商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展空間的領(lǐng)域，隨著近幾年互聯(lián)網(wǎng)的興起，改變了人們的消費方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著一次革命性的顛覆，電商、O2O、體驗、文化等成為新時代的商業(yè)新模式。這些模式是否能成功，可從以下13個方面分析。

　　【01】商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，步入去粗存精、優(yōu)勝劣汰階段

　　2015年50個重點城市非住宅總量將達5.64億㎡，同13年相比增長率高達77%。目前商業(yè)地產(chǎn)總量已飽和，部分區(qū)域已過剩。未來人均商業(yè)面積繼續(xù)提升，人們消費觀念和行為方式繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)將不斷更新?lián)Q代。過去拿地就贏的時代已經(jīng)過去，房企需要進一步打造精品、創(chuàng)新模式等才能夠在新的形勢下發(fā)展更好。

　　【02】一線城市聚焦中心地塊，二三線仍是供應(yīng)高峰

　　根據(jù)歐洲、香港、臺灣等地區(qū)經(jīng)驗，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段，城市中心土地稀缺，市區(qū)零星地塊的開發(fā)價值日益凸顯。經(jīng)過多年的發(fā)展，中國一線城市房地產(chǎn)市場逐漸成熟，市場不斷向郊區(qū)外延，土地供應(yīng)緊張態(tài)勢加劇，市區(qū)零星地塊的開發(fā)格外精細。

　　2015年城市綜合體總量供應(yīng)大部分將集中在二三線城市，未來房企在一線城市綜合體的開發(fā)要突出其溢價性，一線城市市中心區(qū)域自持為主，二三線城市要表現(xiàn)其杠桿性，抗風(fēng)險能力一般的企業(yè)更適宜選擇二三線中的部分機會型城市發(fā)展。

　　【03】互聯(lián)網(wǎng)思維下商業(yè)地產(chǎn)運營商探索O2O模式

　　中國手機上網(wǎng)人群規(guī)模達5億，占全部網(wǎng)民的81%。移動互聯(lián)網(wǎng)時代，消費者購物發(fā)生四個變化：購物空間立體化(全渠道購物)、購物時間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化。購物行為的變化，直接顛覆了原先在固定時間、固定場所的購物習(xí)慣，商業(yè)地產(chǎn)電商沖擊。

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在擁抱大數(shù)據(jù)和移動互聯(lián)網(wǎng)，許多傳統(tǒng)百貨公司通過上線網(wǎng)購平臺，推出APP軟件，與微信合作等方式來應(yīng)對電商沖擊。

　　【04】體驗式商業(yè)已成趨勢，由營銷層面向運營層面深化

　　發(fā)展到2014年的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗性已經(jīng)從營銷口號轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實戰(zhàn)。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗感已經(jīng)無需細說，各家都有自己的獨到想法。從硬件的設(shè)計到招商，到運營管理，體驗感將會無處不在。但無論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢的潮流不會改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一味講求體驗，標(biāo)新立異，忽略了研究市場需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求，那這樣的項目將會是一場災(zāi)難。

　　體驗式商業(yè)，只會是錦上添花，不會是雪中送炭。立足于區(qū)域基本消費需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運營管理才是決勝的根本。

　　【05】社區(qū)購物中心將引領(lǐng)未來商業(yè)地產(chǎn)市場

　　社區(qū)商業(yè)在我國處于起步階段，從國外發(fā)展來看，未來社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重心。有實力的開發(fā)商紛紛加大對社區(qū)商業(yè)的投入，包括萬科、金地、保利等。以抓住人們“最后一公里”的需求打造社區(qū)服務(wù)體系概念，滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、休閑、娛樂等需求。

　　今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個便利店，某個洗衣店這么簡單，而更應(yīng)該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應(yīng)，餐館、超市、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)。

　　【06】商業(yè)地產(chǎn)從租售并舉到自持運營

　　當(dāng)前一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段才會租售并舉。在三、四線城市存在大量散售的項目。

　　現(xiàn)階段更多開發(fā)商選擇銷售或租售并舉，這對企業(yè)的資金承受壓力較小，選擇自持需要足夠的抗資金壓力能力。隨著市場不斷成熟、金融市場不斷改革、REITS有望推進，越來越多的項目進入自持階段。

　　【07】商業(yè)地產(chǎn)從“重招商”向“重運營”轉(zhuǎn)變

　　商業(yè)地產(chǎn)運營主要是招商后全面、有效的經(jīng)營管理。商業(yè)項目除了良好的招商執(zhí)行、最后還要落實到商業(yè)運營。很多商業(yè)地產(chǎn)運營商更愿意做資源整合，對商業(yè)項目招商，不愿做招商后的運營，招商相對運營來說收益更快。因此商業(yè)地產(chǎn)運營商要有綜合服務(wù)商的概念，為商戶提供各種服務(wù)，包括金融服務(wù)、營銷服務(wù)等，具備某種孵化功能等。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的逐步深入，未來商業(yè)地產(chǎn)項目會進入優(yōu)勝劣汰的過程，這樣必然促使開發(fā)商要重視商業(yè)地產(chǎn)運營，這是取決于項目成敗的關(guān)鍵因素。

　　【08】兒童主題業(yè)態(tài)興起，成商業(yè)項目主業(yè)態(tài)

　　中國即將迎來新一輪的嬰兒潮，兒童體驗式商業(yè)的發(fā)展空間巨大。當(dāng)前我國0-14歲兒童有2.6億，占總?cè)丝诘?8.6%。80%的家庭，孩子的支出占到家庭總支出的30-50%。兒童消費從基本生活消費、享樂型消費，發(fā)展到強調(diào)成長性消費。打造以“家庭群體”為目標(biāo)消費群的商業(yè)中心成為許多購物中心的核心定位。目前兒童業(yè)態(tài)在綜合性購物中心所占面積不足10%，未來可能達到15%-25%。

　　【09】餐飲由商務(wù)消費轉(zhuǎn)型為大眾消費

　　中國反腐行動拉開，五星酒店空置率上升;高端餐飲持續(xù)蕭條;國外旅游冷清。商業(yè)地產(chǎn)項目要及時調(diào)整。例如現(xiàn)有些項目將五星級酒店改成辦公樓，高端餐飲的業(yè)態(tài)調(diào)整等。

　　餐飲行業(yè)啞鈴形的消費結(jié)構(gòu)(高端和低端消費比重大)將調(diào)整，未來將呈現(xiàn)紡錘形的結(jié)構(gòu)(中檔消費比重大)，人均價格在20~80元的大眾化餐飲發(fā)展空間良好。新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精神的快時尚餐飲成為很多購物中心及社區(qū)商業(yè)的新寵。

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