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前言:觸目驚心的數(shù)字
前提條件1:
1、30萬平米的高層住宅小區(qū),全部按100平米/ 戶進行測算;
2、拿地條件中,機動車的車位配比有2個方案,分別為0.6輛/ 戶和1.5輛/ 戶;
3、整個小區(qū)的地面停車比例為10%,地下室全部按非人防考慮,停車效率指標為32平米 /輛,造價為1600元/ 平米。
問:因為車位配比指標的不同,2個方案的地下車庫成本會相差多少?

前提條件2:
1、30萬平米的高層住宅小區(qū),建筑面積:外墻面積= 1:1,窗墻比為0.18;
2、營銷方案中,門窗有2個選擇,分別為塑鋼(詞條“塑鋼”由行業(yè)大百科提供)和斷橋鋁合金,造價分別為350元/ 平米和550元 /平米;
3、如選擇斷橋鋁合金門窗,需增設外遮陽設備(詞條“設備”由行業(yè)大百科提供),造價為300元/ 平米。
問:因為門窗標準的不同,2個方案相關的成本會相差多少?
解:300000x 0.18 x (550-350+300) =0.27億
初步結論
成本管理前置是實現(xiàn)有效成本控制的基本要求

成本是神馬?
人們要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達到一定的目的,就必須耗費一定的資源(人力、物力和財力),其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。簡單來說,成本就是生產(chǎn)某一產(chǎn)品所耗費的全部費用。

公司的管理費用、營銷費用、財務費用
企業(yè)經(jīng)營中的隱性成本
機會成本:當把一定的經(jīng)濟資源用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品時放棄的另一些產(chǎn)品生產(chǎn)上最大的收益。
比如說,10萬元錢投資于房地產(chǎn)可獲得利潤20萬,投資于股票市場可獲得利潤15萬,如果把這10萬元錢投資于房地產(chǎn),那么可以從股票市場得到15萬就是其機會成本,如果把這10萬元投資于股票,那么可以從房地產(chǎn)投資中獲得的20萬就是其機會成本。
交易成本:達成一筆交易所要花費的成本,也指買賣過程中所花費的全部時間和貨幣成本。
搜尋成本:商品信息與交易對象信息的搜集。
信息成本:取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。
議價成本:針對契約、價格、品質討價還價的成本。
決策成本:進行相關決策與簽訂契約所需的內部成本。
監(jiān)督交易進行的成本:監(jiān)督交易對象是否依照契約內容進行交易的成本,例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)督、驗貨等。
違約成本:違約時所需付出的事后成本。
成本管理面臨的挑戰(zhàn)

成本管理的理念

提升性價比

設計中的成本控制原則

房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式

房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力對比

規(guī)模效應
規(guī)模效應:又稱規(guī)模經(jīng)濟,即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟效益提高,但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端,反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟”。
設計中的成本控制原則

取得設計單位配合:應做好與設計單位的溝通工作,著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合,并在設計合同中,將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經(jīng)濟指標要求,清晰、明確地表述在設計合同中。


總結和啟示
在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下,應控制出入口數(shù)量,同一地塊的車庫與人行入口宜歸結到一起,便于物業(yè)減少管理人數(shù),以控制項目后期的運營成本。
經(jīng)濟技術指標案例

初始設計 - 停車方式(高層)

設計描述:
當?shù)匾笏械叵萝噹炀璋慈朔罉藴式ㄔ欤杀酒?
地下車庫埋深較深,層高較高,土建、設備和施工成本都較高。
優(yōu)化設計 - 停車方式(高層)
設計描述:
半地下室車庫可不按人防標準建造,成本較低(需要與政府部門溝通是否可行);
半地下車庫埋深較淺,層高較低,可自然通風采光,土建、設備和施工成本較低。
初始設計 - 停車方式(聯(lián)排)

設計描述:
別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺,對景觀種植帶來困難;
別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米,增加了施工成本和驗收風險;
地下室頂板(詞條“頂板”由行業(yè)大百科提供)標高(詞條“標高”由行業(yè)大百科提供)超過周邊城市道路平均標高1.5米,不符合當?shù)匾?guī)范等。
優(yōu)化設計 - 停車方式(聯(lián)排)

設計描述:
別墅區(qū)域覆土1.5米,基本不影響景觀種植和綠地率計算;
別墅主體下的地下室-3.0米標高部分,埋深未超3米,不需繳納人防異地建設費;
地下室頂板標高符合當?shù)匾?guī)范。
初始設計 - 地庫

地庫按機械車位設計,面積11225平方米,總車位430個,其中機械車位421個,普通車位9個,層高4.5米。
停車效率26.1平方米/車位。
優(yōu)化設計 - 地庫

停車方式由機械停車調整為普通停車。優(yōu)化后地庫面積10586平方米,總車位328,其中普通車位237,子母車72個,微型車26個,層高3.6米。
停車效率32.2平方米/車位。
地庫優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較

總結和啟示
1、應根據(jù)項目定位、成本控制要求,并結合當?shù)匾?guī)范和相關政府部門的要求,選擇最適合各項目高層區(qū)域的地庫形式;
2、在項目定位較高、成本指標允許的情況下,可以采用全地下停車方式;
3、在中等定位項目、成本指標較低的情況下,除必建人防區(qū)域外,推薦采用半地下停車方式,但半地下停車方式需要獲得政府有關部門審批通過。
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