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前言:觸目驚心的數(shù)字
前提條件1：
1、30萬(wàn)平米的高層住宅小區(qū)，全部按100平米/ 戶進(jìn)行測(cè)算;
2、拿地條件中，機(jī)動(dòng)車的車位配比有2個(gè)方案，分別為0.6輛/ 戶和1.5輛/ 戶;
3、整個(gè)小區(qū)的地面停車比例為10%，地下室全部按非人防考慮，停車效率指標(biāo)為32平米 /輛，造價(jià)為1600元/ 平米。
問(wèn)：因?yàn)檐囄慌浔戎笜?biāo)的不同，2個(gè)方案的地下車庫(kù)成本會(huì)相差多少?
前提條件2：
1、30萬(wàn)平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積= 1：1，窗墻比為0.18;
2、營(yíng)銷方案中，門窗有2個(gè)選擇，分別為塑鋼（詞條“塑鋼”由行業(yè)大百科提供）和斷橋鋁合金，造價(jià)分別為350元/ 平米和550元 /平米;
3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設(shè)外遮陽(yáng)設(shè)備（詞條“設(shè)備”由行業(yè)大百科提供），造價(jià)為300元/ 平米。
問(wèn)：因?yàn)?a target='_blank' style='font-size:1em; border-bottom:1px dotted blue;'>門窗標(biāo)準(zhǔn)的不同，2個(gè)方案相關(guān)的成本會(huì)相差多少?
解：300000x 0.18 x (550-350+300) =0.27億
初步結(jié)論
成本管理前置是實(shí)現(xiàn)有效成本控制的基本要求
成本是神馬?
人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或達(dá)到一定的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源(人力、物力和財(cái)力)，其所費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)及其對(duì)象化稱之為成本。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，成本就是生產(chǎn)某一產(chǎn)品所耗費(fèi)的全部費(fèi)用。
公司的管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用
企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的隱性成本
機(jī)會(huì)成本：當(dāng)把一定的經(jīng)濟(jì)資源用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品時(shí)放棄的另一些產(chǎn)品生產(chǎn)上最大的收益。
比如說(shuō)，10萬(wàn)元錢投資于房地產(chǎn)可獲得利潤(rùn)20萬(wàn)，投資于股票市場(chǎng)可獲得利潤(rùn)15萬(wàn)，如果把這10萬(wàn)元錢投資于房地產(chǎn)，那么可以從股票市場(chǎng)得到15萬(wàn)就是其機(jī)會(huì)成本，如果把這10萬(wàn)元投資于股票，那么可以從房地產(chǎn)投資中獲得的20萬(wàn)就是其機(jī)會(huì)成本。
交易成本：達(dá)成一筆交易所要花費(fèi)的成本，也指買賣過(guò)程中所花費(fèi)的全部時(shí)間和貨幣成本。
搜尋成本：商品信息與交易對(duì)象信息的搜集。
信息成本：取得交易對(duì)象信息與和交易對(duì)象進(jìn)行信息交換所需的成本。
議價(jià)成本：針對(duì)契約、價(jià)格、品質(zhì)討價(jià)還價(jià)的成本。
決策成本：進(jìn)行相關(guān)決策與簽訂契約所需的內(nèi)部成本。
監(jiān)督交易進(jìn)行的成本：監(jiān)督交易對(duì)象是否依照契約內(nèi)容進(jìn)行交易的成本，例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)督、驗(yàn)貨等。
違約成本：違約時(shí)所需付出的事后成本。
成本管理面臨的挑戰(zhàn)
成本管理的理念
提升性價(jià)比
設(shè)計(jì)中的成本控制原則
房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式
房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力對(duì)比
規(guī)模效應(yīng)
規(guī)模效應(yīng)：又稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即因規(guī)模增大帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益提高，但是規(guī)模過(guò)大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。
設(shè)計(jì)中的成本控制原則
取得設(shè)計(jì)單位配合：應(yīng)做好與設(shè)計(jì)單位的溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中。
總結(jié)和啟示
在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫(kù)與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)成本。
經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)案例
初始設(shè)計(jì) - 停車方式(高層)
設(shè)計(jì)描述：
當(dāng)?shù)匾笏械叵萝噹?kù)均需按人防標(biāo)準(zhǔn)建造，成本偏高;
地下車庫(kù)埋深較深，層高較高，土建、設(shè)備和施工成本都較高。
優(yōu)化設(shè)計(jì) - 停車方式(高層)
設(shè)計(jì)描述：
半地下室車庫(kù)可不按人防標(biāo)準(zhǔn)建造，成本較低(需要與政府部門溝通是否可行);
半地下車庫(kù)埋深較淺，層高較低，可自然通風(fēng)采光，土建、設(shè)備和施工成本較低。
初始設(shè)計(jì) - 停車方式(聯(lián)排)
設(shè)計(jì)描述：
別墅區(qū)域地庫(kù)頂覆土較淺，對(duì)景觀種植帶來(lái)困難;
別墅主體下方地下室底板報(bào)建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn);
地下室頂板（詞條“頂板”由行業(yè)大百科提供）標(biāo)高（詞條“標(biāo)高”由行業(yè)大百科提供）超過(guò)周邊城市道路平均標(biāo)高1.5米，不符合當(dāng)?shù)匾?guī)范等。
優(yōu)化設(shè)計(jì) - 停車方式(聯(lián)排)
設(shè)計(jì)描述：
別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計(jì)算;
別墅主體下的地下室-3.0米標(biāo)高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設(shè)費(fèi);
地下室頂板標(biāo)高符合當(dāng)?shù)匾?guī)范。
初始設(shè)計(jì) - 地庫(kù)
地庫(kù)按機(jī)械車位設(shè)計(jì)，面積11225平方米，總車位430個(gè)，其中機(jī)械車位421個(gè)，普通車位9個(gè)，層高4.5米。
停車效率26.1平方米/車位。
優(yōu)化設(shè)計(jì) - 地庫(kù)
停車方式由機(jī)械停車調(diào)整為普通停車。優(yōu)化后地庫(kù)面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237，子母車72個(gè)，微型車26個(gè)，層高3.6米。
停車效率32.2平方米/車位。
地庫(kù)優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較
總結(jié)和啟示
1、應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各項(xiàng)目高層區(qū)域的地庫(kù)形式;
2、在項(xiàng)目定位較高、成本指標(biāo)允許的情況下，可以采用全地下停車方式;
3、在中等定位項(xiàng)目、成本指標(biāo)較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關(guān)部門審批通過(guò)。
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