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幾個意思!?房地產行業大概只要50家開發商……

來源:真叫盧俊  作者:真叫盧俊團隊  日期:2020-2-14
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  具體的數據恐怕沒有人知道,在2016年的時候,國家統計局曾經公布過一個數據,中國共計有接近9.5萬家開發商,當然,這些應該是包含了很多的項目公司。在整個2018年,一共有458家房企破產,而整個2019年1-10月份,根據人民法院公告網的數據,就已經有408家房企倒閉。

  中國目前一共有多少家房企?

  具體的數據恐怕沒有人知道,在2016年的時候,國家統計局曾經公布過一個數據,中國共計有接近9.5萬家開發商,當然,這些應該是包含了很多的項目公司。

  在整個2018年,一共有458家房企破產,而整個2019年1-10月份,根據人民法院公告網的數據,就已經有408家房企倒閉。

  從數字對比看,大概也能明白這是怎樣的趨勢的。

  最近一段時間很多自媒體也都在圍繞著房企破產的原因進行分析,認為地產行業不好混了,調控的趨勢越來越抓緊。

  如果從2016年10月份算起,這一輪調控已經進行了將近3年,加上前期買房人的高杠桿購房,整體的購買力已經被透支了一部分。

  購買力缺少,政策從嚴,對未來整體市場缺乏支撐,很多人都會非常悲觀的認為,地產,或許真的不行了。

  但是,你看到或許只是表象。

  我忽然想到一個段子,70后的人說80后是垮掉的一代,80后的人說90后可能真的扶不起,但是,一年年過去了,我們發現最強大最有希望的還是00后。

  這跟地產當前的境遇其實很相似。

  當我們都在討論說地產不行,市場蕭條的時候,你看看中國最近幾年地產業的銷售額究竟怎么樣。

  2016年中國房地產的銷售額是11.7萬億,2017年銷售額是13萬億,2018年達到了15萬億,在調控嚴格的最近幾年,每一年的銷售額都在大幅增加。

  同時,隨著各大品牌房企的銷售額的突飛猛進,你想要進入全國TOP20強的檻也逐步提高。

  2016年排名第TOP20的房企是旭輝,銷售額僅僅是643億元,2017年排名第TOP20是正榮,銷售額是910億元。

  2018年排名第TOP20的是泰禾,門檻直接提升到了1300億元。

  在今年,如果想要進入TOP20強的名單,估計得至少1500億元。

  你很難想象一個正處于“下行”的行業,行業整體的銷售額攀升的如此厲害,我們如果來對比下汽車行業,就知道地產行業的日子其實還算不錯的。

  2017年汽車行業的銷售收入是8.5萬億,到了2018年,直接下降到了8萬億。

  大家知道去年高喊要“活下去”的萬科現在怎么樣了嗎,

  所以,我們所看到的地產行業下滑,從銷售額的表現看,其實就是個偽命題。

  根據財報顯示,2019年上半年,萬科凈利潤118.4 億元,同比增長29.8%,即每月賺近20億,創下了上市以來的歷史新高。

  所以,不行的不是整個地產業,而是那些默默無聞的小開發商們。

  一方面是中小房企不斷倒閉,另一方面是行業銷售集中度的不斷攀升,TOP10強的份額占比越來越重。

  房地產強者恒強的局面正在越來越明顯。

  在互聯網的市場里,毫無疑問就是兩位姓馬的爸爸,一家是騰訊一家是阿里,兩家公司幾乎壟斷了互聯網里90%的機會。

  騰訊和阿里構建的生態鏈幾乎讓行業內其他的從業者都無處生存,聚光燈下都是這兩位的身影。

  當然,對于房地產行業未來會不會只剩下碧桂園、恒大、萬科這幾家開發商我不知道,但是有一個現象其實越來越確定。

  就是大部分的行業都存在行業集中度提升的問題,一個行業里只有50家可以生產,值得投資。

  所以,也正是因為這樣的邏輯,所以當我們看到400多家房企都倒閉時,其實也沒必要感到困惑,任何一個成熟的行業其實都是這么走過來的。

  小的慢慢走向死亡,大的逐漸走向強大,于是,50家企業慢慢形成超級壟斷。

  或許,當房地產行業穩定后,這個市場真的只需要50家開發商。

  其實這一點在其他行業里也都在發生著,

  比如我們想象一下中國50位知名的藝人,你能一次性叫的出來幾個,比如想象一下身邊的日用品,你能說出50個品牌嗎?

  美國的前五大企業,占到美國整個經濟總市值的10%以上,你可以想象,這是多么高的行業集中度啊!

  而這樣的聚攏程度在中國發生的其實也更加明顯,我找了張2017年中國各行業的集中度情況,你可以感受下

  所以,我們或許可以問問自己,我所在的企業,是不是在這50位里面,如果不是,我應該怎么辦?

  所以或許我們可以理解為什么美的在2016年公開提出“四年沖千億”擴張計劃時,在2018年美的置業成功赴港上市并將千億目標提前至2019年,甚至不惜在多塊土地上高溢價拿地。

  在這個背后,我們看到類似美的置業這樣的一家家沖刺千億房企的無窮焦慮。

  對于房企而言,不擠進千億,或許真的就沒有未來了。

  當然,一旦地產業進入寡頭壟斷的時候,對于地產行業的勞動從業者而言,也會出現劇烈的分層。

  金字塔頂尖的少部分人創造了行業里絕大部分的價值,剩下的從業者能力普通,經濟收入水平也將直線下滑。

  當然,這樣的現象不僅是針對地產行業,對于任何一個壟斷的行業而言,人員的巨量流動和工資水平的分層化問題將變得更加突出。

  所以BAT和華為等頭部企業員工的高工資其實是對壟斷企業的一種犒賞,

  所以如果你如果認可地產行業即將進入寡頭壟斷的趨勢,那么馬上就要到來的或許就是人員的流動加快和工資的改變。

  當地產行業的標準化程度越來越高,地產業當前的高工資模式或許將慢慢被抹平。

  對于我們地產從業者自身而言,你到底能不能擠進自身企業的頭部人員名單,其實就真的會決定了你未來到底能不能在這個行業好好的活下去。

  因此,進入寡頭的不僅是地產商,還包括了內部的從業者。

  房地產企業越來越愿意給最頂尖的職業經理人開高薪,

  比如任澤平,2017年時1500萬的年薪直接刷爆朋友圈,這樣的收入水平僅次于“打工皇帝”,海通證券的高管林涌,超過馬明哲、王石等名人。

  但即使是這樣的高薪,在恒大集團內部,也并不算太突出,恒大2016年財報顯示,副總裁何妙玲年薪1561.4萬元,恒大金融集團董事長徐文,其年薪達到1028萬元。

  但是作為老板,沒有一個是真正的“慈善家”,在給頂級人才開工資的同時,對于處于普通崗位的地產人,一定是壓制的,你越普通,我給你開的工資就越低。

  處于營銷崗位的一線,由于每天還是只能依靠傳統的苦力支撐,哪怕你每天加班到10點,可能收入也并沒有那么突出,

  真正能取得高收入,估計只有20%的幸運者而已。

  我一直認為,做地產行業,最重要的一點是要保持謹慎的樂觀。

  為什么這么說?

  只有當我們樂觀了,我們才能看到更遠的光,我們才能走的更加的堅定,但是這份樂觀一定是謹慎的,甚至在適當的時候還是要略微悲觀的。

  只有這樣,我們才能不斷的去思考這樣行業,畢竟,這個行業的變化真的比我們想象的還要快一些。

  對于地產公司而言,小而美的愿景真的是越來越難了,受制于融資渠道變窄,融資和拿地成本不斷抬升的影響,大房企的未來,正在到來。

  2018年,碧桂園拿下了7200億,萬科拿下了6000億,恒大拿下了5500億,三家合計的成交額為1.87萬億,相當于行業內12%的市場份額。

  而整個15-18年間,前10強房企市占率從16.9%大幅提升至28.3%。

  按照這樣的趨勢看,在未來,只剩50家開發商,基本是大概率事件。

  對于我們從業者而言,真的,抓緊時間向那些頭部企業靠攏吧,他們的規模可能會比想象中的還要龐大。

  最后,我想套用馬云的一句話。

  不是地產行業不行了,而是你的地產行業不行了。

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