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秋天就要過去了,秋褲還沒弄好
一而再,再而三地延遲交付,正在讓被戲稱為“秋褲樓”、高301米的蘇州東方之門業(yè)主擔(dān)心其會成為“爛尾樓”。
“原本說是去年年底交付,但是去年年底,我們接到開發(fā)商乾寧置業(yè)發(fā)來的通知,說是由于穹頂幕墻技術(shù)難度太大,因此將交付時間推遲至今年6月底。到了6月底,我們又被告知交付時間將延長至今年年底,由于屢次被拖延交付時間,頻頻被開發(fā)商放鴿子,我們對開發(fā)商到底年底能不能按時交付也表示質(zhì)疑。”一位東方之門維權(quán)業(yè)主張磊(化名)近日告訴《中國經(jīng)營報》記者。
“秋褲樓”陷入“爛尾”隱憂的同時,近日各地建設(shè)摩天大樓的消息卻頻繁見諸報端,總高為632米的上海中心大廈正在如火如荼地建設(shè),預(yù)計將于2015年全面建成并啟用;而在“秋褲樓”東方之門旁,中南建設(shè)也將新建一座高達(dá)729米的超高層。
截至2020年,在世界十大摩天大樓中,中國或?qū)碛?座,包括蘇州高度超過700米的中南中心。據(jù)總部設(shè)在芝加哥的高層建筑與城市居住區(qū)委員會介紹,截至2013年底,開發(fā)商共在中國建成37座200米以上的建筑,數(shù)量居世界之最。
而就在摩天大樓以瘋狂之勢直沖云端之時,其背后的諸多隱憂也開始逐步暴露出來。
“秋褲樓”十年未完工 多次被傳爛尾
蘇州地標(biāo)建筑東方之門,原計劃在2008年底竣工交付,卻因種種原因直到2008年才真正開工建設(shè),交付時間也被改成2013年底。
但頗為遺憾的是,在去年年底,開發(fā)商蘇州乾寧置業(yè)又向業(yè)主發(fā)出通知,稱由于東方之門穹頂幕墻技術(shù)難度太大,將交付時間推遲至今年6月底,并因此與業(yè)主簽訂了補償協(xié)議。一而再,再而三的延遲交付,以至于不少“秋褲樓”業(yè)主擔(dān)心其會成為“爛尾樓”。
據(jù)了解,2004年2月,乾寧置業(yè)以約4億元競得東方之門所在地塊,折合1104萬元/畝,創(chuàng)下當(dāng)時蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營性用地出讓單價紀(jì)錄。在當(dāng)時,總建筑面積約43萬平方米、總投資約45億元的東方之門是國內(nèi)體量最大、投資最多的單體建筑。然而在2004年舉行完奠基儀式后,東方之門直到2008年才真正開工。
為何項目工期一拖再拖?對此,記者致電蘇州乾寧置業(yè)企劃部,該公司企劃部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報記者:“項目工期不斷拉長,背后的原因比較復(fù)雜。中期的延長工期是因為公司需要等待地鐵東方之門站的規(guī)劃確定,第三次延期交付則是由于穹頂幕墻技術(shù)難度太大。”

東方之門工程現(xiàn)狀
而乾寧置業(yè)方面的解釋是從方案到擴初設(shè)計再到施工圖,從風(fēng)洞試驗到地震實驗等等,每一步都要住建部組織專家組評審驗收,有些數(shù)據(jù)中國沒有,甚至要買外國的數(shù)據(jù),為此花去近四年時間。
有資料顯示,截至2012年底,乾寧置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86%,到2013年11月底升至89%。而一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露,東方之門建設(shè)過程中,乾寧置業(yè)的資金相當(dāng)吃緊,畢竟40多億元的資金,公司沒有相當(dāng)?shù)膶嵙覆幌聛怼?/P>
對此,蘇州乾寧置業(yè)有限公司總裁助理徐文俊告訴記者,公司的資金鏈不存在任何問題。之前項目的延期交付主要是因為工程技術(shù)上的問題。不出意外的話項目將于明年年初延期交付。

東方之門工程現(xiàn)狀
去化緩慢 市場冷淡
對于蘇州摩天大樓近年來的繁榮發(fā)展,蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院教授沈建表示:“在蘇州城區(qū)規(guī)劃中是有限高的規(guī)定的,在古城區(qū)中建筑不能高于24米,正因為如此,相對于全國其他城市,蘇州的高層建筑建設(shè)一度比較滯后。而隨著蘇州城市的不斷發(fā)展,順應(yīng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要,蘇州的摩天大樓建設(shè)近年來也開始繁榮起來。”
據(jù)記者了解,2005年,蘇州出現(xiàn)第一座真正意義的摩天大樓——高232米的新地中心香格里拉酒店建成使用。之后,蘇城“第一高”的紀(jì)錄不斷被打破。而目前園區(qū)東方之門“秋褲樓”以300米的高度成為蘇州目前已建成的第一高樓。蘇州目前已經(jīng)建成的摩天大樓(152米以上)已不下十座。其中以“秋褲樓”東方之門、環(huán)球188等比較知名。目前更有九龍倉國際金融中心、中南中心等項目不斷攀高的趨勢。
記者來到摩天大樓相對比較集中的蘇州工業(yè)園區(qū),進(jìn)入到蘇州工業(yè)園后,從高架橋上很遠(yuǎn)的地方就可以看到外形酷似“秋褲”的東方之門。一位當(dāng)?shù)氐馁Y深地產(chǎn)人士告訴記者:“‘秋褲樓’東方之門周邊的商業(yè)和辦公氛圍并不是很濃厚,畢竟這里不是傳統(tǒng)的辦公區(qū)和商業(yè)消費區(qū),這么大的辦公樓項目如何吸引客群進(jìn)入絕對是個大問題。”
徐文俊表示:“目前東方之門在售項目中酒店式公寓去化達(dá)到八成,辦公三個樓面共計13層目前去化接近一半,豪宅區(qū)域銷售也有五成左右。至于58層以上的超高層,目前還屬于產(chǎn)品重新定位階段,銷售日期待定。”
一位不愿具名的蘇州工業(yè)園區(qū)業(yè)內(nèi)人士透露,東方之門項目2011年就獲得預(yù)售證,去化一直比較緩慢,除了價格相對低一些的酒店式公寓售賣還可以之外,一些均價在5萬元/平方米左右的豪宅市場反應(yīng)冷淡。在登錄蘇州市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)記者查詢到,目前東方之門待售房源依然有很多套。“大樓開發(fā)建設(shè)成本巨大,公司資金緊張的傳言一直都有,如何運營大樓,最大限度地收回成本是公司面臨的難題。”一位地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。
未來或形成更多爛尾樓
近年來,中國的摩天大樓發(fā)展進(jìn)入了異常繁榮階段,而長三角為典型區(qū)域之一。據(jù)公開資料顯示,目前全球在建的摩天大樓中,有87%位于中國。按照現(xiàn)在的建造速度,到2020年,中國擁有的摩天大樓數(shù)量將是美國的2.3倍。
對于長三角地區(qū)層出不窮的摩天大樓建設(shè)熱,國家住建部專家委員會委員、蘇州科技學(xué)院教授盛承懋表示:“如果說一線城市摩天大樓的建設(shè)是為了緩解用地壓力,最大限度地提高土地利用率,那么二三線城市大力推出的摩天大樓建設(shè)的情況需要理性反思的內(nèi)容還是很多的。一些城市的地標(biāo)性建筑實際上就是開發(fā)商與政府案子結(jié)合的‘形象工程’,搞好了一方面可以為地方官員政績加分,也可以讓開發(fā)商獲得更大利益。但若是建的不好,很容易出現(xiàn)爛尾工程。”
一位在上海從事建筑設(shè)計的資深設(shè)計師告訴本報記者,“以蘇州的東方之門為代表的長三角地區(qū)摩天大樓一直在宣揚‘大體量’‘地標(biāo)建筑’等等,盲目比高是時下中國建筑界一個問題,你造500米,我就一定要造600米超越你,實際上是很多開發(fā)商和政府方面的誤區(qū),以為摩天大樓就是地標(biāo),能代表城市形象。其實不然。尤其是國內(nèi)一些非一線城市,是否需要那么多摩天大樓,還需相關(guān)部門量體裁衣。”
東方之門(英語:The Gate of the Orient)是位于中國江蘇省蘇州市的一座301米高的摩天大樓。蘇州工業(yè)區(qū)雙塔規(guī)劃的核心建筑,它不僅代表著蘇州的新大門,而且也是世界看中國的新大門。這座
一座座看上去很美的摩天大樓,其運營狀況如何呢?對此,本報記者發(fā)函或致電蘇州幾家有代表性的摩天大樓項目,對于其目前的在售或者經(jīng)營狀況進(jìn)行采訪。截至發(fā)稿時,未得到幾家公司的正面回復(fù)。而據(jù)熟悉蘇州當(dāng)?shù)啬μ齑髽情_發(fā)建設(shè)的業(yè)內(nèi)人士透露,從目前在當(dāng)?shù)亟ǔ傻哪μ齑髽莵砜矗羞^爛尾傳言的不少,空置率偏高,運營良好的摩天樓更是寥寥無幾。
在克爾瑞信息集團研究中心副總經(jīng)理林波看來,不少投資摩天大樓的企業(yè),存在盲目上馬的情況。他分析道:“以往摩天大樓的爛尾現(xiàn)象多與整體經(jīng)濟形勢以及開發(fā)企業(yè)資金狀況有關(guān),后期經(jīng)營不善則與選址、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商等方面密切相關(guān)。摩天大樓屬于高度資金密集、技術(shù)密集的項目,并非所有企業(yè)都能開發(fā),即使具備了相應(yīng)的資金實力和相關(guān)技術(shù)之后,仍需要在項目選址、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向匹配方面審慎決策。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,有部分開發(fā)商以摩天大樓或超高層概念為拿地模式進(jìn)行全國化布局,在這個過程中,開發(fā)的項目一部分進(jìn)行出售,一部分持有,但是,后續(xù)這些項目的經(jīng)營性問題留給了接盤者甚至整個社會,將會形成更多的爛尾樓。【完】