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　　2020年8月20日，住建部、央行整了個房地產業的大事，說“上頭條”也很合適。消息直到幾天后，才正式發布：

　　住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

　　注意細節，除了住建部、央行、部分房企，銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志也參加了會議。

　　從會議措辭看，前段時間，市場傳言的監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。

　　紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%;

　　紅線2：凈負債率大于100%;

　　紅線3：現金短債比小于1.0倍。

　　根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

　　以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%——從會議通稿看，不一定具體實施細節是這樣，但傳言多多少少，大家也都清晰了，重點房地產企業的資金監測和融資管理規則，已經形成。

　　而這對今年樓市，甚至對未來樓市會有何影響?對購房者又意味著什么?同時對我們的建筑玻璃、鋁型材、五金配件、密封膠、門窗幕墻加工設備，以及隔熱條和密封膠條等配套材料生產廠商與供應商又有什么關聯?那么，我們還是用數據說話吧！

　　提到“數據”，中國幕墻網www.gdjiasi.com近年來，受中國建筑金屬結構協會鋁門窗（詞條“窗”由行業大百科提供）幕墻分會的委托，一直負責著行業的相關數據統計工作，從近年的數據結果反映，整個門窗幕墻行業頂天了不過6千億—7千億的年總產值，而我們的上游——房地產，2019年排名前三位的房企年銷售額，單家都在6千億以上……“一個企業，頂一個行業”!這就是為什么說：“一”方有難，甲方支援的原因啦！而甲方真的就富甲天下，可敵國了嗎？到底是什么情況？還是請專業的地產評論號“杠桿地產”來為大家說一說。

　　01、這些房企未來融資多少要受約束，部分資金鏈可能未來會更緊張

　　從會議通稿看，大家都進一步明白了，房住不炒將是長期堅持。

　　而重點房地產企業資金監測和融資管理規則，則是長效機制的一部分，是諸多具體辦法之一。

　　注意會議細節：

　　增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，則是長效機制的一部分，是諸多具體辦法之一。

　　會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

　　透過這些表述，其實不用說，長期和開發商打交道的材料企業都明白，以后借錢是有嚴格規矩的，不是你想借、想多借、有辦法借就可以。

　　還得考慮行業的穩定、金融風險。

　　簡單說，控制房地產企業有息債務增長設置的“三道紅線”傳言基本是真的，細節當然還有待發布。那么，就不廢話，直接上數據，哪些房企未來借錢受管制，會比較明顯?

2019年末TOP100上市房企“三道紅線” 圖表來源|易居克而瑞(特此感謝)

　　剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比具體會設置為多少，是否是傳言那樣，暫時說不好，沒看到文件都不準確。

　　另外，數字嘛，有時候就是會計游戲，房企也都有自己辦法。

　　但是我們可以看上圖，不管這些具體的要求如何，會計手段有多精明，有些房企未來借錢，瘋狂發展，很明顯是要被管的。

　　比如，凈負債率動輒超過100%那些房企。

　　剔除預收款后的資產負債率，百分之百九十的房企，肯定也是要被約束的。

　　另外現金短債比小于1的，無論如何解釋，資金鏈壓力肯定都是很顯著的。上圖也非常清晰。

　　總的來說，看完上述圖表，我們發現，這三個指標只要其中一個碰紅線比較顯著的房企，另外2項指標也不太好看。

　　名字和數據，杠桿地產表示，就不在點名了，圖一看就懂。

　　我們可以回溯一下2017年夏天，萬達“世紀大甩賣”事件。萬達為啥不得不忍痛割愛?從資金層面說，就是被限制了。

　　而后這3年，我們看到，萬達要公開發債是很困難的。直到今年才算有突破（疫情帶來對的影業、商場的事，我們先不提也罷……）。

　　所以，不要看如今有些房企如日中天、高速發展，說不定到了明年，和萬達也就差不多。甚至可以說，一定會有房企要倒霉。別光看、光聽，工程企業想想自己的幕墻、門窗，以及材料廠商們，鋁材、玻璃、五金（詞條“五金”由行業大百科提供）、密封膠，還有隔條熱、密封膠條有沒有和這些“三道杠”的“大隊長”扯上關系呀？

　　02、多數房企增速低位是大概率，有些甚至下滑

　　我們知道，繞道所謂政策紅線的辦法太多，比如明股實債，項目層面想辦法，比如一家公司內部上市公司和非上市部分之間可以搞動態運作，比如上文說過的會計手段總是有。

　　但是無論多少手段，一個公司資金壓力大、債務過高時，苦只有自己知道，后果也是承擔。

　　因此只要監管收緊，特別是我們看到貨幣的超寬松階段已經過去，房企無論多能折騰，總體的借錢環境沒那么好了，而我們看截至目前房地產市場的兩個指標和數據。

　　先說投資額度，根據國統局最新發布，1-7月份，全國房地產開發投資75325億元，同比增長3.4%， 增速比1-6月份提高1.5個百分點。

　　其中，住宅投資55682億元，增長4.1%，增速提高1.5個百分點。

圖表來源|國統局

　　考慮到地價、此前放水等因素，依舊只有上述增速，其實是很低的。這就是目前的大環境。

　　當然，今年剩下的4個來月，房地產開發投資繼續維持正增長問題不大，但是總體依舊是低位增速。

　　接著說銷售情況，1-7月份，商品房銷售面積83631萬平米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6個百分點。

　　其中，住宅銷售面積下降5.0%，辦公樓銷售面積下降21.8%，商業營業用房銷售面積下降18.8%。

圖表來源|國統局

　　商品房銷售額81422億元，下降2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3個百分點。

　　其中，住宅銷售額增長0.4%，辦公樓銷售額下降22.2%，商業營業用房銷售額下降22.3%。

　　不管前幾個月少數城市多能折騰，看宏觀數據就能發現，樓市整體尚未恢復到去年同期。剩下4個來月，大環境變了，再沖擊一把，也就最多回正左右。

　　看完上述兩組數據，大家應該都明白了，房企日子不是太好過。另外，補充一點：住建部、央行座談會說的很明確，重點房地產企業資金監測和融資管理規則，已經建立和形成，房企的那些辦法、小九九難道誰不懂?

　　未來無非是貓和老鼠的游戲……只要大行情不變，資金管起來，房企銷售額也好、銷售面積也罷，想要較高速增長，缺乏彈藥支撐。而部分房企，壓力很大，繼續負增長是必然。

　　03、融資強監管常態化，部分房企拿地不得不收縮、打折促銷

　　住建部、央行為啥開這個座談會，杠桿地產的專業分析是這樣解釋的，避免房地產過分占用資金，防范金融風險，以及維護社會穩定。

　　今年的黑天鵝事件后，局部城市土地市場太活躍，房企融資回暖明顯。比如上文舉例，連萬達都獲得發債機會。看官方數據，1-7月份，房地產開發企業到位資金100625億元，同比增長0.8%，1-6月份為下降1.9%。

　　其中，國內貸款16130億元，增長4.9%;利用外資80億元，增長29.9%;自籌資金32042億元，增長3.3%;定金及預收款32830億元，下降3.4%;個人按揭貸款16200億元，增長6.6%。

圖表來源|國統局

　　看上述幾組數據，除了定金及預收款，其他全部增長。而且是在耽擱了幾個月的情況下還能有這個增長，此前的寬松可以想見。

　　當然這話反過來說，也就是賣得不算好，所以定金、預收款負增長。但是貨幣環境此前很給力，房企資金鏈穩住了。

　　現在苗頭出來，那么監管層意識到風險，建立規則：是不是三道紅線，是不是流傳的那些具體指標，上文我分析了，不是很重要。

　　簡單說，房企融資的“強監管”，正在變成一種常態。未來多半是這樣了。房企好日子結束了，有些人甚至說房地產有點小慘。

　　不過，好處是杠桿不錯的房企，未來只要戰略得當，可能是發展機會;反過來，杠桿率有些嚇人的房企，要想玩更大難，要多回款還得促銷，打折不是沒可能。

　　至于拿地，杠桿率太高的，也沒辦法太猛。那么土地市場整體降溫，基本是必然。不過杠桿地產話要說清楚，調控目的都不是搞死人、搞死企業。加上地方還有自己考慮，地價是要維護的。無論如何，對于剛需來說，又出現了一個好的時間窗口。

　　會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究……林林總總，中國幕墻網www.gdjiasi.com和杠桿地產的看法是一致的——這些對房地產市場整體的影響依舊是偏小的，不管購房端還是資金端。

　　核心還是看“三道杠”的房企，今年如何破局重生！同時，也再次提醒廣大的門窗幕墻工程企業，以及材料生產廠商，墊資有風險，合作需謹慎……