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　　“核數師不發表意見牽出合景泰富銀行貸款違約事件。”

苦撐一年 正式違約

　　在房企頻繁爆發流動性危機的2022年，合景泰富一直保持公開債零違約記錄，支撐一年之后，于2023年4月出現違約。

　　近期，合景泰富董事會獲核數師告知，其所出具日期為2023年4月28日的核數師報告載有有關持續經營的多項不確定因素的不發表意見。核數師不發表意見是因為2023年4月合景泰富情況有變。4月28日，合景泰富拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額為2.12億元尚未根據其預定還款日期償還，故觸發若干長期附息銀行及其他借貸311.63億元須按要求償還。

　　合景泰富內部人士回應稱，其仍與借款主體及債權人積極溝通還款計劃，相信該事項觸發311.63億元債務提前償還的可能性很低，其會與其他債權人保持緊密溝通，妥善處理集團債務。

現金流銳減200億 短期償債壓力極大

　　合景泰富公司3月底公開發布的2022年度的財務報告顯示，該公司的銀行貸款以及其他金融機構的貸款，合計為753.91億元，雖然比上年同期減少了1.73%，但其中在一年內到期的將近30%;加上還有應付賬款及應付票據(就是欠供應商、建筑商等的債務)155.41億元，共計欠款909.32億元。

　　截至去年底，合景泰富的凈負債率161.8%，比2021年末79.2%增加了一倍，一年以內附息銀行及其他借款222.45億元，比2021年底增加近30億元，一年以上附息銀行及其他借款531.46億元，比上一年末減少32億元。

　　同期末，合景泰富手上現金及銀行結余約103.4億元，比2021年底294.5億元銳減近200億元，短期償債壓力極大。

　　在美元債方面，合景泰富去年成功對3筆合計13.7億美元的美元票據進行整合后，合景泰富目前存續的美元債由9筆轉換為8筆，合計約為36.98億美元，均為半年付息，付息壓力不會消失。

敗于重倉三四線、高價拿地、搶灘舊改

　　合景泰富成立于1995年, 于2007年在香港聯交所主板上市，2015年之前，其是一個年銷售額200億左右的“小而美”的房企，排名還沒進前五十強。為了實現“千億夢”，合景泰富與其他千億房企選擇了相同方式：高負債、高杠桿、高周轉。

　　從擴張腳步上看，2014年合景泰富進駐了10個城市，而且全部為核心城市，到2019年底時已布局到近40個城市，重倉三四線。從擴張方式來看，除了布局三四線城市，其還頻繁再一二線城市高價拿地，且熱衷“舊改”。2020年，合景泰富銷售額首破千億，達到1036億元，同比增速20.3%;2021年銷售額1038億元，同比微增0.2%;2022年銷售額508.6億元，直接“腰斬”。

　　民營房企依然融資不暢

　　合景泰富2022年財報第7頁針對“持續經營基礎”陳述說，鑒于房地產市場當前放緩，加上資本市場融資來源有限，其可能需要較預期更長時間，方可變現物業所得現金及或外部融資所得現金以履行償債義務。

　　其一，正積極與現有合作的金融機構就續約若干借債磋商，其二，繼續加快物業銷售，加快回款及其他應收款收回，正在跟有意向方洽談出售數棟商業物業及非核心物業項目;其三，控制開支。

　　在業內看來，目前靠銷售合景泰富估計暫難擺脫困境，還得繼續賣資產。合景泰富截至去年底手上自持商業、酒店等投資物業總市值287億元，比上年末略減6.2億元。

　　從融資上看，民營房企除了去年底及今年初那一撥集中發債小高潮外，雖有發債批文在手，三四月發債能落地的依然偏少。

　　首先是中債增進雖有全額擔保，但對融資房企而言，需要提供反擔保，也就是拿出優質抵押品出來，這勢必會影響其積極性，還不如直接向銀行抵押融資。其次，作為房企優化資產負債表的定增重組等，去年底以來，雖已累計有超30家房企披露定增募資補血預案，但目前還未有一家拿到正式批文。

　　各大房企特別是民營房企，雖然被利好氛圍所籠罩，但實際并未迎來大降甘霖，依然融資不暢。