特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2019年1月1日-7月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計;對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的城市或項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

　　2019年7月，中央政治局會議要求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，定下了未來房地產(chǎn)發(fā)展的穩(wěn)健基調(diào)。2019年1-7月，房企銷售額穩(wěn)步增長，15家銷售額突破千億，資源繼續(xù)向龍頭企業(yè)集中。

圖：2019年1-7月房企各陣營的數(shù)量、銷售額及銷售面積均值情況

　　從銷售額來看，房企銷售額TOP100均值達(dá)636.7億元，規(guī)模破千億的房企增加至15家。2019年1-7月份，房企銷售額超過千億的企業(yè)均值為2043.7億元，前十房企銷售業(yè)績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)銷售額超2000億，其中碧桂園銷售額高達(dá)4510億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億位列第二陣營。500-1000億、100-500億的企業(yè)分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。房企銷售額TOP100門檻提升至155.6億元。

　　從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達(dá)461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業(yè)達(dá)9家，碧桂園、恒大、萬科銷售面積穩(wěn)居前三，保利、融創(chuàng)、綠地分列其后，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。

　　2019年1-7月，房企銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競爭階段，企業(yè)在融資、拿地、產(chǎn)品打造等均面臨挑戰(zhàn)。在融資方面，國家嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過多渠道進(jìn)行融資，融資規(guī)模保持增長。

　　➤ 融資：信用債融資規(guī)模高位運(yùn)行，海外債融資規(guī)模穩(wěn)步回升

　　2019年7月，信用債融資規(guī)模高位運(yùn)行，融資成本小幅下降。從規(guī)模來看，7月信用債融資規(guī)模478.6億元，同比增長32.0%，環(huán)比增長63.1%，其中，融信集團(tuán)信用債融資40億元，招商蛇口信用債融資超30億元，1-7月房企信用債融資總額為3409.71億元，同比增長81.8%。從融資成本來看，7月信用債加權(quán)平均利率為5.12%，處于2019年以來低位，僅高于2月份平均利率，招商蛇口、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份等企業(yè)部分信用債票面利率在4.0%以下，其中華發(fā)股份2019年第三期超短期融資券票面利率僅2.98%。

圖：2019年1-7月各月信用債融資情況

數(shù)據(jù)來源：wind，中指研究院整理

　　2019年7月，海外債融資規(guī)模繼續(xù)回升，融資成本小幅上升。從規(guī)模來看，7月海外債融資規(guī)模為人民幣435.9億元，同比增長102.6%，環(huán)比增長83.7%，其中，世茂房地產(chǎn)發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)，1-7月房企海外債融資總額為3107.03億元，同比增長26.11%。從融資成本來看，7月海外債加權(quán)平均利率為8.14%，世茂房地產(chǎn)、旭輝、綠地、時代中國等企業(yè)海外債票面利率均在7.0%以下。

圖：2019年1-7月各月海外債融資情況

數(shù)據(jù)來源：wind，中指研究院整理

　　2019年房地產(chǎn)融資政策層層收緊，5月銀保監(jiān)會發(fā)文對信托機(jī)構(gòu)開展整治工作，7月銀保監(jiān)會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進(jìn)行約談警示，發(fā)改委發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)等。下半年，房企面臨內(nèi)部銷售承壓、外部融資受限、債券集中兌付等多重風(fēng)險，房企應(yīng)未雨綢繆，做好資金安排，進(jìn)一步防范現(xiàn)金流風(fēng)險。

　　7月30日，中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境以穩(wěn)為主，短線思維不再適合房地產(chǎn)行業(yè)。大道至簡，未來房企應(yīng)扎實(shí)修煉內(nèi)功，加強(qiáng)資金管控，防范現(xiàn)金流風(fēng)險，不斷提高企業(yè)投資決策、產(chǎn)品打造及運(yùn)營管理能力，以好產(chǎn)品、好服務(wù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。