2020年，庚子年春節，注定不平凡！原本闔家歡聚的傳統佳節，因為一場突如其來的新型冠狀病毒（2019-nCoV）來襲而蒙上陰影。殷憂啟圣，多難興邦！回顧過去，我國在2003年，也曾遇到過一次類似的病毒疫情——SARS。為此，中國幕墻網www.gdjiasi.com特別邀請“合立投資金融學院”，從經濟發展、資本市場及房地產市場等多個緯度，為大家回顧上次疫情所帶來的影響，由此分析本次疫情的后續會如何發展。
一、2003年非典對經濟、資本市場及房地產市場影響回顧。
非典疫情從2002年11月中旬在廣東爆發，后向全國其他地區擴散傳播，在一系列隔離、防護和救治政策下，至2003 年6 月中旬疫情得以控制，歷時約7 個月。其中，2003 年4 月-5 月是疫情的高峰期。
(一)對經濟的影響分析。
1.宏觀層面：短期沖擊GDP，中長期影響有限。
2.不同產業層面：第三產業受沖擊更大，也持續更久，尤其是交通運輸(特別客運)、批發零售、住宿餐飲、文化娛樂、房地產等行業受影響較為突出。
3.經濟三架馬車：對消費沖擊明顯，對投資和出口的影響溫和。
(二)對資本市場影響：短期有利債市、不利股市，尤其是房地產和交通運輸板塊跌幅較大，但對股市和債市的中長期影響不大。
(三)對房地產市場影響。
1.短期對房地產投資、施工以及銷售均產生一定沖擊，但中長期影響有限，甚至出現快速恢復并加速上行的情況。
圖：非典時期的房地產業增加值變化情況
2.即使對廣東、北京、香港等非典疫情高發地區，疫情也只影響了樓市短暫降溫，后期快速回暖。
(四)非典時期政策出臺的相關應對政策。
1.貨幣政策：在總體保持穩健的基礎上，定向做了信貸鼓勵和支持。
112.財政政策：下發疫情防控相關建設項目的資金，對受疫情影響較明顯的行業減免政府性基金和稅收。
二、本次疫情的基本情況以及與2003年非典的比較。
(一)本次疫情基本情況。
相比2003年的非典，本次疫情傳染性更強但致命性更弱，政府應對較快，經驗更為充分，疫情有望得到有效控制。
(二)本次疫情對經濟的影響比較。
此次疫情對經濟的影響程度預計將大于2003年非典，但時間可能更短。
1.2003 年非典之前宏觀經濟已經歷1 年左右的企穩回升，且處于上行的開
始階段，但本輪疫情爆發于宏觀經濟剛剛經歷一個季度的企穩回升，且中國經濟下行壓力增大，投資、消費、出口三架馬車均不給力。
2.當前中國經濟已經以第三產業為主，疫情對第三產業影響更大，持續更久。
3.2003 年疫情較為嚴重的時期在4-5 月份，本輪疫情爆發在臨近春節和春節假期之中，對經濟的沖擊會更大。
2003年非典期間，交通運輸、住宿餐飲、金融等服務業所受沖擊較大，二季度GDP分項同比分別較一季度下滑5.4、3.6和3.6個百分點。
根據2020年春節目前受沖擊的情況，假定只考慮沖擊最大的三個行業，電影票房70億(市場預測)+餐飲零售5000億(假設腰斬)+旅游市場5000億(完全凍結)，短短7天，直接經濟損失就超過1萬億，占2019年一季度GDP 21.8萬億的4.6%，這還是最保守的估計。
三、本次疫情對經濟影響以及政府應對措施的預測。
(一)對經濟的影響分析。
1.宏觀經濟：疫情會對宏觀經濟短期帶來一定沖擊，但伴隨疫情得以控制和消退，經濟將會迎來明顯的反彈。
根據恒大研究院任澤平的觀點，疫情對經濟的影響主要取決于其持續時間和政策應對力度，可能會出現三種情景：
情景一：防控及時得力，疫情持續時間較短，對經濟的沖擊也主要局限在一季度，疫情高峰出現在2月中旬，此后逐步下降，3-4月結束，四個季度的GDP增速預計為4%、6%、5.8%和5.6%，全年在5.4%。
情景二：由于春節復工人口流動、氣溫較低利于病毒傳播以及防控不得力，疫情可能延續至二季度，最終各方面努力下并在氣溫升高的幫助下于6月左右結束。疫情持續時間較長，將影響整個上半年的經濟增長。一季度GDP增速滑落至4%，二季度略有回升，但仍顯著低于正常水平。四個季度GDP增速預計分別為4%、5%、6%和5.8%，全年GDP增速為5.2%。
情景三：考慮到病毒的前期潛伏期較長、傳染性較強以及未來變異的可能性、復工以后再次擴散和傳播、防控上可能的疏漏，疫情持續時間可能會超出預期，形勢的演化比第二種更嚴峻也要有充分估計。四個季度GDP增速預計分別為4%、5%、5%和6%，全年GDP增速為5%。
2.行業影響：餐飲、旅游、電影、交運、教育培訓等行業沖擊最大，醫藥醫療、在線游戲等行業受益。
3.對資本市場影響：短期利好債市，利空股市，但中長期仍取決于經濟基本面和趨勢。
(二)政府預計的應對措施：對沖政策或會提前或加碼。
今年是國內“十三五”收官之年，是經濟十年翻一番和全面建成小康社會的決勝之年。由于經濟普查對過往經濟基數的調整，2020年中國GDP增速預計達到5.6%左右即可完成翻番任務。
2020年的經濟形勢本身已經較為困難，由于新型肺炎疫情的“黑天鵝”擾動，本來已經較為困難的經濟變得更加復雜。即使按照任澤平較為樂觀的預計，全年的GDP預計也只能達到5.4%左右。在這種情況下，我們預計中央保持GDP增速達到5.6%左右的目標不會改變甚至是底線，因此原有的逆周期調節政策寬松方向不變，節奏或比原來預想的要加快，力度或比原來預想的要加碼。
目前，中央已采取了一系列貨幣政策和財政政策的應對措施。2月1日，央行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局五部委聯合發布《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點是加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，強化對重點醫用物品和生活物資生產企業的金融支持，更好地滿足人民群眾正常的金融服務需求，為打贏疫情防控阻擊戰、維護經濟穩定發展大局提供有力支持。同時，銀保監會表示，2020年底難以完成存量資管業務處置的機構允許適當延長過渡期。財政政策方面，截止目前，財政部、國家衛生健康委預計已下達近千億元基本公共衛生服務和基層疫情防控補助資金。
我們預計，接下來中央會根據疫情的進展情況，可能會加大貨幣政策和財政政策的加碼力度。貨幣政策目前仍有降準降息的空間，不排除一季度就會安排一
次全面的降準和降息;對于財政政策，一方面可能會減免一季度受疫情影響嚴重的行業(例如交通運輸、餐飲、旅游等)相關稅收，加大財政補助和貼息力度，另一方面也可能會適當提高赤字率。
四、本次疫情對房地產行業的影響以及政府應對政策預測。
(一)本次疫情與2003年非典時期房地產行業情況的不同。
2003年非典疫情爆發時，我國房地產正處于市場化發展的起步階段，市場規模較小，需求旺盛，且房地產政策環境較為寬松，非典疫情的短期擴散影響力較小。但經過近20年的發展，目前房地產市場規模已徘徊在歷史高位(2019年銷售面積和銷售金額分別是2003年的5倍和20倍)，且處在較為嚴厲的全方位政策調控期，因此本次疫情對房地產的短期影響預計會更大一些。
(二)本次疫情對房地產市場具體影響的預測。
1.銷售：預計一季度會出現明顯的下滑，二季度會逐步走穩，下半年會出現補償性上漲。
在嚴峻的抗擊疫情形勢面前，一月份百強房企銷售已出現下滑，預計今年一
季度全國多數城市的房地產市場交易將會有非常明顯的下滑。
2.拿地：上半年拿地意愿會降低，溢價率會繼續下行，下半年回穩。
每年的3-5月是房地產企業拿地的集中窗口期，但受疫情等外部因素影響，房企對未來預期不明朗，1月份百強房企拿地銷售比創歷史新低，預計上半年房企拿地意愿會降低，大概率會看到一些城市土拍市場溢價率會繼續降低。
3.施工和新開工：上半年預計增速會明顯放緩，下半年企穩回升。
(三)預計政府會采取的應對政策
1.房地產調控：預計地方政府會出臺一些實質性的放開限貸限購政策。
受疫情影響,地方政府財政支出增加，同時地方經濟也受到一定沖擊。在這種情況下，地方政府對土地財政以及房地產的依賴程度會加大。因此，預計地方政府一城一策、因城施策的力度會加大，中央對地方政府放松調控尺度的接受度會加大，部分城市尤其是受災影響較大的城市可能會出臺一些實質性的放開限購限貸的政策。
2.房地產融資政策：不會實質性放松，但不再加碼。
從金融監管部門角度，宏觀上“穩杠桿”的政策還會延續，對房地產金融政策全面放松的可能性不大。但考慮到房地產對中國經濟的重要性，以及房企一旦出現債務危機的牽涉面和影響面將會非常之廣，預計監管部門不會再出臺新的收緊房地產企業融資政策，對已有的房企融資通道會給予放開的窗口。
五、總結：疫情對房地產短期不利，未來一年將有利于房企的發展，對房地產資管行業總體利大于弊，機遇大于挑戰。
1.地產行業走勢整體預判。
受到疫情影響，房地產行業的銷售、拿地、投資、施工等預計在一季度會受到較為明顯的沖擊。但一方面由于原先的需求受到抑制，在疫情結束后會逐步釋放，另一方面對房地產的調控政策會有所放開，預計房企下半年的發展會出現回暖，甚至出現一波補償性上漲。
2.房地產資管行業的機會預判。
第一，資產端的機會。一方面，今年二季度以后房企的銷售預計會穩下來，調控政策和融資政策都會出現適度放松，低價拿地的機會也會增
多，好的地產項目會增多，頭部房企的整體安全會有保障。另一方面，在短期銷售受到影響的情況下，部分房企對高成本融資接受度會有所提高。
第二，資金端的機會。一方面，短期內股市受到沖擊，部分投資者預計會更加愿意購買一些固收類產品。另一方面，在固收產品當中，房地產又是相對安全且收益率較高的固收產品。
第三，產品端的機會。在監管明確表態資管新規過渡期可以適當延長的情況下，預計監管不會在短期內就關閉房地產私募基金產品和定融產品的備案通道。
3.應關注的風險。
在當前的市場形勢下，疊加疫情的雙重影響，中小房企銷售、融資以及項目開發方面面臨的不確定性更大。因此，需要更加高度關注部分銷售不理想、資金鏈又緊張房企的流動性問題，尤其是要更加慎重投資三十強之外的房企。
