陸續披露的2015年上市房地產企業年報顯示，在已正式公布年報的59家房地產上市公司中，30家凈利潤同比下滑，其中8家虧損。對于房地產企業來說，雖有 一線城市銷售業績的飄紅，但并不能掩蓋房企利潤率的持續下滑。B端金融判斷中國房地產變革時代已經來臨，就像傳統銀行一樣受到互聯網金融的沖擊，要生存下去，房企必須變革，必須經歷適者生存的自然法則。

　　將來!房企虧損漸成常態

　　伴隨著上市房企陸續公布2015年財務報表預告，樓市的城市分化態勢在房地產企業上逐漸呈現。

　　2月24日晚，雅居樂突發盈利預警，表示2015年的股東應占溢利同比可能下降約70%。而這種雅居樂此前從未主動發過的公告內容，使這個行業看上去就有 些許不尋常。記者根據雅居樂公司目前的報告資料發現，預期截至2015年12月31日止年度的股東應占溢利與2014年同期比較可能下降約 70%，而核心凈利潤(本公司股東應占溢利并扣除投資物業重估的公允值收益及相關稅務影響及匯兌損失/收益)將有可能下降約40%。

　　根據其公布的銷售數據統計，2015年雅居樂的銷售規模仍然未有突破，全年實際累積預售金額僅442.3億元，未能達到其預期的年度銷售目標。而在規模之 外，盈利的快速下滑也成為雅居樂的痛點。記者查看數據顯示，2015年上半年雅居樂實現的凈利潤也就只有14.03億元左右，這意味著，僅匯兌損 失一項就讓雅居樂去年將近半年的利潤化為烏有。

　　無獨有偶，記者在梳理過程中發現，利潤降低的房企豈止雅居樂一家?

　　日前，合景泰富地產控股有限公司公布2015全年業績。2015年，合景泰富收入約人民幣83.4億元，較2014年同期下降20.3%;毛利為人民幣30.1億元，同比降幅為19%。

　　預計首虧額度最高的中華企業，預計虧損24-25億元。中華企業公告顯示，公司布局的二三線城市房地產市場持續低迷，加上部分項目產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，采取了調整銷售價格等措施，導致發生計提減值準備，增加業績虧損預測數額。

　　越秀地產也發出了盈利預警預計2015年止年度盈利較2014年度下降約50%~60%，主要原因也是預期人民幣貶值給公司帶來了約4.5億元人民幣的凈匯兌虧損。

　　2月23日，新世界中國公布截至去年12月31日的中期經營數據顯示，于業績期內，新世界中國物業銷售應占經營溢利為8.19億港元，較去年同期實現物業銷售應占經營溢利12.97億港元下跌38.2%。

　　2月22日，另一家發布盈利預警的房企保利置業甚至表示，公司坦承截至2015年12月31日止年度，公司擁有人應占溢利將錄得虧損。

　　出現首虧的多家上市房企當中，下降幅度最為明顯的是嘉凱城，其業績下滑幅度將達到6138%。該公司預計2015年度經營業績將出現虧損，實現歸屬于上市 公司股東的凈利潤為-23億元左右，而2014年同期的凈利潤為3809萬元。嘉凱城在業績預虧公告中表示，公司房地產項目銷售規模大幅下降，一線城市交 付項目數量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。

　　隨著房地產黃金時代的結束，開發商普遍賺錢的日子一去不復返，盡管2015年市場有所好轉，但難改房地產大勢已去的現實，特別是三四線城市高庫存背景下， 即使有救市政策的推出，也依然改變不了市場的各種風險存在。大房企利潤下滑，更勿談眾多中小房企了。而市場份額更多被少數寡頭房企所壟斷，市場進入了嚴重分化階段。

　　大房企虧損呈現三個特點

　　出現虧損的房企有很多原因導致業績下滑，同時也呈現出幾個特點。

　　首先，出現虧損的房企大部分都深耕二三線城市。

　　據雅居樂公告顯示，公司出現虧損的原因主要有兩個：平均售價較以往低，使毛利率下跌;2015年下半年人民幣貶值導致匯兌損失。除廣州、南京等一線城市和熱點二線城市外，雅居樂主要土地儲備分布于中山、惠州等三四線城市，在云南瑞麗、騰沖、西雙版納等城市亦有大量土儲。

　　保利置業表示，虧損原因包括收入減少及銷售毛利率下跌造成銷售毛利減少;發展中物業及持作出售物業的減值虧損;人民幣錄得凈匯兌虧損;投資物業重估收益減少;及財務費用增加等。

　　其次，基本都受人民幣貶值沖擊。

　　除了雅居樂，多數房企出現虧損與人民幣貶值分不開。“大部分房地產企業在發美元債的同時并沒有做匯率的風險鎖定，因此一旦人民幣對美元貶值，企業就會承受 由匯率帶來的非現金的虧損，這會體現在企業的財務報表上。”針對內房企遭遇的匯兌損失，穆迪房地產行業高級分析師梁鎮邦稱，人民幣的貶值將給房企的報表帶 來明顯的沖擊。

　　最后，虧損企業中也出現嚴重分化現象。

　　出現首虧的多家上市房企當中，下降幅度最為明顯的是嘉凱城，其業績下滑幅度將達到6138%。遠遠高于其他虧損企業。這也導致了同為虧損，卻呈現兩極分化的特點。

　　小房企或退出房地產業或消失

　　如果說大房企面臨著虧損狀態，那么對于更多的中小房企來說，退出房地產業務或消失將是他們難以逃避的命運。

　　記者從2015年年報中可以看到，房地產黃金十年已經真正結束，而市場也開始逐漸分化。大房企的盈利能力也開始逐漸下降，寡頭時代來臨，一些大的 品牌房企保持了較強增長態勢，而更多的中小房企則因為面臨去庫存和業績下滑的窘境，部分中小房企開始逐漸剝離（詞條“剝離”由行業大百科提供）房地產業務。而再往長遠來看，這些中小房企的 消失率甚至將以驚人的速度消亡。雖然有些企業仍在盈利，但增速已明顯放緩。對他們來說，如何尋找新的增長點，變得尤為迫切而重要。而對于那些虧損的房企來 說，如何活下去，則事關生死存亡。

　　新城控股副總裁歐陽捷曾表示，由于房地產行業進入平穩發展期，未來增長率按照過去5年的復合增長率的一半計算，到2026年壟斷的千億房企將會占領整個市場，屆時預計會有90%的房企將會消失。

　　去庫存成為2016年乃至今后三四線城市開發商們的重要任務，但效果并沒有那么樂觀。沒有回流資金，加上融資困難，中小房企將面臨前所未有的生死考驗。由 于金融機構為了控制投資風險，中小房企很難獲得開發貸，信托等其他融資渠道的成本又居高不下，中小房企沒了“救命錢”，盡管利好樓市的政策刺激不斷，但這 已經不僅僅是市場的問題，所以去庫存問題是一項長期的艱巨的任務。這就導致了一系列連鎖的惡性循環。

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