導(dǎo)讀：日前，北京城市總體規(guī)劃已經(jīng)審定，并將上報(bào)中央。規(guī)劃方案提出，北京將構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，這意味著中央政務(wù)區(qū)或?qū)⒏〕鏊妗Ｖ醒胝⻊?wù)區(qū)若設(shè)立，不管對北京城市定位還是首都功能都將帶來不可估量的影響，北京和首都功能可能會實(shí)現(xiàn)區(qū)隔，也會出現(xiàn)3個(gè)很大的投資機(jī)會。
5月17日，北京市委十一屆十四次全會研究討論《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2030年)(送審稿)》，總體規(guī)劃已經(jīng)審定，將送報(bào)黨中央和國務(wù)院。根據(jù)規(guī)劃，北京將構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。
這意味著，北京的規(guī)劃和城市格局將發(fā)生重大變化，許多分析認(rèn)為，中央政務(wù)區(qū)呼之欲出。如果中央政務(wù)區(qū)成立，將不僅使北京和首都的功能定位更加明確，并實(shí)現(xiàn)一定程度的區(qū)隔，也更意味著新的投資機(jī)會。
01 中央政務(wù)區(qū)呼之欲出
盡管從公開報(bào)道來看，北京城市總體規(guī)劃的送審稿似乎并沒有“中央政務(wù)區(qū)”的表述，但從北京中心城六區(qū)的城市功能新的表述，可以推測出，中央政務(wù)區(qū)的規(guī)劃。
對于北京中心城六區(qū)，總體規(guī)劃是這樣表述的：
東城、西城等北京核心區(qū)將以政治、文化、國際交往中心為主導(dǎo)功能，有歷史文化名城保護(hù)的重點(diǎn)地區(qū)等定位。
海淀、石景山等北京西北部地區(qū)將以科技創(chuàng)新、文化中心為主導(dǎo)功能。其中，海淀區(qū)應(yīng)建設(shè)為具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心核心區(qū)，石景山區(qū)應(yīng)建設(shè)為國家級產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū)等。
以朝陽區(qū)東部、北部地區(qū)為主的北京東北部將強(qiáng)化國際交往職能，成為國際一流的商務(wù)中心區(qū)以及各類活動(dòng)的承載地等。
豐臺區(qū)、朝陽區(qū)南部等北京南部地區(qū)將以保障首都核心功能的城市服務(wù)為主導(dǎo)功能。豐臺區(qū)應(yīng)建設(shè)成為首都高品質(zhì)生活服務(wù)供給的重要保障區(qū)及對外交通樞紐等，朝陽區(qū)南部則被定義為重要的菜籃子供應(yīng)基地、傳統(tǒng)工業(yè)改造升級示范區(qū)。
另外，我們注意到，總體規(guī)劃方案的“送審稿”比之前公示的“草案”增加了“一核、一區(qū)”的表述。今年3月份公示的北京總體規(guī)劃方案的“草案”的提法是，北京要建設(shè)“一主一副、兩軸多點(diǎn)”，其具體內(nèi)容是：一主一副、兩軸多點(diǎn)。到了這次“送審稿”則變成了12個(gè)字：“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”。
而且“一核”放在“一主、一副”之前，顯然比后兩者更重要。對于當(dāng)中的“一核”具體指是什么，當(dāng)下主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為是以北京為首的世界城市群，另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為是以東城、西城兩區(qū)合并而成的中央政務(wù)區(qū)。
上述北京城市總體規(guī)劃把北京主城區(qū)分為了“中部核心區(qū)”、西北、東北和南部四大區(qū)域。總體規(guī)劃提出的“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”， “一核”是指“首都功能核心區(qū)”，而核心功能區(qū)就是指東城和西城這兩個(gè)核心區(qū)。
根據(jù)總體規(guī)劃，方案對東城、西城區(qū)的表述正是“東城、西城等北京核心區(qū)”。我們更傾向于，“一核”可能就是“東城、西城合并成為的中央政務(wù)區(qū)”。而且從上面的功能定位來看，東城區(qū)、西城區(qū)從功能上就已經(jīng)具有事實(shí)上的中央政務(wù)區(qū)的概念。
對于設(shè)立中央政務(wù)區(qū)的意義，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為至少體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
其一，進(jìn)一步加強(qiáng)千年古都的保護(hù)與傳承。
其二，理清北京作為首都和一級地方政府之間的內(nèi)在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病，以及促進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展。
02 雄安納入北京規(guī)劃?已經(jīng)辟謠
5月17日的北京市委十一屆十四次全會上，北京市委書記郭金龍指出，要不斷完善城市體系。構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，目的就是改變單中心聚集、城市“攤大餅”的發(fā)展模式。
即將上報(bào)黨中央國務(wù)院的北京市總體規(guī)劃版本比之前的草案，除了增加了“一核”，還多出來“一區(qū)”。
有媒體和專家言之鑿鑿分析，“一區(qū)”應(yīng)該就是指雄安新區(qū)。因?yàn)樵?月份的草案中還沒有這個(gè)概念，在雄安新區(qū)設(shè)立后，北京的新規(guī)劃就在增加了“一區(qū)”。而中央對雄安新區(qū)的定位就是作為北京非首都核心功能疏解的集中承載地。
比如，中國社科院城市所研究員牛鳳瑞認(rèn)為，雄安新區(qū)是一個(gè)重要的變量，北京的城市規(guī)劃需要與京津冀發(fā)展規(guī)劃，以及雄安新區(qū)的規(guī)劃一致，北京的城市空間格局就不可能不考慮雄安新區(qū)。
值得注意的是，4月10日，北京市委書記郭金龍表示，要把支持雄安新區(qū)建設(shè)作為北京自己分內(nèi)的事，以實(shí)際行動(dòng)支持新區(qū)建設(shè)。5月17日，他再次強(qiáng)調(diào)，把支持雄安新區(qū)建設(shè)當(dāng)成自己的事，形成與北京中心城區(qū)、城市副中心功能分工、錯(cuò)位發(fā)展的新格局。郭金龍這兩次意味深長，這也可能令分析人士強(qiáng)化了“一區(qū)”就是雄安新區(qū)的判斷。
不過，今天下午，媒體解讀“一區(qū)”是指雄安新區(qū)的信息被辟謠了!《北京日報(bào)》援引北京城市規(guī)劃總體方案稱，“一區(qū)”是指“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，包括門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)，以及昌平區(qū)和房山區(qū)的山區(qū)，是京津冀協(xié)同發(fā)展格局中西北部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的重要組成部分。
03 中央政務(wù)區(qū)若成真，將怎么影響北京?
如果北京東城和西城區(qū)合并成“中央政務(wù)區(qū)”的分析成真，那它將給北京帶來什么影響?
第一，“中央政務(wù)區(qū)”可能是北京城市功能本輪調(diào)整的終極大招。在這一輪調(diào)整中，通州副中心打頭陣，雄安新區(qū)為中軍，這兩個(gè)“千年大計(jì)”的推出只有一個(gè)終極目標(biāo)——為“中央政務(wù)區(qū)”接生，讓北京的城市功能和首都功能各自歸位，在某種程度上實(shí)現(xiàn)分離。
第二，“中央政務(wù)區(qū)”不僅僅是地理概念，更可能是行政區(qū)劃概念。未來會有專門的管理機(jī)構(gòu)，直接隸屬中央。中央政務(wù)區(qū)的職能不是為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，也不會有GDP考核，而是為了保障中央的行政職能，提高行政效率以及國際交往能力。
第三，中央各大部委可能會向“中央政務(wù)區(qū)”集中，以提高辦事效率。此前對雄安新區(qū)是“副都”、或者“遷都”的猜測就完全落空了。
第四，為了控制中央政務(wù)區(qū)的人口，不排除區(qū)域內(nèi)會適當(dāng)減少中小學(xué)、幼兒園的數(shù)量，而且會提高入學(xué)門檻，主要為中央機(jī)構(gòu)的員工家屬服務(wù)。區(qū)域內(nèi)的大企業(yè)、高等院校也會首先被遷移走，建筑密度、人口密度都會下降，空心化會比較嚴(yán)重，甚至商品房也會逐步淡出，數(shù)量大減。
第五，由于政策的不確定性，中央政務(wù)區(qū)內(nèi)的商品房的價(jià)格會受到影響。如果上述的義務(wù)教育階段入學(xué)門檻大幅提升，則將會對房價(jià)帶來一定的負(fù)面影響。
第六，中央政務(wù)區(qū)內(nèi)歷史文物和古跡眾多，文物保護(hù)力度會進(jìn)一步強(qiáng)化，此外，禮儀性的場所會增加。
04 中央政務(wù)區(qū)的3大投資機(jī)會
新的北京城市規(guī)劃和中央政務(wù)區(qū)的形成，會出現(xiàn)怎樣的投資機(jī)會?這是企業(yè)和市場比較關(guān)心的話題。
綜合多家券商和分析機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，我們認(rèn)為機(jī)會主要集中在三大領(lǐng)域和板塊：生態(tài)環(huán)保、交通基建和地產(chǎn)。
1. 生態(tài)環(huán)保
空氣污染、水質(zhì)污染等是北京乃至整個(gè)京津冀地區(qū)面臨的突出問題，生態(tài)環(huán)境治理是中央政務(wù)區(qū)的重點(diǎn)工作。
無論是作為中心城區(qū)的城六區(qū)，還是北京城市副中心，甚至雄安新區(qū)都強(qiáng)調(diào)要建設(shè)國際一流和諧宜居之都，這將帶來生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域的投資機(jī)會。而從北京城市總體規(guī)劃方案公布的指標(biāo)來看，對于綠色城市、環(huán)保治理等均有明確的要求。
我們留意到，草案提出，2020年P(guān)M2.5年均濃度控制在56微克/立方米左右，2030年達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)35微克/立方米左右;而2016年則為平均73微克/立方米左右。
因此，未來幾年北京地區(qū)的環(huán)保治理力度將會顯著加強(qiáng)。在這個(gè)部分，不僅是北京，整個(gè)京津冀地區(qū)的環(huán)保治理都將面臨較大的投資機(jī)會。
2. 基礎(chǔ)設(shè)施和交通運(yùn)輸
交通是制約京津冀協(xié)同發(fā)展的瓶頸，也是政策率先推動(dòng)的重點(diǎn)。交通一體化不僅是推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展的基礎(chǔ)，也將是建設(shè)中央政務(wù)區(qū)的重要任務(wù)。北京大城市病治理、中央政務(wù)區(qū)的非首都功能疏解、通州副中心建設(shè)、通州與廊坊北三縣乃至天津武清統(tǒng)一規(guī)劃等，均依賴交通一體化先行。
隨著城市布局的大幅度調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)的搬遷轉(zhuǎn)移，必然會帶來城市基建需求的大幅提升。以軌道交通為例，《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2030年)(草案)》明確提出，2020年軌道交通里程要達(dá)到1000公里左右，而2016年末軌道交通運(yùn)營線路長度為574公里，相當(dāng)于具有74%的增長空間。
3. 地產(chǎn)
中央政務(wù)區(qū)設(shè)立將進(jìn)一步推進(jìn)非首都功能疏解、城市更新改造等，因“留白增綠”、古都保護(hù)、城市宜居性增強(qiáng)等，現(xiàn)有地產(chǎn)將更加稀缺。通州副中心建設(shè)將帶動(dòng)通州區(qū)、廊坊北三縣乃至天津武清經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，特別是通州副中心將引入優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源，土地有望升值。大興、亦莊等北京南部地區(qū)受益京津冀協(xié)同發(fā)展推進(jìn)及北京城市發(fā)展重心調(diào)整。
伴隨著北京發(fā)展規(guī)劃及重心調(diào)整，中央政務(wù)區(qū)、通州副中心及廊坊北三縣、環(huán)首都等區(qū)域房地產(chǎn)市場有望受益;從京津冀范圍看，繼續(xù)看好北京-天津-雄安三角區(qū)域。當(dāng)前北京市及廊坊北三縣等地房價(jià)面臨短期調(diào)整。
從更大的范圍即京津冀角度來看，中央政務(wù)區(qū)有望加快非首都功能疏解、促進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展。從中長期來看，人口向大都市圈流入的趨勢難以改變，未來北京、天津、雄安三角區(qū)域人口可能快速增長，帶動(dòng)該區(qū)域土地升值。
05 中央政務(wù)區(qū)的形成歷史
“中央政務(wù)區(qū)”，最早由城市專家、北京國際城市發(fā)展研究院院長連玉明提出。2015年11月，他在一個(gè)城市發(fā)展論壇上提出，北京在“十三五”期間最重要的是辦好兩件事，一是加快通州行政副中心建設(shè)，二是推動(dòng)“老城重組”，優(yōu)化調(diào)整東、西城行政區(qū)劃，建立中央政務(wù)區(qū)或首都區(qū)。
2016年初的北京兩會上，作為北京市政協(xié)委員的連玉明拿出了“東西城合并為中央政務(wù)區(qū)”的提案。被媒體報(bào)道之后，影響非常大。
2016年初發(fā)布的北京市“十三五”規(guī)劃綱要提到，要推進(jìn)實(shí)施老城重組，優(yōu)化調(diào)整行政區(qū)劃，強(qiáng)化政治活動(dòng)、文化交流、國際交往和科技創(chuàng)新等服務(wù)功能。”
在2016年兩會期間，時(shí)任北京市常務(wù)副市長李士祥表示，東西城合并是老城重組，不能把它簡單的理解為合并。重組不是一個(gè)簡單的拼盤，前提還是要完善首都的城市規(guī)劃。但此事還需要進(jìn)行充分的論證，過程復(fù)雜，目前尚無時(shí)間表。
一年多來，隨著北京市級機(jī)構(gòu)確定年底東遷通州副中心，以及今年4月1日中央宣布設(shè)立雄安新區(qū)，北京的非首都功能加快疏解、低端業(yè)態(tài)調(diào)整退出、環(huán)境整治和棚改項(xiàng)目推進(jìn)等，老城重組條件日趨成熟。
2017年5月17日，北京市委會議審定《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2030年)(送審稿)》，提出“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”，“一核”就是首都核心功能區(qū)。(
