前段時(shí)間，跟一做工程的朋友(老A)聊天，跟我吐槽，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商合作沒(méi)誠(chéng)意、項(xiàng)目沒(méi)利潤(rùn)，施工單位的日子不好過(guò)，聽(tīng)完他的哭訴，頓時(shí)感覺(jué)地產(chǎn)行業(yè)的水太深。
老A說(shuō)，他前段時(shí)間，跟進(jìn)西雙版納的一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)降到6%了，質(zhì)保金扣掉5%之后，只要工地有半點(diǎn)問(wèn)題那1%就不見(jiàn)了，就這樣，業(yè)主還要降價(jià)。就算沒(méi)有問(wèn)題，那1%也不夠支付項(xiàng)目墊資的利息，前提還是業(yè)主能按照合約按時(shí)付款，如果再拖一拖，利息增加，這就白玩。可即便是這樣，還有三家公司比我們價(jià)格低。
這還僅僅只是冰山一角，在這場(chǎng)博弈之中，施工單位逐步被邊緣化，面臨轉(zhuǎn)型的困局。
最低價(jià)中標(biāo)：想中途停工要挾或變更沒(méi)門(mén)
前些年，房子好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商也不怎么管理，即便低價(jià)中標(biāo)，通過(guò)幾個(gè)變更，還能撈回不少利潤(rùn)。現(xiàn)在，地價(jià)貴，政府又現(xiàn)價(jià)，手上也沒(méi)多少錢(qián)，導(dǎo)致最終壓榨下游的施工單位。
在材料采購(gòu)上，找材料商都找來(lái)，逐一比價(jià)，最終鎖定材料品牌與價(jià)格后，采取甲定乙供的方式，業(yè)主自己不買(mǎi)，由施工單位來(lái)采購(gòu)。由于開(kāi)發(fā)商把材料商的價(jià)格壓的很低，材料商也沒(méi)多少利潤(rùn)空間，施工單位想要從材料商那里撈到油水幾乎為零。材料商都是現(xiàn)款現(xiàn)貨，否則不予供貨，這個(gè)資金又得由乙方墊資來(lái)做，而且材料的損耗、質(zhì)量問(wèn)題等都得由施工單位承擔(dān)。
過(guò)去，不少企業(yè)會(huì)通過(guò)中途停工來(lái)要挾，變相加錢(qián)。老A說(shuō)，業(yè)主現(xiàn)在把合同都限制的很死，中途停工總要有個(gè)理由吧?沒(méi)理由的停工，打官司也打不贏啊，最后白白損失了履約保證金。過(guò)去，在施工過(guò)程中做一個(gè)變更或簽證，還能獲得價(jià)格調(diào)整，現(xiàn)在需變更，甲方不進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，這一下子就沒(méi)得玩了。更狠的是開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目分為多標(biāo)段，一旦有一家耍賴停工，立刻清場(chǎng)由另一家公司接受，而清場(chǎng)的單位還沒(méi)有了履約保證金。
材料上沒(méi)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商又壓低管理費(fèi)用，最終只剩下人工費(fèi)，而這基本上很難支撐一家大型的企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。老A說(shuō)，施工單位的生存空間在哪，他也不清楚。
再說(shuō)說(shuō)，為啥施工企業(yè)爭(zhēng)先恐后的上市?不就是為了獲得更多的資金嘛，這些資金用來(lái)干嘛?就是為了適應(yīng)目前的行業(yè)現(xiàn)狀啊，不能墊資的施工企業(yè)現(xiàn)在直接就會(huì)被市場(chǎng)趕出去。
開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：以房抵款，好房子永遠(yuǎn)輪不到你
好不容易到談婚論嫁的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商跟你提出，“你是否愿意接受30%的工程款買(mǎi)我們的商鋪”。老A答復(fù)，公司不樂(lè)意，然后，就沒(méi)有然后了，直接出局。
樓市調(diào)控，房子不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)以房抵款轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，施工單位就變成了開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)的垃圾桶。老A說(shuō)，每天都有大量的地產(chǎn)公司找他們以房抵款。我說(shuō)，有房抵那也不錯(cuò)，至少還是固定資產(chǎn)，還有變現(xiàn)的那一天。
老A說(shuō)，“有價(jià)值的商鋪，地產(chǎn)公司不會(huì)給我們的，他給的都是經(jīng)他們營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)評(píng)估了不好賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)很高的房子。”老A曾經(jīng)遭受過(guò)這樣的禍害，在內(nèi)蒙古做的一個(gè)項(xiàng)目，因各種原因同意了業(yè)主以房抵款，施工到了付款階段，去售樓中心選房號(hào)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)都是沒(méi)折扣的。于是，老A讓一個(gè)朋友以個(gè)人買(mǎi)房者的身份去詢價(jià)，結(jié)果是八五折。知道啥概念不?全款抵來(lái)的房子最多能以八五折賣(mài)出去，中間15%要自己賠。一個(gè)項(xiàng)目本身賺不了多少，這種坑人坑到家了。即便這樣，老A去選擇了幾個(gè)比較好的戶型要定樓號(hào)，業(yè)主死活不給，就給了6個(gè)戶型讓老A自己挑，全是垃圾戶型。
有錢(qián)就是不付給你，缺錢(qián)我可以貸給你
不知道是哪一位高人說(shuō)的，房企間的競(jìng)爭(zhēng)已是供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)。加之這幾年，互聯(lián)網(wǎng)金融的放開(kāi)，不少地產(chǎn)企業(yè)也涉足供應(yīng)鏈金融。于是乎，大家都玩起了高大上的供應(yīng)鏈金融，然后又開(kāi)始坑施工單位了。
老A說(shuō)，你說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)?他只是沒(méi)錢(qián)給施工單位而已。老A最近剛接洽的一個(gè)企業(yè)，實(shí)際上也有兩三個(gè)月了吧，在合作洽談過(guò)程中，對(duì)方表示工程款是鐵定要墊資的，但他們也有融資平臺(tái)，缺錢(qián)他們可以貸款。
你得找他們貸款來(lái)為他們墊資。在無(wú)息為他們墊付款項(xiàng)之后還要支付給他們利息。為了錢(qián)，不要臉的地產(chǎn)公司又是很多。為對(duì)方墊資，想高價(jià)中標(biāo)，基本做夢(mèng)。三輪公開(kāi)競(jìng)價(jià)，價(jià)低者中。
等待行業(yè)洗牌，轉(zhuǎn)型左右為難
不轉(zhuǎn)型等死，轉(zhuǎn)型找死。用在老A身上不為過(guò)。他告訴我，現(xiàn)在迷茫了。轉(zhuǎn)眼間，又到年底了，最怕的就是方向走錯(cuò)了。跟進(jìn)的這幾個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有一個(gè)最終能夠成單的，不是被無(wú)底線的壓低價(jià)格，就是難以收回款項(xiàng)，付款方式不合理。
行業(yè)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主才有信心一味地壓價(jià)。施工單位處于房地產(chǎn)價(jià)值鏈里的落地環(huán)節(jié)，根據(jù)微笑理論，重要性也未放在很高的高度，勞動(dòng)成果與企業(yè)的專(zhuān)業(yè)性也很難得到認(rèn)可。在合作上沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，未來(lái)該怎么走，還是一個(gè)未知數(shù)。
老A說(shuō)，2016接近尾聲了，2017年可能情況更糟糕，現(xiàn)在也只能熬、只能等，等待行業(yè)洗牌。市場(chǎng)亂到一定程度就會(huì)向好的一面轉(zhuǎn)向。無(wú)論是政府干預(yù)，還是市場(chǎng)自調(diào)，反正持續(xù)這么被動(dòng)的讓開(kāi)發(fā)商打壓，早晚會(huì)出大問(wèn)題。市場(chǎng)的調(diào)整會(huì)在出問(wèn)題之前發(fā)生還是之后發(fā)生我保證不了，但我知道這早晚會(huì)做調(diào)整。
聽(tīng)完老A的哭訴，或許現(xiàn)在正處于最黑暗的時(shí)期，摸不到前路的方向，但黎明遲早會(huì)到來(lái)。老A這樣的智豬博弈心態(tài)，正代表著行業(yè)里中上游企業(yè)所面臨的困局
