引言：根據“中國建筑金屬結構協會鋁門窗幕墻委員會”開展的2018年度行業數據統計工作表明，中國門窗幕墻行業總產值大約在6100億左右(詳情可訪問中國幕墻網www.gdjiasi.com發布的年度《分析報告》)； 而在中國房地產業協會最新發布的數據中，碧桂園2018年完成銷售額超過7000億，我們整整一個行業和一家最大的房企產值基本上劃了等號，可見房地產在中國經濟的重要性到底有幾何。

　　1998年7月22日，人民日報刊登了一則看似不那么重要的消息：《進一步深化城鎮住房制度改革》。

　　無論是“進一步”、“深化”還是“制度改革”，這些陳腔濫調般的詞匯，我們每天會在各大媒體上看到無數遍。

　　但這則消息，卻深深影響了中國20年。

　　該政策旨在激活中國內需市場，用商品房的方式漸漸取代傳統的福利房分配，以此來拉動國家經濟，把中國從97年亞洲金融危機解救出來。

　　這一拉，可就一直拉到了公元2019的今天。

　　過去20年，中國經濟騰飛般地疾步前進了20年，房地產市場也根本停不下來地蓬勃發展了20年。

　　我們不禁思考，房地產對經濟的增長到底貢獻了多少?如今的經濟發展還得依靠房地產嗎?房地產埋頭狂奔的腳步又是不是也該停一停了呢?

　　1、房地產對經濟增長的貢獻，常年在10%以上

　　近日，中國社會科學院財經院發布了《中國城市競爭力第17次報告(主題報告)》。

　　《報告》顯示，我們的住房與經濟的增長息息相關，每年的房地產投資都對經濟增長有較大的拉動作用。

　　除了2015年處于2%的低點，20年來房地產投資均占GDP的10%以上，是中國經濟增長的核心引擎之一。

　　而2015，也是最近一輪房價暴漲的元年。

　　很明顯，當核心引擎有轉不動的征兆時，開車的人就會加些燃料。

　　比如2014年下半年的《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》和2015年初的降準與下調貸款利率。

　　按照國家統計局的數據，每年房地產對經濟的貢獻率只有6到7個點，根本不到10，房價漲幅比較高的2016為 6.5%。

　　其實，統計結果的不同是由于統計口徑不同的關系，比如國統局的自有住房服務計算，采用的是歷史成本折舊法，沒有考慮到房產價值的增加，故結果可能偏低。

　　對于此，有不少學術論文和相關報告重新評估了房地產對經濟的貢獻，其結果往往高于國統局官方數據，社科院就是其一。

　　所以，相對來說，社科院的數據也許更加有參考性。

　　那么，這10%多算不算貢獻大呢?

　　剛剛過去的2018年，消費支出為經濟增長貢獻的大頭，對GDP貢獻率達到76.2%。再去掉房地產投資的12%，其他渠道的經濟貢獻，諸如凈出口、農業、工業、基礎建設等等，只有那么10來個點可以分了。

　　由此可見，房地產常年10%以上的貢獻率，可以說是非常高了。這臺高速引擎，一直運轉得很猛烈。

　　可是，就算是Tony Stark的人工心臟，也有壞掉的時候。長期高速運轉的引擎，會不會影響汽車的其他部件，又會不會哪一天像河豚一樣膨脹到極限然后巨幅萎縮。關于這些，社科院也作出了解答。

　　2、2018為房地產與經濟的平衡點

　　《報告》稱，房地產對經濟增長存在正向的拉動效應與負向的擠出（詞條“擠出”由行業大百科提供）效應。

　　房價水平較低時，正向拉動效應超過負向擠出效應，此時房地產的發展有利于經濟增長;房價水平過高時，負向擠出效應將超過正向拉動效應，不利于經濟增長。

　　《報告》基于2003年至2015年中國285座城市等數據的分析，綜合利用計量回歸等方法，測算了房地產對經濟增長的正向拉動效應與負向擠出效應。研究發現，房地產對經濟增長負向效應，超過正向效應的臨界房價收入比為9。

　　以上又是什么擠出，又是什么拉動。讀著都覺得煩，和我當年的碩士論文一樣不接地氣。其實一句話說白了，就是房價不能超收入太多，不然得不償失。

　　土地財政本來是一種很好的模式，從香港那里搬運(借鑒)來的，以土地出讓金代替收不動產稅的方式，來把用于基礎建設等的稅收費用分攤到開發商的土地成本上，從而轉化到高額的房價上，再利用不斷建設完善的配套來吸引人農村人口進城買房，完成城鎮化任務，同時帶動房價上漲，然后地方繼續拍賣土地收出讓金，良性循環。

　　可是，中國人民可不管房子的什么地段、商業、交通、物業等配套，咱機智的炎黃子孫只看預期，追漲殺跌，猛加杠桿，不僅要住，還要賺，若賺的好，不住也罷。

　　這就導致市場需求超實際需求，看漲情緒從個人傳遞到企業，企業紛紛把大量資源投入到房地產投資性資產中而拋棄實業，實體經濟受到極大沖擊，上月海馬汽車拋售400套房產，便是房產時代中國很多企業的一個縮影。

　　以上只是正向和負向的某一個方面，具體房價對經濟的正負效應還有很多，沒個幾百頁的pdf是說不完的，這里就不再贅述。

　　反正，關于這個，《報告》中還給出了非常關鍵的一個信息：

　　按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3，剛超過拐點9。

　　這預示著，收入不變的情況下，房價再漲，對經濟就是弊大于利了。

　　9的意思是，一整個家庭不吃不喝，9年買一套該城市平均面積的商品房。

　　可是，一線城市動輒不吃不喝幾十年買不了一套房，房價收入比早就超過20了，三四線城市有的卻還不過5，為什么反而一線城市的房地產不停在驅動經濟發展，而三四線城市的房產卻很多都是泡沫呢?

　　3、流動的人口，流動的經濟

　　因為，《報告》得出的房價收入比拐點為9，是基于把整個中國當成一個經濟體來對待的。

　　但中國現階段人口流動性巨大，往往不能把一座城市的房產和收入與其他城市獨立起來。

　　拿一線城市來說，北上廣深的房子經常是外地人入場的“門票”，可能有無數來自五湖四海的家庭，掏空兩代人積蓄想在這落戶生根，如果把家庭支持也算作收入的話，他們的收入遠不止自己的工資。

　　還有一些暫時在一線城市的漂泊者們，他們可能由于資金等原因，已準備好幾年以后榮歸故里，那么這里的房價無論是10萬還是20萬，都不會影響他們買房與否的決策，也就不會對這個城市的樓市影響太大。

　　同理，身處三四線城市的父母，收入本應購買自己城市的房產，但卻為一二線城市的孩子供了首付。本來用于本經濟體發展的貨幣，流向了其他地方。

　　所以，分化到各地，房價收入比9的理論并不能一概通用。

　　一線城市即使房價收入比已經突破天際，但扛了這么多年也不見得有多大風險，上周深圳的224億土拍，也反映了房企們對這個城市的高預期。三四線城市即使房價收入比不足5，仍然供大于求風險重重。

　　但放眼全中國，2018年的9.3過后，還是意味著整體房價對整體經濟的影響，已經出現拐點。

　　4、政策，是中國房地產的靈魂

　　任澤平有個金句：房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　但很顯然，在中國特色下，這句話應該改成：房地產長期看政策，中期看政策，短期還得看政策。

　　中國的政策有著對市場以及市場預期的強烈控制作用，以至于成為直接影響房地產走勢的第一要素。就像《人民日報》上一則不足二十平方厘米版面的房產消息，可以影響中國二十年。就像一句黑貓白貓，竟然撬動了深圳改革開放的四十余載。

　　那么，接下來的政策會是怎樣呢?

　　假設你是一位政策制定者，你至少會參考一下中國社科院發布的報告吧。

　　而這次報告中的一些數據，已經透露了太多信息。

　　近兩年的樓市怎么走，不言而喻。