中國能否破解“勞倫斯魔咒”?

　　“興建摩天大樓一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都最終陷入衰退”

　　記者了解到，一般30層以下的高層建筑的建筑成本是每平方米兩三千元，但摩天大樓的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右，造價高的將達到1萬元/平方米，甚至更高。

　　嚴躍進表示，確保真正安全，意味著資金的大手筆投入，沒有資金就無法保證最好的設施。但大投入也意味著，摩天大樓的設計、設備、建筑、監理等成本比一般的建筑要高很多，進而決定日后的運營、維護壓力比較大。

　　摩天大樓就是用金錢堆出來的。

　　因此，建設摩天大樓極為考驗開發商的資金實力。一般而言，一棟摩天大樓的建設資金都在數十億元，這一數字還是比較考驗開發商實力的。對于開發商而言，建設摩天大樓的資金總體看要么來自自有資金，要么是借貸，要么采取二者組合的方式。目前已建成的北京國貿三期就是采用了組合的方式，其融資方式是通過公司自有資金、已發行的人民幣10億元公司債券，以及中國建設銀行提供的近30 億元人民幣長期貸款。

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　　但并不是所有開發商都能解決資金難題。在邯鄲融通國際項目，當記者表示有購買意向時，銷售人員說，這個項目目前還未正式開盤，因為沒有拿到銷售許可證，不過客戶可以與項目方簽一個融資協議，即客戶可以交5萬元錢，一年后開發商返利5000元，年利潤高達10%，正式開盤時還可以提前通知客戶。

　　銷售人員透露，由于目前資金實力有限，所以用售樓的名義融資。“只要我們項目開始銷售了，很快就可以還融資的錢。”

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　　銷售人員說的“融資”，即開發商和投資人簽訂一個回購合同，開發商將一定面積的房產抵押給投資人，開發商到期以還本付息的方式將抵押的房產回購。

　　當記者表達了這是否涉及非法集資的疑問時，銷售人員表示不太清楚。

　　在銷售現場，記者并未看到相關部門對于該項目融資行為的審批。相反，近期住建部在集中打擊一些“利用房地產項目開發進行非法集資”活動。

　　住建部2013年11月底指出，當前房地產企業非法集資，主要有以下三種模式：一是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。二是以預售房屋的形式非法集資。三是利用房地產項目開發進行非法集資。具體手段是：房地產企業自己或者是通過中介公司向社會公眾融資，承諾給予遠高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產作為抵押。在支付方式上，通常是先付給集資人利息，到期后再還本金。

　　“這肯定是違規操作，很多摩天大樓都是這么操作，又不是我們一家。” 融通國際項目銷售人員告訴記者。

　　如此看來，各地建摩天大樓并不都是“不差錢”，相反，而有些是“很差錢”。而且，即便是大樓如愿建起來了，運營、賺錢是更大的問題。畢竟，資本要追求回報。

　　第一太平戴維斯北京區域研究及顧問部主管王瓊告訴《中國經濟周刊》，目前，有一些摩天大樓屬于持有出租，有一些是出售。對于一線城市的摩天大樓而言，其主要風險來自于市場，因為市場租賃狀況會隨著經濟周期的波動而波動。另外，一線城市的運營成本、建筑成本更高，資金平衡難度更大。

　　戴德梁行華北區研究部主管魏東向記者表示，想成功運營摩天大樓并非一件易事。摩天大樓的生存狀況主要取決于三個因素，一是產品業態，二是一個城市的商業水平，三是一個城市高端寫字樓的供求關系。而從根本上來看，還是取決于一個國家、地區乃至全球的經濟形勢。

　　以北京國貿三期為例，該項目租售人員告訴《中國經濟周刊》，其租金能達到每平方米每月800元，但這與北京經濟發展狀況、第三產業現狀、市場容量和供應狀況密切相關。

　　而對于全國各地，尤其是很多三四線城市都在上馬的摩天大樓，嚴躍進直言，這些摩天大樓能否安全脫手，存在極大的疑問。“在三四線城市，僅僅摩天大樓的建筑成本，很可能比周邊的房價要高。”

　　有觀察人士指出，邯鄲市國際文化創意大廈周邊房價只有不到5000元/平方米，而如果在該地建設338米高的高樓，僅僅是建筑成本這一項，就要比周邊房價高，如果加上融資成本、營銷成本，其建造成本將很可能達到周邊房價的1.5倍甚至是2倍。成本高，銷售價格自然高，這個項目即使建設起來了，有人買嗎?

　　摩天大樓自身的建造、運營困難還只是危機的一個層面，更深層的問題是，隨著這波摩天大樓的建設熱潮，我國是否會陷入“勞倫斯魔咒”?

　　經濟學家安德魯·勞倫斯十余年前將世界上那些最高的摩天大樓的建設與多場經濟危機做了關聯研究：紐約帝國大廈和克萊斯勒大廈的落成揭開了20世紀30年代大蕭條的序幕;紐約世貿雙塔成為1973年石油危機的前奏;馬來西亞吉隆坡的國營石油公司雙子塔建成之后，也發生了1997年亞洲金融危機。最近一次，則是“世界第一高樓”哈利法塔，這座高樓于2009年末完工時，正趕上迪拜債務危機。

　　勞倫斯表示，興建摩天大樓和其他類型高層建筑一般始于容易獲得大量資金的狂熱期，但通常都“最終陷入衰退”，這即是“勞倫斯魔咒”。

　　有分析人士表示，近幾年中國各地大建“第一高樓”，的確是處于容易獲得大量資金的時期。但很顯然，未來幾年，能夠投入的資金不會像以前那么多了。

　　嚴躍進指出，一旦摩天大樓真正遭遇資金難題和運營困境，其命運將難以逃脫最終毀滅的軌跡，拔地而起未久便掉進陷阱里：先是賣了一部分賣不動了，繼而停工，然后長時間爛尾，最終建筑質量也會出現問題。

　　也有專家指出，“勞倫斯魔咒”的說法，如同城市研究領域里的很多概念一樣，都是建立在經驗主義的基礎之上，不一定必然出現，也不一定現在就出現。摩天大樓并不是預測經濟是否衰退的唯一指標、準確指標，使用效率和負債率才是真正的問題。

　　對此，張玉良表示：“放到全球去看，并不是說造了高樓，經濟就下來了。從根本上看，還是取決于中國的經濟，中國經濟未來會有很大的增長，尤其是十八屆三中全會提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經濟的持續利好。”

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