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“滬港通”的“副產(chǎn)品”:上海寫字樓需求上升

來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞  作者:*  日期:2014-4-19
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  在證監(jiān)會公布開展滬港股票市場互聯(lián)互動機(jī)制試點(diǎn)后,仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部高級經(jīng)理姚耀先生認(rèn)為,滬港通政策將中長期推動上海的辦公樓需求,尤其是來自金融行業(yè)的需求。仲量聯(lián)行報(bào)告認(rèn)為,“在浦東中央商務(wù)區(qū),來自內(nèi)資企業(yè)的強(qiáng)勁需求持續(xù)吸納可租賃面積。

  在證監(jiān)會公布開展滬港股票市場互聯(lián)互動機(jī)制試點(diǎn)后,仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部高級經(jīng)理姚耀先生認(rèn)為,滬港通政策將中長期推動上海的辦公樓需求,尤其是來自金融行業(yè)的需求。仲量聯(lián)行報(bào)告認(rèn)為,“在浦東中央商務(wù)區(qū),來自內(nèi)資企業(yè)的強(qiáng)勁需求持續(xù)吸納可租賃面積,致使空置率降至3.5%,達(dá)到自2007年四季度以來的最低點(diǎn),并推升了浦東中央商務(wù)區(qū)業(yè)主的議價能力。”

  根據(jù)仲量聯(lián)行此前的介紹,在浦東陸家嘴,部分最新成交的寫字樓租賃價格已經(jīng)達(dá)到20元/平方米/天左右,卻仍然一房難求。其中一個重要原因,就是因?yàn)橛写罅康慕鹑凇⒌V產(chǎn)等行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入該地區(qū)。在這樣的背景下,滬港通帶來的政策性利好,無疑會讓上海的寫字樓市場進(jìn)一步升溫。

  租賃價格上行遇阻

  事實(shí)上,在今年一季度,上海的寫字樓供應(yīng)曾面臨很大的去化壓力。高緯環(huán)球商業(yè)部上海負(fù)責(zé)人司徒泰山指出,該季度中央商務(wù)區(qū)甲級寫字樓的租金下降了2%~3%,報(bào)價范圍在10~12元/平方米/天。實(shí)際上經(jīng)過協(xié)商,業(yè)主一般都會提供二至四個月的免租期,因此基于建筑面積的成交價大致在9元/平方米/天。而浦西的寫字樓空置率達(dá)到10%以上。

  來自戴德梁行的數(shù)據(jù)則顯示,2014年剩余三個季度全市預(yù)計(jì)有超過100萬平方米的甲級寫字樓入市,其中超過75%的供應(yīng)位于非核心商務(wù)區(qū)。

  由于供應(yīng)量放大,浦西地區(qū)目前的寫字樓空置率已經(jīng)超過了10%,而去年底只有1%~2%。

  虹橋商務(wù)區(qū)成為寫字樓的主要供應(yīng)來源。戴德梁行預(yù)計(jì),當(dāng)?shù)厮芄⿷?yīng)給寫字樓市場的面積,相當(dāng)于過去十多年浦西寫字樓的全部供應(yīng)量。受虹橋地區(qū)巨大供應(yīng)量的沖擊,上海核心商務(wù)區(qū)寫字樓的出租普遍遇到壓力。

  戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事沈潔說,即使像南京西路、淮海中路的一些寫字樓業(yè)主也開始擔(dān)心,租期到期的租戶會流向虹橋商務(wù)區(qū)。來自高瑋環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示,甚至核心區(qū)域部分甲級寫字樓的空置率也上升到了10%以上。

  不僅是租賃市場,寫字樓的銷售市場也因?yàn)辇嫶蟮墓⿷?yīng)放慢了上漲的節(jié)奏。中房信的數(shù)據(jù)顯示,上海過去一年的寫字樓供應(yīng)達(dá)到333多萬平方米,但銷售只有244萬平方米。截至目前,上海寫字樓的存量已經(jīng)達(dá)到350萬平方米,超過了過去一年的銷售量,而去年是上海銷售型寫字樓賣得最多的一年。

  受龐大供應(yīng)量的影響,上海寫字樓在過去幾年中平均價格一直比較低,去年的平均成交價只有22528元/平方米,截至目前,上海寫字樓的成交均價約20957元/平方米。

  克而瑞研究總監(jiān)薛建雄說,上海銷售型寫字樓嚴(yán)重供應(yīng)過求,如果不是因?yàn)樵趯懽謽堑墓⿷?yīng)中,有一部分LOFT商住兩用物業(yè),寫字樓的滯銷現(xiàn)象將更為嚴(yán)重。

  金融機(jī)構(gòu)搶灘上海

  然而,“滬港通”進(jìn)行試點(diǎn),帶來了一系列利好政策,正在吸引金融機(jī)構(gòu)搶灘上海,并使寫字樓市場的需求量得以釋放。

  仲量聯(lián)行人士表示,“滬港通”是中國推進(jìn)金融改革的又一個信號,在上海打造全球金融中心的過程中,類似于“滬港通”的新政策將是可期的。同時,這些利好政策將有助于推動中長期上海的辦公樓需求,尤其是來自于金融行業(yè)的需求。

  來自第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)的信息顯示,上海寫字樓最主要的租賃需求,正是來自于金融行業(yè)。

  在“滬港通”的推動下,上海寫字樓租賃市場的需求有望進(jìn)一步得到提升。第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人簡·可說,盡管“滬港通”短期影響有限,但一系列的政策利好,有望令金融機(jī)構(gòu)從戰(zhàn)略層面考慮提前布局上海。

  仲量聯(lián)行的信息顯示,金融、能源等部正是推動陸家嘴地區(qū)寫字樓需求的主要力量,陸家嘴地區(qū)部分寫字樓最新成交價格已經(jīng)達(dá)到20元/平方米/天,金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)大的租金承受能力可見一斑。

  事實(shí)上,除了金融機(jī)構(gòu)以外,受上海金融市場吸引,大批來自長三角的企業(yè)也在搶奪上海的寫字樓資源。龍湖地產(chǎn)市場部的意向客戶調(diào)研信息顯示,業(yè)務(wù)范圍面向長三角乃至全國的上海高端服務(wù)類企業(yè)、生產(chǎn)基地在長三角,已進(jìn)入上海或想要進(jìn)入上海的高端制造業(yè),正在成為上海寫字樓租賃和購買的主力。富力地產(chǎn)就在近期以22.24億元總價,收購虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期08號地塊的子項(xiàng)目D13,成為當(dāng)?shù)刈畲蟮摹暗刂鳌薄!就辍?/P>

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