在去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場(chǎng)獲得政策刺激。近日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿(mǎn)足群眾住房需求。會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議共推出四項(xiàng)舉措，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規(guī)范方面，給予住房租賃市場(chǎng)支持。
具體措施如下：
一是發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
二是推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。
三是完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。
四是強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。
會(huì)議同時(shí)指出，將增加租賃住房用地供應(yīng)，并鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃行業(yè)支持。另外，管理方面，將強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。
發(fā)展住房租賃市場(chǎng)仍有難點(diǎn)要解決
當(dāng)然，在培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，滿(mǎn)足群眾住房需求的改革過(guò)程中，也會(huì)有一些難點(diǎn)需要克服。
首先，在不斷擴(kuò)大的租賃市場(chǎng)中，如何通過(guò)監(jiān)管來(lái)保障社會(huì)公共服務(wù)、房屋租賃企業(yè)以及承租人三方利益相協(xié)調(diào)，對(duì)于管理者的施政能力是一個(gè)挑戰(zhàn)。社 會(huì)利益在于讓公租房能夠?yàn)楦嗟娜颂峁┓⻊?wù)，企業(yè)利益在于從租賃中獲利，租戶(hù)利益在于便宜、長(zhǎng)期和穩(wěn)定租房，三方的訴求不同，因此更要有效監(jiān)管來(lái)找到平衡點(diǎn)。
其次，具體政策的實(shí)施中，如何劃定符合公租房保障條件人群范圍，以及貨幣化補(bǔ)貼的力度，這都需要根據(jù)條件進(jìn)一步細(xì)化，才能讓“改革紅利”真正落到實(shí)處。
新政對(duì)租房者有何影響?
當(dāng)前，在去庫(kù)存的目標(biāo)下，如果能讓大家認(rèn)識(shí)到買(mǎi)房并非獨(dú)木橋，租房也同樣能融入城市生活，那么供需關(guān)系會(huì)有更大的彈性，市場(chǎng)在住房資源配置方面能發(fā)揮出能有效的作用。
公租房貨幣化：你找房子租政府還給錢(qián)，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確， 推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼。具體怎么補(bǔ)貼呢?我國(guó)住房保障有實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式。此前多以實(shí)物保障為主，也就是受補(bǔ)貼者所有的住房支出都是由政府來(lái)承擔(dān)，他只需要將自己的物品搬入相應(yīng)的房屋即可。以后隨著住房供求關(guān)系緩和以及住房租賃市場(chǎng)的一定發(fā)展，開(kāi)始向貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變。貨幣補(bǔ)貼是國(guó)外住房保障的主流，政府不參與配租，直接把錢(qián)發(fā)到受補(bǔ)貼人，也就是“不補(bǔ)磚頭補(bǔ)人頭”。這樣既提高了資金利用率，而且與需要籌集大量建設(shè)資金的實(shí)物配租模式相比，貨幣化補(bǔ)貼模式政府僅需要支付一定數(shù)額的租賃補(bǔ)貼，相同資金所產(chǎn)生的保障覆蓋面可以極大地增加，針對(duì)性地減輕租戶(hù)的負(fù)擔(dān)，從而在需求側(cè)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。
對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，“購(gòu)租并舉”措施可以釋放出大量房源，能夠加快改善居民尤其是新市民住房條件。不過(guò)房屋租賃的價(jià)格由市場(chǎng)決定，在高房?jī)r(jià)的環(huán)境下由于租售比投資利潤(rùn)率的關(guān)系，房租價(jià)格也同樣節(jié)節(jié)攀升，租房者背負(fù)不小的壓力。因此，政府要對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房 給予補(bǔ)貼，推進(jìn)公租房貨幣化，將切實(shí)減輕他們的負(fù)擔(dān)。
對(duì)于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在“購(gòu)租并舉”的刺激下也會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。政策鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，而且支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，這些無(wú)疑都會(huì)擴(kuò)大“房源池子”。一些擁有庫(kù)存的房企有機(jī)會(huì)升級(jí)轉(zhuǎn)型， 進(jìn)入租賃市場(chǎng)，延伸其產(chǎn)業(yè)鏈，這樣也能夠增強(qiáng)其資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低資金鏈斷裂（詞條“斷裂”由行業(yè)大百科提供）的風(fēng)險(xiǎn)。此外如果得到恰當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠政策和金融支持，減輕資產(chǎn)負(fù)債表壓力的房屋租賃企業(yè)也能在去庫(kù)存化方面扮演更重要的角色，并擁有更大的發(fā)展空間。
中國(guó)幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com編輯部觀(guān)點(diǎn)：長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后于住房交易市場(chǎng)，導(dǎo)致部分住房租賃需求向住房交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，以及住房交易需求前移，增加了房?jī)r(jià)上漲的壓力。按照生命周期理論，購(gòu)買(mǎi)自有住房的最佳時(shí)機(jī)應(yīng)在30歲-40歲之間。通常這一階段的群體，積累了相對(duì)雄厚的財(cái)力，可以一次性付款或分期付款購(gòu)買(mǎi)住房。而在這之前，通常需要通過(guò)租賃解決住房需求。特別是年輕人大學(xué)畢業(yè)后，收入相對(duì)較低，事業(yè)也不穩(wěn)定，選擇租賃住房則是比較理性的選擇。但在國(guó)，年輕人購(gòu)房的比例較高，30歲-40歲的群體選擇進(jìn)行改善性購(gòu)買(mǎi)的比例較高。這樣的需求結(jié)構(gòu)下，住房相對(duì)供不應(yīng)求，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。
而這次從國(guó)家宏觀(guān)政策上的引導(dǎo)，要求住房租賃市場(chǎng)建立健全相關(guān)機(jī)制，勢(shì)必會(huì)加快存量房、閑置房等“有價(jià)無(wú)市”房的消化與流轉(zhuǎn)速度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展。上游企業(yè)的“產(chǎn)品”銷(xiāo)量增長(zhǎng)了，那么對(duì)于下游的建筑以及建材行業(yè)而言，將帶來(lái)工程款與材料款的資金安全與回流速度 ，緩解僧多粥少的產(chǎn)能過(guò)剩現(xiàn)象，降低更多產(chǎn)業(yè)鏈上的配套企業(yè)，特別是中小民營(yíng)企業(yè)，渡過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)與難度。
同時(shí)，中國(guó)幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com編輯部建議：加快出臺(tái)支持住房租賃市場(chǎng)建設(shè)相關(guān)政策法規(guī)。首先，目前我國(guó)還沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)住房租賃市場(chǎng)的法律，《基本住房法》也尚未出臺(tái)，應(yīng)加速此方面立法，促進(jìn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；其次，由于資金回流慢、周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)意愿不高，政府需出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)；此外，整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
專(zhuān)家表示
中國(guó)樓市的政策布局將“租售并舉”提到臺(tái)前。去年年底的中央工作會(huì)議便明確指出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品 房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。同時(shí)，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意 見(jiàn)》中也指出，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供給范圍，研究鼓勵(lì)住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)展的配套政策，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。
對(duì)此，原中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模化發(fā)展有利于降低消費(fèi)者的入市成本和購(gòu)房壓力，使其從長(zhǎng)期的購(gòu)房還款壓力轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖饨鹉Ｊ健！拔磥?lái)將根據(jù)需求為向?qū)Ц母锕┙o模式，為房企提供了一種轉(zhuǎn)型方向。”
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇也表示，租賃市場(chǎng)目前經(jīng)過(guò)初步的測(cè)算，2014年涉及人口在1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億，這是 一個(gè)巨大的市場(chǎng)，也是廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要的現(xiàn)實(shí)機(jī)遇。我們鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抓住這個(gè)機(jī)遇，進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展以住房租賃為主要業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)，形成薄利多租的住房商業(yè)模式。
