金輝地產(chǎn)采購總監(jiān)李兆國
門窗是建筑的重要的組成部分，它主要有美化、保溫、防雨、隔音等多種功能，它占建筑總面積百分之二十左右，是建筑能耗損失占50%，目前國家環(huán)保能源大背景下，重視門窗的設(shè)計(jì)管理、采購管理、智能控制意義重大。從目前房地產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境，提高采購的性價(jià)比、降低采購成本，是房地產(chǎn)公司提高競爭力的重要工作。門窗供應(yīng)商應(yīng)重視如何為地產(chǎn)公司提高優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，服務(wù)好地產(chǎn)行業(yè)。
金輝地產(chǎn)作為以住宅開發(fā)為主的企業(yè)，在全國有十六家分公司，2010年開發(fā)的項(xiàng)目有40個(gè)，開發(fā)面積116萬平米，在中國房地產(chǎn)排名四十左右，我是在集團(tuán)總部北京工作，主要負(fù)責(zé)采購管理工作，我們?cè)陂T窗幕墻采購管理工作，在地產(chǎn)行業(yè)也是在探索過程中，國內(nèi)很多優(yōu)秀的企業(yè)，別人做的比我們好，我們?cè)谕七M(jìn)的過程中，把我們的心得向大家做一個(gè)介紹，我們主要以普通的住宅、毛坯為主，幕墻做的比較少。
門窗在專業(yè)分包中屬于較大的一項(xiàng)，外墻門窗這些技術(shù)含量相對(duì)比較高一些，是多種專業(yè)結(jié)合的一個(gè)產(chǎn)品，作為日常生活中，必須常用的一個(gè)功能的一個(gè)產(chǎn)品，介紹客戶越來越重視質(zhì)量和品質(zhì)。我們作為開發(fā)商比較重視產(chǎn)品的質(zhì)量，不希望在交房子的過程、后期維保中產(chǎn)生問題。
門窗作為一個(gè)整體，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的門窗是優(yōu)質(zhì)的型材、可靠的門窗五金配件、優(yōu)質(zhì)的玻璃及合理的設(shè)計(jì)、優(yōu)良的門窗工藝，各項(xiàng)指標(biāo)的綜合最佳反映，確保門窗的保溫性能、抗風(fēng)壓性能、氣密性（詞條“氣密性”由行業(yè)大百科提供）和水密性，隔離性，安全性等要求。
積極推進(jìn)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化采購
鋁合金門窗的采購管理工作，是我們集團(tuán)今年的重點(diǎn)推進(jìn)的一項(xiàng)工作。目前我們項(xiàng)目在全國十六個(gè)城市因地域不同而定位不同，一線城市、二線城市、三線城市，北京、上海、重慶、西安、福州、蘇州、沈陽、無錫、揚(yáng)州等各個(gè)地方定位不同，所以門窗的各個(gè)項(xiàng)目公司重視程度也不同，我們?yōu)榧訌?qiáng)集團(tuán)的管理，對(duì)項(xiàng)目公司管理力度會(huì)加大。
目前門窗的種類、形式較多，由南方到北方都有，有不斷橋隔熱的普通門窗中空玻璃、斷橋隔熱的中空（詞條“中空”由行業(yè)大百科提供）玻璃、斷橋中空加百葉等。接下來各個(gè)公司負(fù)責(zé)門窗的初步設(shè)計(jì)，詳細(xì)的施工圖案，發(fā)回這個(gè)門窗廠進(jìn)行深化加工，那么在以前項(xiàng)目的檢查中，也有一些設(shè)計(jì)不到位的，產(chǎn)品質(zhì)量也有一些問題。在江蘇地區(qū)的某個(gè)項(xiàng)目，由于門窗質(zhì)量不合格，也有返工拆除的。我們作為集團(tuán)化的公司結(jié)合多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在管理過程中，學(xué)習(xí)國內(nèi)一些比較知名的地產(chǎn)公司在門窗采購方面的經(jīng)驗(yàn)，積極地推進(jìn)這個(gè)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)集團(tuán)各個(gè)門窗進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的統(tǒng)一，包括型材、玻璃、五金以及一些輔材。
在原則上，我們還是選擇優(yōu)秀的供應(yīng)商，主材、輔材包括這個(gè)加工廠，以前我們對(duì)型材、玻璃、五金都有約定，但是對(duì)玻璃的深加工，沒有約定，基本上是成品窗廠再去找到一個(gè)合成玻璃廠，對(duì)玻璃質(zhì)量的控制我們打了一個(gè)瞌睡。
從今年開始，我們重視集團(tuán)的反控標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，實(shí)行型材和五金的標(biāo)準(zhǔn)化，包括膠條、型材和玻璃的配合，從成品窗廠加強(qiáng)管理、考察，嚴(yán)格控制組裝工藝，考察標(biāo)準(zhǔn)化的組裝生產(chǎn)線（詞條“生產(chǎn)線”由行業(yè)大百科提供），這樣才能進(jìn)入我們的合作供應(yīng)商，對(duì)方的加工偏差嚴(yán)格按照國家的規(guī)范要求，對(duì)于一些輔助材料，比如說膠條、結(jié)構(gòu)膠，以前比較少重視，從今年開始，開發(fā)商越來越重視越細(xì)的東西，能夠把各個(gè)細(xì)節(jié)的產(chǎn)品的質(zhì)量來達(dá)到綜合提高門窗的品質(zhì)。
控制采購成本
采購的成本方面，我們目前采購的門窗是比較低檔的，包括它的開啟形式，可能地區(qū)要求不是很高，推拉窗便宜，有平開的，這一塊相對(duì)會(huì)貴一些，我們現(xiàn)在基本上會(huì)注意到五金材的含量，重達(dá)6、7公斤8、9公斤都有，下一步我們會(huì)結(jié)合比較優(yōu)秀的型材廠，對(duì)這個(gè)型材設(shè)置進(jìn)行進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。
那么玻璃，我們以前對(duì)玻璃的控制不是很嚴(yán)，基本上有厚度，鋼化，下一步我們會(huì)對(duì)玻璃的質(zhì)量進(jìn)一步控制，因?yàn)樵诒本⑸虾z查發(fā)現(xiàn)，玻璃的加工鋼化形式不一樣，有沒有波紋波浪，我們也和玻璃的加工廠去學(xué)習(xí)，了解玻璃的加工形式不一樣、技術(shù)不一樣，我們現(xiàn)在對(duì)玻璃的連片加工還是有指定，但是對(duì)玻璃的加工這塊需要進(jìn)一步加強(qiáng)。
除了采購控制，它是專業(yè)非常強(qiáng)的工作，要求我們采購方面的人員對(duì)于各種材料、新產(chǎn)品有豐富的經(jīng)驗(yàn)，聚成一個(gè)信息，在中國，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，要求采購管理人員了解產(chǎn)品、了解行業(yè)，選擇合適的新產(chǎn)品。對(duì)于門窗的組成，從主材、到各種小部件，檔次差別很大，特別在中國，同樣一個(gè)產(chǎn)品，它的檔次差了很多，價(jià)格差了一倍到幾倍，這也是我們采購過程中比較困擾的一個(gè)問題，希望找到一個(gè)比較合適的，性價(jià)比比較高的產(chǎn)品，門窗是個(gè)多種產(chǎn)品的合體，各種技術(shù)要求我們有一定的知識(shí)，才可以做好我們的工作，那么什么膠條在我們?cè)陧?xiàng)目檢查過程中也是明顯感受到質(zhì)量的差別，我們會(huì)對(duì)門窗的氣密性、防水（詞條“防水”由行業(yè)大百科提供）、隔音、保溫造成很大影響，包括現(xiàn)在對(duì)五金的滑輪檢查，推拉靈活，會(huì)影響我們產(chǎn)品的使用。
主材的選擇，輔助材料的選擇，原則上是選擇國內(nèi)的知名品牌，它的質(zhì)量相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較小，選擇國內(nèi)比較知名的地產(chǎn)公司合作，這樣可以使我們?cè)诓少徆芾礓N售管理少走彎路，向參加展會(huì)的同行相互學(xué)習(xí)，交流知識(shí)，提高我們的水平。
在標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，與綜合優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商企業(yè)進(jìn)行開發(fā)采購管理，根據(jù)不同的地區(qū)的特點(diǎn)，確定相關(guān)的指標(biāo)，在相應(yīng)的指標(biāo)下進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，隨著開發(fā)客戶的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)各種專業(yè)材料、設(shè)備、分包項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理顯得比較重要，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，使我們能夠在了解市場(chǎng)行業(yè)行情和新技術(shù)的條件下，為客戶提供好更好的開發(fā)產(chǎn)品。【完】
