商業地產作為房地產行業最具發展空間的領域，隨著近幾年互聯網的興起，改變了人們的消費方式，從而使傳統商業模式正在發生著一次革命性的顛覆，電商、O2O、體驗、文化等成為新時代的商業新模式。這些模式是否能成功，可從以下13個方面分析。

　　【01】商業地產總量過剩，步入去粗存精、優勝劣汰階段

　　2015年50個重點城市非住宅總量將達5.64億㎡，同13年相比增長率高達77%。目前商業地產總量已飽和，部分區域已過剩。未來人均商業面積繼續提升，人們消費觀念和行為方式繼續發生轉變，商業地產將不斷更新換代。過去拿地就贏的時代已經過去，房企需要進一步打造精品、創新模式等才能夠在新的形勢下發展更好。

　　【02】一線城市聚焦中心地塊，二三線仍是供應高峰

　　根據歐洲、香港、臺灣等地區經驗，房地產業發展到一定階段，城市中心土地稀缺，市區零星地塊的開發價值日益凸顯。經過多年的發展，中國一線城市房地產市場逐漸成熟，市場不斷向郊區外延，土地供應緊張態勢加劇，市區零星地塊的開發格外精細。

　　2015年城市綜合體總量供應大部分將集中在二三線城市，未來房企在一線城市綜合體的開發要突出其溢價性，一線城市市中心區域自持為主，二三線城市要表現其杠桿性，抗風險能力一般的企業更適宜選擇二三線中的部分機會型城市發展。

　　【03】互聯網思維下商業地產運營商探索O2O模式

　　中國手機上網人群規模達5億，占全部網民的81%。移動互聯網時代，消費者購物發生四個變化：購物空間立體化(全渠道購物)、購物時間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化。購物行為的變化，直接顛覆了原先在固定時間、固定場所的購物習慣，商業地產電商沖擊。

　　商業地產企業也在擁抱大數據和移動互聯網，許多傳統百貨公司通過上線網購平臺，推出APP軟件，與微信合作等方式來應對電商沖擊。

　　【04】體驗式商業已成趨勢，由營銷層面向運營層面深化

　　發展到2014年的中國商業地產行業，體驗性已經從營銷口號轉入產品實戰。這種商業地產的體驗感已經無需細說，各家都有自己的獨到想法。從硬件的設計到招商，到運營管理，體驗感將會無處不在。但無論是藝術、還是生態、還是高科技，各種體驗式的商業地產小趨勢的潮流不會改變商業的基本功能。如果商業地產開發商一味講求體驗，標新立異，忽略了研究市場需求和城市功能規劃的本質需求，那這樣的項目將會是一場災難。

　　體驗式商業，只會是錦上添花，不會是雪中送炭。立足于區域基本消費需求的商業業態招商和運營管理才是決勝的根本。

　　【05】社區購物中心將引領未來商業地產市場

　　社區商業在我國處于起步階段，從國外發展來看，未來社區商業將成為商業地產發展的重心。有實力的開發商紛紛加大對社區商業的投入，包括萬科、金地、保利等。以抓住人們“最后一公里”的需求打造社區服務體系概念，滿足社區居民購物、服務、休閑、娛樂等需求。

　　今后，社區商業不僅僅是某個便利店，某個洗衣店這么簡單，而更應該有規劃和商家的合力協作，體現集群效應，餐館、超市、娛樂、休閑等業態能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務更加標準。

　　【06】商業地產從租售并舉到自持運營

　　當前一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段才會租售并舉。在三、四線城市存在大量散售的項目。

　　現階段更多開發商選擇銷售或租售并舉，這對企業的資金承受壓力較小，選擇自持需要足夠的抗資金壓力能力。隨著市場不斷成熟、金融市場不斷改革、REITS有望推進，越來越多的項目進入自持階段。

　　【07】商業地產從“重招商”向“重運營”轉變

　　商業地產運營主要是招商后全面、有效的經營管理。商業項目除了良好的招商執行、最后還要落實到商業運營。很多商業地產運營商更愿意做資源整合，對商業項目招商，不愿做招商后的運營，招商相對運營來說收益更快。因此商業地產運營商要有綜合服務商的概念，為商戶提供各種服務，包括金融服務、營銷服務等，具備某種孵化功能等。

　　隨著商業地產發展的逐步深入，未來商業地產項目會進入優勝劣汰的過程，這樣必然促使開發商要重視商業地產運營，這是取決于項目成敗的關鍵因素。

　　【08】兒童主題業態興起，成商業項目主業態

　　中國即將迎來新一輪的嬰兒潮，兒童體驗式商業的發展空間巨大。當前我國0-14歲兒童有2.6億，占總人口的18.6%。80%的家庭，孩子的支出占到家庭總支出的30-50%。兒童消費從基本生活消費、享樂型消費，發展到強調成長性消費。打造以“家庭群體”為目標消費群的商業中心成為許多購物中心的核心定位。目前兒童業態在綜合性購物中心所占面積不足10%，未來可能達到15%-25%。

　　【09】餐飲由商務消費轉型為大眾消費

　　中國反腐行動拉開，五星酒店空置率上升;高端餐飲持續蕭條;國外旅游冷清。商業地產項目要及時調整。例如現有些項目將五星級酒店改成辦公樓，高端餐飲的業態調整等。

　　餐飲行業啞鈴形的消費結構(高端和低端消費比重大)將調整，未來將呈現紡錘形的結構(中檔消費比重大)，人均價格在20~80元的大眾化餐飲發展空間良好。新興的、具備互聯網精神的快時尚餐飲成為很多購物中心及社區商業的新寵。

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