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地產采購經理的自白系列之——房地產全生命周期的成本優化

來源:房地產經理人聯盟  作者:編輯  日期:2017-2-23
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  本篇文章內容由[中國幕墻網]編輯部整理發布:

  總結和啟示 – 提高停車效率的關鍵措施

  1) 地下室輪廓線應平直方正,無用的面積一定要剔除;

  2)柱網布置應符合車位及行車道模數,達到緊湊布置;

  3)避免行車道靠地下室外墻布置;

  4)避免布置平行或斜向車位;

  5)設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位;

  6)設備用房勉強夠用即可,不能有富余;

  7)人防口部設施應布置在不影響停車的地方。

  平面(詞條“平面”由行業大百科提供)布置案例

  確定建筑方案時,要盡可能從結構設計方面考慮建造成本,盡可能減小建筑專業的不合理布置帶來的結構成本的增加。

  平面布置

  當廚房、衛生間等房間需要通過凹槽采光時,凹槽寬度不小于1.8m,深寬比不大于4。

  節能設計 – 體型系數

 

  體形系數:建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。

  (為滿足節能和成本控制要求,根據國家及地方節能規范控制建筑物體形系數,避免凹凸過于復雜的輪廓設計,體型系數盡量小于0.35。)

  節能設計 – 外墻門窗

  總結和啟示

  1、節能計算中門窗的選型,一般北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式,須讓設計院反復計算幾輪,直至權衡計算的值盡量接近50%。

  2、門窗的成本控制中,采用塑鋼中空即能達到斷橋鋁合金+low-e的效果,在成本管控的今天,推薦使用塑鋼門窗

  3、在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點:

  a)塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算,因為塑鋼的門窗較重,對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規定,一般寬度不大于750,高度不大于1500;

  b)平開門尺寸較大,不建議采用塑鋼材料;

  c)推拉門塑鋼門對五金件要求較高,現場施工需要注意。

  初始設計 – 層高選擇

  設計描述:高層住宅層高為3米。

  優化設計 – 層高選擇

  

  設計描述:高層住宅層高全部改為2.9米。

  總結和啟示

  應綜合市場取向,產品自身的定位,同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗,選擇合適的層高。

  層高每增加0.1m,造價增加該層造價的約3-5% 。

  公建配套

  初始設計 – 外立面設計

  1、基座部分三層,局部四層,全部為干掛石材;

  2、每四層設計有橫向線條;

  3、線條全部為GRC材質。

  優化設計 - 外立面設計

  1、基座部分改為兩層,局部三層,材質為仿石涂料,只在門頭近人尺度使用石材;

  2、每四層的橫向線條取消;

  3、線條盡量采用混凝土澆筑

  總結和啟示

  建筑風格在符合項目定位的同時應盡量簡化,建議在建筑方案設計階段,應控制立面裝飾線條和裝飾構件的數量、裙房的層數、立面造型或構架的復雜程度、陽臺和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用,并選用成本較低的欄桿、百頁做法等。

  初始設計 - 會所

 

  設計描述:會所建筑面積約2500平米,且占地面積較大。

  優化設計 – 會所

  設計描述:將臨時售樓處置于商業內,極大地降低了前期投入和后期運營成本。

  總結和啟示

  1、會所的位置應根據開發順序與樣板示范區統一考慮,并考慮便于控制樣板區(特別是臨時樣板區)面積和成本的方案。

  2、會所的功能設置應根據項目定位與相關部門共同確定,同時考慮會所的后期運營成本。

  3、應根據項目的開發規模、項目定位、成本控制目標等因素,對會所的面積進行合理控制。

  設計變更

  設計變更簽證率 = 由設計原因導致的簽證總金額 / 工程合同金額

  (通過對施工圖階段設計成果質量的控制,來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發生。)

  很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10%,其中重復性錯誤占相當比例。

  設計變更的控制策略

 

  后期運營

  在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝,如堅持采用,則石材的厚度必須滿足車輛的荷載,同時預留伸縮縫,避免后期破損,既影響美觀,又造成成本投入的增加。

  設置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。

  別墅、類別墅項目室外的門口機安裝箱上需設計維修檢修口,同時注意防水、防曬,以延長使用壽命。

  排水口:

  1、應考慮排水量,避免開口較小;

  2、應考慮物業對內部的清潔,需設計為可開啟形式;

  3、從損壞后能及時維修及時更換的角度,建議要采取市場上能采購到的款式而不應設計過于復雜的圖形。

  從節能的角度考慮,地下車庫(尤其是在有采光天井的節點周圍),以及小區內景觀的照明系統,應分區、分組、分燈型進行回路控制,并應采用新型節能燈具。

  公共部位的照明系統應避免采用翹板開關,以免業主可隨意開啟或關閉,做不到“人走燈滅”,既不利于管理,也造成能耗浪費。

  單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式,地彈簧容易偏位,需要經常調整地彈簧。地彈簧調試次數過多后,復位精確度就大大下降,最終導致難以關閉,建議采用磁力片鎖為宜。

  木平臺在設計時應做好下水處理以及防腐措施,防止下雨后積水導致木材腐爛,增加后期維修成本。

  1、減少電梯和智能化系統的品牌數量,兼顧長期的使用和經營管理的成本;

  2、小區內景觀盡量少用容易損壞的玻璃制品和木制品,避免后期過高的維護成本;

  3、物管收費處、值班室、消防和安防控制室宜統一設置在物業管理用房內,以方便業主辦事并節省物管人手。

  成本效益最大化

  實現成本效益最大化的一些途徑:

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