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　　中國幕墻網ALwindoom.com導讀：根據對本文的閱讀和理解，我們總結出來當前房地產市場的核心狀況是：政府控制一、二線城市的“土地供應量(逐年遞減)”，而通過統計局的官方數據，這類城市的“凈流入人口”還在不斷增加，雙效疊加，是帶來當前一、二城市房價火爆的絕對誘因。反觀三、四線城市，為了招商引資，吸納更多人才，政府每年都在加大“土地供應量”，但“凈流入人口”卻增減不一，“去庫存”的效果不佳，客觀印證了這一現象。

　　為什么國家要這樣做呢?目標：打造有競爭力城市，通過高房價擠出低端產業及其人口，實現產業與人口的騰籠換鳥。

　　本文作者：新城控股集團高級副總裁歐陽捷，將從“人、地、錢”三個緯度，為中國幕墻網www.gdjiasi.com讀者，分析近期樓市熱點話題，以及展望住宅市場的未來走勢。

　　一、今年住宅市場表現

　　今年上半年的房地產市場非常的火爆，從銷售面積同比增長28%，銷售額的增長44%，最重要的是歷史的最高峰，超過了2015、2014年，甚至是之前的每一年。市場的火爆也導致了房價商家 ，全國房價上漲12%，三四線城市也同比上漲3.4%。這也應驗了一年前的判斷，少數城市也有下跌。這個結論是因為我們看到了央行貨幣的超發，超發12.45億。去年的5個月，會發400億，最后的結果是4萬億。

　　1-8月住宅市場銷售火爆，銷售面積達到7.7 億平米;同比增長25.6%;銷售額5.7萬億元;同比增長40.1%;雙雙攀上歷史同期最高峰。

　　市場火爆導致房價上漲，全國平均房價上漲12.1%。

　　一線平均房價同比上漲42.1%

　　二線平均房價同比上漲 8.5%

　　三四線平均房價同比上漲3.4%

　　應驗了我們一年前的判斷：

　　一線領漲

　　二線普漲

　　三四線止跌企穩

　　少數城市仍有下跌

　　一二線銷售面積占比35%，銷售均價上漲17.9%。越是大的城市，人口的紅利效率越強大，而且這種趨勢是全世界的趨勢，全世界的大城市人口都在持續增長，全世界百萬以上的人口也不斷增長，因此這些城市的人口都是全世界的走向。我們看到人口流動的背后是人口資本的流動。我們曾經做一個公益活動，捐贈流動圖書館，我們和小學生交流的時候，發現他們中學畢業以后一定會去中等城市或者是大城市，進入這些城市以后，他們還會回家鄉嗎?不會的。現在人口減少的地方是哪里?是農村和小城鎮，他們進入中等城市或者是大城市。

　　房價上漲帶來了兩個問題。第一個問題是去庫存陷入困境。第一個部分，已經蒸好的饅頭還沒有被賣出去的，這是我們已經建設好的房子，已經取得了銷售許可證。第二部分的庫存是我們最大的存量部分，是我們的新開工面積中間的沒有被銷售掉的面積，這部分的饅頭還沒有被預定，全國住宅有51平方米。第三部分是我們的土地儲備面積，全國的土地儲備面積有多少?

　　我們統計過，24家上市房企土地儲備面積2.39億平方米。我們認為，庫存至少在81億平方米。

　　房價上漲帶來第二個問題，催生了熱點城市地王潮。地王現象不僅僅是一二線城市。溢價率超過100%的地王262宗，平均溢價率169%，其背后的簡單邏輯是人、地、錢。一、二線城市外來人口增長還在持續，常住人口年均凈增長是100萬人，凈增長率平均為15.8%，高于全國人口自然增長率4.96%。三、四線城市人口區域穩定，我們也統計了全國53個三、四線城市，這些城市中有27個近三年人口是增長的，只有4個是下降的，三、四線城市是趨于穩定。現在人口減少的地方是哪里?是農村和小城鎮，他們進入中等城市或者是大城市。

　　全球的流動人口居高不下，流動人口在全國已經是逐年上升，現在已經達到了2.53億，除了這個流動人口，還有很多農村的人口。成年人去了哪里?就是流動人口，去了城市。其中有一部分人已經在城市里面落腳。

　　業外人士看不清楚，業內人士也未必說得明白，其實市場火爆的根本原因，其背后的簡單邏輯：人、地、錢之流向。

　　二、人地錢之流向

　　一二線城市外來人口增長還在持續，一線城市的常住人口年均凈增長是100萬人，凈增長率平均為15.8‰，高于全國人口自然增長率4.96‰。

　　二線城市的常住人口年均凈增長9.98萬人，自然增長率12.7‰，也是高于全國人口自然增長率4.96‰，約0.77個百分點

　　三四線城市人口區域穩定，我們也統計了全國53個三、四線城市，這些城市中有27個近三年人口是增長的，只有4個是下降的，三、四線城市是趨于穩定，常住人口減少的城市減少率均不超過4%。現在人口減少的地方是哪里?是農村和小城鎮，他們進入中等城市或者是大城市。

　　流動人口數 ，居高不下。按照國家統計局人口抽樣調查數據和鄉村人口占比，農村60歲以上人口約有9746萬人，16歲以下人口約1億人，農村基本上只剩下老人和孩子。產生三個問題，得到三個答案：成年人去哪里了?16-59歲成年人接近4億人;流動人口有多少?2015年為2.47億人;人去了哪里?更多流向 大中城市。越是大城市人口虹吸效應越強大，全世界幾乎所有的大城市人口都在持續增長，大城市人口增長成為“世界性趨勢”百萬人口的大城市數量也在增加，這是世界性潮流，是信息革命帶來的人力價值提升和家庭財富增長的結果，人口的背后是資本的力量，為了提升未來的人力價值和家庭財富，今天砸鍋賣鐵都會讓成年人和孩子進入并留在大中城市。我們曾經做一個公益活動，捐贈流動圖書館，我們和小學生交流的時候，發現他們中學畢業以后一定會去中等城市或者是大城市，進入這些城市以后，他們還會回家鄉嗎?不會的。

　　大多數的人到了城市之后，會在這個城市留下，人和資本都留下來。而這些人是否在大城市買房?大多數是不會的。因為買不起，而且是會回到農村建房。這是源于我們在城市里面的建房對于流動人口照顧得遠遠不夠。未來5—10年的增量在哪里?我們原來認為2013年是房地產黃金期的結束，但是由于政府的刺激，在2014年下降被中止，2015年房價被帶起來。

　　所以未來決定城市的是流動的人口，這些人口才是未來維持城市房地產的生力軍。但是有一個問題，城鎮化的路是在農民的腳下，農民是否愿意進城，是一個核心點。城鎮化是漫長的，因為農民進城有3個痛點，第一個痛點是缺乏安家落戶的資金;第二個是痛點是缺乏教育公平的機會;第三個是缺乏流動的社會保障;第四個是缺乏就業機會。

　　我們的國策就是控制大城市邊界，控制大城市人口，這時候導致了土地供應是不可能持續的。以上海為例，上海要打造具有世界競爭力的城市，一定要具有世界競爭力的產業和具有世界競爭力的人口，因此為通過騰龍換鳥，把高端人口帶進來，這個最好的辦法只有土地溢價，這是我們實現的產業和人口的騰龍換鳥。因此，地王造就樓網，推高房價。同時擠出普通商品房供應拉高房價。未來中低端的產品越來越少，而中低端產品的價格也會越來越高。

　　那漲價靠什么?第一個靠樓市政策去庫存;第二個是靠貨幣政策寬資金;促使資產價格上漲，與其說是保證不動產的保值增值，不如說是看到了人民幣的貶值。錢是不斷流向一二線城市，銷售面積占比32%，但是銷售額占比達到52%。我們可以看到，此情況下，誰能拿到一二線的土地，誰就擁有未來的資本。目前來看，人地錢出現了嚴重的錯位，未來必須增加超大城市和特大城市的土地供應，打造都市圈快速網，實行都市圈社會服務一體化。我們在城市群的理念下，它相當于產業里面的企業一樣，產生凈利潤關系，如果變成都市圈如何做?必須從交通入手。此情況下，人們的生活成本低，房價也比較低，但是我們要解決上學的問題，我們允許開設分校，也可以允許老人在那住，也可以搬遷醫療資源。同時這些地方的行政管理，我們會形成一體化的管理。

　　與其看中不動產保值增值，不如說是看空人民幣貶值，在利率下行的背景下，我們看看與住房的銷售面積成反比關系。2007年利率不斷上升，2008年疊加金融危機，銷售下滑;2008年10月啟動降息，2009-2011年住宅銷售面積整體上移，2012年6月再次進入降息周期。

　　土地供應的邏輯是相反的全國 - 3%，一線 - 1%，二線 -16%，二線以下+2%。國家的政策(全國土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案是：嚴格控制超大城市、特大城市用地規模，合理安排大中小城市用地，報國務院審批土地利用總體規劃的超大和特大城市中心城區建設用地規模原則上不增加，以布局優化為主，促進串聯式、組團式、衛星城式發展。京津冀、長三角、珠三角等區域逐年減少建設用地增量，推動產業結構向高端高效發展，防治“城市病”。政策邏輯：打造有競爭力城市，通過高房價擠出低端產業及其人口，實現產業與人口騰籠換鳥。

　　三、未來市場空間

　　第1軍團： 正規軍“城鎮婚姻人口”，全國初婚登記人口年均1154.4萬對，再婚149.6萬對，登記離婚(不含法院判決離婚)302.2萬對。

　　第2軍團：警備師“城鎮婚姻人口租房人群”，第1軍團留置的那部分隊伍，城鎮常住人口結婚20%租房、離婚20%租房，計算租房每年需要160萬套，顯然，租房也需要房!

　　第3軍團：整編軍 城鎮租房戶轉化為購房人群

　　第4軍團：地方軍 城鎮低面積居住人群

　　第5軍團：童子軍 單身購房或租房人群

　　第6軍團：“散兵旅” 投資購房人群

　　第7軍團：保安軍 棚戶區、城中村改造購房人群

　　第8軍團：游擊軍 進城租房或購房的農民工

　　四、后期住宅市場走勢

　　2013年是高增長時代的句號，如果沒有政策刺激住房，市場蛋糕不會變得更大。對于下半年的住宅市場走勢，也是需要關注。我們認為比較平穩，增幅不會太快。因為前期市場火爆透支了需求，去年同期低基數成就了今年上半年的高增長，價格上漲擋住了低購買力的客戶，熱點城市調控政策擠出了部分需求，以及貨幣寬松市場的影響。

　　所以我們認為下半年的住宅市場走勢是一、二線城市量穩定價上升，三、四線城市量減價穩。我們預計全年的銷售面積增長5%—10%，銷售額增長30%，而且代售面積會下降，而且最重要的問題，是我們一二線城市的去庫存，三四線城市幾乎沒有去庫存，所以我們出現了去庫存的結構矛盾，需要去庫存的地方沒有去庫存，而不需要去庫存的地方恰恰去了很多的庫存。而且土地面積保持負增長，但是土地購買金額保持正增長。所以我們覺得商品住宅投資及增速走勢是負增長的，除了出現新的刺激。

　　我們認為，目前來講，是最好的，也是最后的政策機遇期。而政策機遇期最大的來源是貨幣政策 ，今年的貨幣政策會影響到今年、明年、后年的整個樓市的走勢。這是我們目前來看，工業經濟并不好，工業增長下降，雖然6月有點翹板，但是是利于GDP的增長，房地產是支持GDP增量的最大因素，因此我們認為房地產還是需要政府的支持，如果沒有GDP的支持，我們下半年的6.5%可能都保不住，所以我們認為政策上還是會有一定的支持。

　　房地產的金融化愈加顯現，不確定的是降準已然無用，降息遲早會來，居民部門加杠桿，還有多少空間?我們覺得肯定很高。政策雖然會有，但是不會對房地產產生重大影響，未來的2—3年，房企還是要加速跑，一定要抓住機遇期，如果錯過了這個機遇期，未來想奔跑是沒有機會了。