，并首次提出“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”。
不過(guò)，他也表示，“2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱”的認(rèn)識(shí)一直是中央的基本考量，所以“不會(huì)輕易開閘放松投資規(guī)模”。
但也有業(yè)內(nèi)人士提醒，09版住房新政在推行中肯定會(huì)有不同的解讀和理解。因?yàn)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)依然是國(guó)家不肯放松的底線。中信銀行一位按揭經(jīng)理對(duì)記者表示，銀行目前確實(shí)在考慮對(duì)二套房貸限制進(jìn)行調(diào)整，但僅僅建立在“第一套房貸款已經(jīng)償清”的基礎(chǔ)上。
一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家也對(duì)記者表示，“適當(dāng)刺激購(gòu)房消費(fèi)，但不等于助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的泡沫。”他還認(rèn)為，“這里有一個(gè)刺激力度的問(wèn)題，畢竟當(dāng)前樓市正處于低點(diǎn)，力度過(guò)猛則市場(chǎng)必然反彈，這也不符合求穩(wěn)的調(diào)性。”
不過(guò)，大部分圈內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于09版住房新政，“既不能太樂(lè)觀，也不要太悲觀。”至于用什么方法刺激明年的購(gòu)房需求，顯然市場(chǎng)自身需要有更大調(diào)整。因?yàn)樵谂卸ㄊ袌?chǎng)是否“回暖”方面，成交量顯然要比成交金額更具說(shuō)服力。
另?yè)?jù)本報(bào)從權(quán)威渠道得知，這五大政策還考慮了房地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)鏈”效應(yīng)，特別是對(duì)農(nóng)民工的吸納問(wèn)題和對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)問(wèn)題。
一位分管房地產(chǎn)業(yè)的地方官員對(duì)本報(bào)表達(dá)了他對(duì)09版住房新政的看法：“就目前來(lái)看，國(guó)家層面出臺(tái)政策的空間已經(jīng)不大，未來(lái)地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對(duì)過(guò)去宏觀調(diào)控中‘一刀切’的教訓(xùn)總結(jié)。”（來(lái)源：中國(guó)證券網(wǎng)）
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