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關鍵信息：百強房企單月降17%，前3月累計降21%
特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)權益銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2020年1月1日-3月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進行分析統(tǒng)計;對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的城市或項目，由企業(yè)提供相關證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進行嚴格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。
2020年3月，人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會召開電視電話會，再次堅持“房住不炒”的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著疫情防控形勢的好轉(zhuǎn)，房企按下線下復工復產(chǎn)“快進鍵”，房地產(chǎn)市場逐漸好轉(zhuǎn)，但距離市場正常供求還需要一定的時間，一季度TOP100銷售規(guī)模同比下降19.5%，預計二季度房企業(yè)績表現(xiàn)將恢復至疫情前水平。
2020年1-3月，房企加大營銷力度，銷售額破百億房企增至44家，頭部房企資源聚集效應加劇。
圖：2020年1-3月房企各陣營數(shù)量、銷售額及銷售面積均值情況
2020年1-3月，TOP100房企銷售額均值達168億元，銷售面積均值為127.1萬平方米。房企銷售額超過百億的企業(yè)達44家，均值為313.4億元;其中，碧桂園、萬科、恒大破千億，均值達1424.3億元。500-1000億元、100-500億元、50-100億元、50億元以下的企業(yè)分別為4家、37家、26家、30家，房企銷售額TOP100的門檻為32億元。
圖：2020年1-3月房企各陣營銷售額、銷售面積及同比均值情況
從各陣營銷售及同比來看，2020年1-3月，前10房企銷售額均值為776.6億元，銷售額同比均值下降15.6%，11-30企業(yè)銷售額均值為212.7億元，同比均值下降19.2%;31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的銷售額均值分別為115.2億元和49.5億元，同比均值分別下降10.9%和22.4%。3月單月來看，房企銷售額TOP100的環(huán)比增長率均值為318.9%，其中前10企業(yè)環(huán)比增長率均值為107.2%，其他各陣營銷售額環(huán)比增長率均值分別為388.3%、367.5%、320.9%。
截至2020年3月，國內(nèi)疫情防控形勢明顯好轉(zhuǎn)，房企銷售業(yè)績逐步回暖。在市場增速放緩和內(nèi)部償債壓力的雙重考驗下，房企加強內(nèi)功修煉，保持充裕的現(xiàn)金流。2020年房企銷售目標更加強調(diào)提升經(jīng)營質(zhì)量，通過多種渠道增加融資規(guī)模，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供強有力的支撐。
財報披露
營收增速快于凈利增速，行業(yè)競爭加劇
圖：部分房企2019年運營表現(xiàn)
多家房企披露2019年財報，行業(yè)整體盈利能力承壓，部分企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異。截止3月底，共有66家上市房企披露了財報，據(jù)統(tǒng)計，2019年房企營業(yè)收入增速均值為22.4%，歸上市股東凈利增速均值為10.9%，凈利增速低于營收增速，整體盈利能力有所回落，行業(yè)內(nèi)競爭加劇。其中部分企業(yè)運營表現(xiàn)優(yōu)異，如世茂受益于結(jié)算均價上升、優(yōu)質(zhì)的土地儲備及良好的營銷、行政費用控制，繼續(xù)保持較高的盈利增速及盈利水平：2019年營業(yè)收入達1115.2億，同比增長30.4%，毛利率達30.6%，核心利潤153.3億，同比增長30.6%，股東應占核心利潤率高達14.1%。正榮重視財務穩(wěn)健、規(guī)模和利潤共生，核心凈利率水平進一步提升：2019年營業(yè)收入325.6億，同比增長23.1%，核心凈利29.0億，同比增長42.7%，核心凈利率8.9%，凈負債率75.2%。
規(guī)模
銷售目標增長12.2%，未來追求高質(zhì)量增長
表：部分房企2020年銷售目標
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，中指研究院整理
部分房企銷售目標增速均值為12.2%,疫情影響下追求高質(zhì)量增長。進入3月份，部分房企在披露財報的同時公布了2020年的銷售目標，據(jù)統(tǒng)計房企銷售目標增長率均值為12.2%，在疫情沖擊下銷售目標設定較為謹慎。如恒大、中海、華潤等企業(yè)在高基數(shù)基礎上，充分考慮市場端壓力，2020年銷售目標增速定為個位數(shù);金科2020年目標是2200億，較2019年的銷售額同比增長18.3%，與前兩年81%、93%的銷售增幅比較來看，企業(yè)將更加關注高質(zhì)量增長。
2020年一季度，房企銷售目標完成率均值為12.7%。從一季度房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績來看，受新冠疫情影響，大部分房企的銷售目標完成率均在13%以下，在22家公布的房企中僅有2家企業(yè)完成率超過了15%，隨著疫情逐漸得到控制、房企加大營銷力度，銷售端將逐步回歸正軌。
融資
國內(nèi)外融資環(huán)境適度寬松，融資規(guī)模和成本雙改善
圖：2020年1-3月房企融資情況
數(shù)據(jù)來源：Wind，中指研究院整理
從融資規(guī)模來看，1-3月房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增1.7%，增幅轉(zhuǎn)正;其中海外債融資1901.3億元，同比增長33.0%;信用債融資1689.2億元，同比基本持平;資產(chǎn)證券化發(fā)行562.1億，同比下滑42.5%。
單3月份來看，房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資總額為1611.4億，同比增23.1%，其中信用債和海外債都有不俗表現(xiàn)，同比分別增長41.1%、22.3%，資產(chǎn)證券化融資表現(xiàn)欠佳，同比下滑24.6%。環(huán)比來看，3月份三個渠道融資總額環(huán)比增長42.8%，主要由3月信用債發(fā)行額環(huán)比大增所致。
從融資成本來看，1-3月海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個基點，信用債平均利率4.50%，與去年相比明顯下降。從發(fā)展來看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環(huán)比降低1.16個百分點;信用債3月融資成本4.21%，環(huán)比略增0.14個百分點。
整體來看，隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制、復工返崗有序展開，疊加國內(nèi)外較為寬松的融資環(huán)境，房企搶抓機遇加大融資力度，融資表現(xiàn)進一步改善。未來，面對嚴峻的海外疫情形勢及錯綜復雜的經(jīng)濟前景，房企應繼續(xù)保障融資渠道通暢，努力完成銷售目標，增加現(xiàn)金流入，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展贏得先機。
