引言：根據(jù)“中國建筑金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會(huì)鋁門窗幕墻委員會(huì)”開展的2018年度行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作表明，中國門窗幕墻行業(yè)總產(chǎn)值大約在6100億左右(詳情可訪問中國幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com發(fā)布的年度《分析報(bào)告》)；
而在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)中，碧桂園2018年完成銷售額超過7000億，我們整整一個(gè)行業(yè)和一家最大的房企產(chǎn)值基本上劃了等號(hào)，可見房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)的重要性到底有幾何。
1998年7月22日，人民日?qǐng)?bào)刊登了一則看似不那么重要的消息：《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革》。
無論是“進(jìn)一步”、“深化”還是“制度改革”，這些陳腔濫調(diào)般的詞匯，我們每天會(huì)在各大媒體上看到無數(shù)遍。
但這則消息，卻深深影響了中國20年。
該政策旨在激活中國內(nèi)需市場，用商品房的方式漸漸取代傳統(tǒng)的福利房分配，以此來拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)，把中國從97年亞洲金融危機(jī)解救出來。
這一拉，可就一直拉到了公元2019的今天。
過去20年，中國經(jīng)濟(jì)騰飛般地疾步前進(jìn)了20年，房地產(chǎn)市場也根本停不下來地蓬勃發(fā)展了20年。
我們不禁思考，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長到底貢獻(xiàn)了多少?如今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還得依靠房地產(chǎn)嗎?房地產(chǎn)埋頭狂奔的腳步又是不是也該停一停了呢?
1、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，常年在10%以上
近日，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院發(fā)布了《中國城市競爭力第17次報(bào)告(主題報(bào)告)》。
《報(bào)告》顯示，我們的住房與經(jīng)濟(jì)的增長息息相關(guān)，每年的房地產(chǎn)投資都對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有較大的拉動(dòng)作用。
除了2015年處于2%的低點(diǎn)，20年來房地產(chǎn)投資均占GDP的10%以上，是中國經(jīng)濟(jì)增長的核心引擎之一。
而2015，也是最近一輪房價(jià)暴漲的元年。
很明顯，當(dāng)核心引擎有轉(zhuǎn)不動(dòng)的征兆時(shí)，開車的人就會(huì)加些燃料。
比如2014年下半年的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》和2015年初的降準(zhǔn)與下調(diào)貸款利率。
按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，每年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率只有6到7個(gè)點(diǎn)，根本不到10，房價(jià)漲幅比較高的2016為 6.5%。
其實(shí)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不同是由于統(tǒng)計(jì)口徑不同的關(guān)系，比如國統(tǒng)局的自有住房服務(wù)計(jì)算，采用的是歷史成本折舊法，沒有考慮到房產(chǎn)價(jià)值的增加，故結(jié)果可能偏低。
對(duì)于此，有不少學(xué)術(shù)論文和相關(guān)報(bào)告重新評(píng)估了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，其結(jié)果往往高于國統(tǒng)局官方數(shù)據(jù)，社科院就是其一。
所以，相對(duì)來說，社科院的數(shù)據(jù)也許更加有參考性。
那么，這10%多算不算貢獻(xiàn)大呢?
剛剛過去的2018年，消費(fèi)支出為經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)的大頭，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率達(dá)到76.2%。再去掉房地產(chǎn)投資的12%，其他渠道的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，諸如凈出口、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)等等，只有那么10來個(gè)點(diǎn)可以分了。
由此可見，房地產(chǎn)常年10%以上的貢獻(xiàn)率，可以說是非常高了。這臺(tái)高速引擎，一直運(yùn)轉(zhuǎn)得很猛烈。
可是，就算是Tony Stark的人工心臟，也有壞掉的時(shí)候。長期高速運(yùn)轉(zhuǎn)的引擎，會(huì)不會(huì)影響汽車的其他部件，又會(huì)不會(huì)哪一天像河豚一樣膨脹到極限然后巨幅萎縮。關(guān)于這些，社科院也作出了解答。
2、2018為房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的平衡點(diǎn)
《報(bào)告》稱，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長存在正向的拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向的擠出（詞條“擠出”由行業(yè)大百科提供）效應(yīng)。
房價(jià)水平較低時(shí)，正向拉動(dòng)效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)，此時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)增長;房價(jià)水平過高時(shí)，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動(dòng)效應(yīng)，不利于經(jīng)濟(jì)增長。
《報(bào)告》基于2003年至2015年中國285座城市等數(shù)據(jù)的分析，綜合利用計(jì)量回歸等方法，測算了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向擠出效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長負(fù)向效應(yīng)，超過正向效應(yīng)的臨界房價(jià)收入比為9。
以上又是什么擠出，又是什么拉動(dòng)。讀著都覺得煩，和我當(dāng)年的碩士論文一樣不接地氣。其實(shí)一句話說白了，就是房價(jià)不能超收入太多，不然得不償失。
土地財(cái)政本來是一種很好的模式，從香港那里搬運(yùn)(借鑒)來的，以土地出讓金代替收不動(dòng)產(chǎn)稅的方式，來把用于基礎(chǔ)建設(shè)等的稅收費(fèi)用分?jǐn)偟介_發(fā)商的土地成本上，從而轉(zhuǎn)化到高額的房價(jià)上，再利用不斷建設(shè)完善的配套來吸引人農(nóng)村人口進(jìn)城買房，完成城鎮(zhèn)化任務(wù)，同時(shí)帶動(dòng)房價(jià)上漲，然后地方繼續(xù)拍賣土地收出讓金，良性循環(huán)。
可是，中國人民可不管房子的什么地段、商業(yè)、交通、物業(yè)等配套，咱機(jī)智的炎黃子孫只看預(yù)期，追漲殺跌，猛加杠桿，不僅要住，還要賺，若賺的好，不住也罷。
這就導(dǎo)致市場需求超實(shí)際需求，看漲情緒從個(gè)人傳遞到企業(yè)，企業(yè)紛紛把大量資源投入到房地產(chǎn)投資性資產(chǎn)中而拋棄實(shí)業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到極大沖擊，上月海馬汽車拋售400套房產(chǎn)，便是房產(chǎn)時(shí)代中國很多企業(yè)的一個(gè)縮影。
以上只是正向和負(fù)向的某一個(gè)方面，具體房價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的正負(fù)效應(yīng)還有很多，沒個(gè)幾百頁的pdf是說不完的，這里就不再贅述。
反正，關(guān)于這個(gè)，《報(bào)告》中還給出了非常關(guān)鍵的一個(gè)信息：
按照2018年中國商品房平均銷售價(jià)格來計(jì)算，2018年中國房價(jià)收入比為9.3，剛超過拐點(diǎn)9。
這預(yù)示著，收入不變的情況下，房價(jià)再漲，對(duì)經(jīng)濟(jì)就是弊大于利了。
9的意思是，一整個(gè)家庭不吃不喝，9年買一套該城市平均面積的商品房。
可是，一線城市動(dòng)輒不吃不喝幾十年買不了一套房，房價(jià)收入比早就超過20了，三四線城市有的卻還不過5，為什么反而一線城市的房地產(chǎn)不停在驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而三四線城市的房產(chǎn)卻很多都是泡沫呢?
3、流動(dòng)的人口，流動(dòng)的經(jīng)濟(jì)
因?yàn)椋秷?bào)告》得出的房價(jià)收入比拐點(diǎn)為9，是基于把整個(gè)中國當(dāng)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)體來對(duì)待的。
但中國現(xiàn)階段人口流動(dòng)性巨大，往往不能把一座城市的房產(chǎn)和收入與其他城市獨(dú)立起來。
拿一線城市來說，北上廣深的房子經(jīng)常是外地人入場的“門票”，可能有無數(shù)來自五湖四海的家庭，掏空兩代人積蓄想在這落戶生根，如果把家庭支持也算作收入的話，他們的收入遠(yuǎn)不止自己的工資。
還有一些暫時(shí)在一線城市的漂泊者們，他們可能由于資金等原因，已準(zhǔn)備好幾年以后榮歸故里，那么這里的房價(jià)無論是10萬還是20萬，都不會(huì)影響他們買房與否的決策，也就不會(huì)對(duì)這個(gè)城市的樓市影響太大。
同理，身處三四線城市的父母，收入本應(yīng)購買自己城市的房產(chǎn)，但卻為一二線城市的孩子供了首付。本來用于本經(jīng)濟(jì)體發(fā)展的貨幣，流向了其他地方。
所以，分化到各地，房價(jià)收入比9的理論并不能一概通用。
一線城市即使房價(jià)收入比已經(jīng)突破天際，但扛了這么多年也不見得有多大風(fēng)險(xiǎn)，上周深圳的224億土拍，也反映了房企們對(duì)這個(gè)城市的高預(yù)期。三四線城市即使房價(jià)收入比不足5，仍然供大于求風(fēng)險(xiǎn)重重。
但放眼全中國，2018年的9.3過后，還是意味著整體房價(jià)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響，已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。
4、政策，是中國房地產(chǎn)的靈魂
任澤平有個(gè)金句：房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。
但很顯然，在中國特色下，這句話應(yīng)該改成：房地產(chǎn)長期看政策，中期看政策，短期還得看政策。
中國的政策有著對(duì)市場以及市場預(yù)期的強(qiáng)烈控制作用，以至于成為直接影響房地產(chǎn)走勢的第一要素。就像《人民日?qǐng)?bào)》上一則不足二十平方厘米版面的房產(chǎn)消息，可以影響中國二十年。就像一句黑貓白貓，竟然撬動(dòng)了深圳改革開放的四十余載。
那么，接下來的政策會(huì)是怎樣呢?
假設(shè)你是一位政策制定者，你至少會(huì)參考一下中國社科院發(fā)布的報(bào)告吧。
而這次報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)，已經(jīng)透露了太多信息。
近兩年的樓市怎么走，不言而喻。
