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小區(qū)什么檔次,多少錢一平,看外立面就知道了?

來源:真叫盧俊  作者:編輯  日期:2025-1-16
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  門窗被喻為是建筑的眼睛,成為主體建筑的重要組成部分,不僅為建筑外立面提供了豐富的裝飾效果,還是控制建筑能耗的重要環(huán)節(jié)。

  本篇文章內(nèi)容由[中國幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com]編輯部整理發(fā)布:

  門窗被喻為是建筑的眼睛,成為主體建筑的重要組成部分,不僅為建筑外立面提供了豐富的裝飾效果,還是控制建筑能耗的重要環(huán)節(jié)。

  盡管如此,在過去很長一段時間里(房子太好賣啦!)甲方分配造價時并不太在意,甚至還專在這上面摳成本——圖省錢……但隨著綠城、濱江等地方龍頭企業(yè),以外立面來引領(lǐng)高端住宅新風(fēng)行以來,中海、華潤等各大地產(chǎn)企業(yè)也紛紛再次摳門,但這次是摳門窗的細節(jié)!

  在房價不漲、經(jīng)濟不增的新格局下,頂級豪宅僅憑其地段和高度仍然可以成為城市的地標(詞條“地標”由行業(yè)大百科提供),凸顯了其本身的稀缺性,以及不可復(fù)制性的同時——彰顯居住者在城市中的尊貴地位。不約而同在立面設(shè)計上,這些項目一般采用高品質(zhì)的玻璃幕墻系統(tǒng)門窗,前衛(wèi)而不失經(jīng)典的建筑造型均要求高端的材質(zhì)和工藝實現(xiàn)。

  好項目一定有好立面么?擁有好立面的項目,就一定代表背后樓盤是高品質(zhì)的?

  或許看完今天“真叫盧俊團隊”的這篇文章,廣大的中國幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com讀者或許就會有了答案!

  “一看人車分流,二看建筑外立面”

  靠立面選房,如果是老破小和次新房之間

  一邊是涂料墻面,裸露的空調(diào)外機還夾雜著晾衣架、電線

  一邊是干掛石材+真石漆(詞條“真石漆”由行業(yè)大百科提供),潔白的墻面搭配淺綠色系玻璃,簡約而不失奢華

  差距自然是顯而易見的,但僅憑“顏值”就能下判定,多少有點草率

  而這一切,都沒有立面實景來得真切

  雖然只是外立面,但是背后關(guān)于用材、后期維護

  一個開發(fā)商的良心,甚至業(yè)主的素質(zhì),從立面都能看出來!房價和租金自然也有不言而喻了……

  在房產(chǎn)領(lǐng)域,確定樓盤的合理定價策略至關(guān)重要,這不僅關(guān)系到開發(fā)商的利潤,也直接影響著樓盤的銷售情況和市場競爭力。

  01、好立面的前提,其實是有好設(shè)計

  顏值即正義

  或許是看的樓盤也比較多了,我開始越來越相信這句話

  比如建筑外立面的顏值

  不知道各位是否有這樣的感覺,就是二手房中能拿得出手的好立面好像越來越少了

  我們平時在上海街頭最常能見到的二手房立面

  大概都是這個樣子的

  四四方方中規(guī)中矩,雖然或許也是石材干掛、外立面也算比較新,但是我們從視覺的感官上來看不會有太多驚喜

  但是今天這個不一樣

  給大家看一個我在陸家嘴隨意一瞥

  就被定住腳步的畫面

  這樣的潔白無瑕,這樣溫潤如玉的立面感受

  建筑的美感一下就出來了

  走近一點

  沿邊此起彼伏的流暢曲線

  在陽光的照射下,有一種波光粼粼、靈動的美

  真的令人過目難忘

  相信就這兩個畫面,熟悉上海樓市的朋友一定猜到了,這就是那個上海當(dāng)年被秒光的九廬

  而之所以能有這個效果,正是因為前期大量的設(shè)計

  不同于千篇一律的垂直外立面,九廬采用了帶狀GRC的流線型設(shè)計

  遠遠地一看就有極強的識別度

  而這種圓弧的轉(zhuǎn)角也是其他普通材質(zhì)做不出來的,只有陶板才能呈現(xiàn)出效果

  特別是這樣的仰視角度

  圖片圖片來源:頂級豪宅世界

  建筑線條的圓潤和挺拔能夠同時存在,立面的層次感非常明顯

  包括圍墻也做成白色的圓弧

  這應(yīng)該算近年上海地產(chǎn)類出品項目中建筑美感數(shù)一數(shù)二的一個了

  如果不是從一開始的精心設(shè)計,一定不會呈現(xiàn)出這種級別的立面和這樣美感的建筑曲線

  而這樣的用心規(guī)劃,我在另一個項目也看到了

  上海綠城黃浦灣

  怎么樣

  如果不說,各位會不會認為這就是某棟高檔寫字樓

  可以看到,黃浦灣的立面材質(zhì)采用的是現(xiàn)代化玻璃幕墻體系

  以“鉆石天幕”為設(shè)計元素,全玻璃的立面

  讓整個建筑如同屹立中央公園的水晶塔

  圖片圖片來源:上海豪宅壹品

  即使是開發(fā)商最容易忽視的北面

  和旁邊的寫字樓相比,也絕不遜色一分

  所以你說建筑的立面顏值重要么

  玻璃幕墻相對于普通墻體而言,其外圍護結(jié)構(gòu)的造價需增加1.5倍至2倍,這也是玻璃幕墻主要被應(yīng)用于高級寫字樓、五星級飯店等高檔商業(yè)建筑的原因之一,頂級豪宅的玻璃幕墻采用得越來越多。

  我們說一個項目的平庸可能沒有理由,但是一個項目的好看,背后一定是千百個細節(jié)堆積以及用心規(guī)劃之后呈現(xiàn)的效果

  而如果說設(shè)計也只是提前外界干預(yù)

  在2015年之前,相比較于普通的住宅樓盤,大量的頂級豪宅開始有玻璃幕墻的設(shè)計,全立面的玻璃幕墻設(shè)計,在規(guī)劃、設(shè)計、產(chǎn)品、理念等方面都有不少創(chuàng)新。

  玻璃幕墻讓建筑形象在高大宏偉之上,更具現(xiàn)代感和精致感。不僅用玻璃幕墻設(shè)計配合了頂奢豪宅的定位,做到視野最大化。全玻璃幕墻的設(shè)計,讓建筑與景觀有充分的融合。占據(jù)了無敵的采光和視野,讓每戶都能夠270度無遮擋,將整個城市的美景盡收眼底。不僅延續(xù)了其高端印象,更具時尚設(shè)計質(zhì)感。在這些豪宅上使用玻璃幕墻,配合頂奢定位,延續(xù)高端印象。

  住宅類項目玻璃幕墻大多是頂級住宅之特色,玻璃幕墻作為當(dāng)代新型墻體,最大特點是將建筑美學(xué)、建筑功能、建筑節(jié)能和建筑結(jié)構(gòu)等因素有機地統(tǒng)一起來,簡約的輪廓與天際線,線條流暢自然,盡顯尊貴大氣。減少太陽輻射,改善生活環(huán)境。

  同時,玻璃幕墻可吸收紅外線,減少進入室內(nèi)的太陽輻射,降低室內(nèi)溫度。它既能像鏡子一樣反射光線,又能像玻璃一樣透過光線,極大地改善了生活環(huán)境。

  02、當(dāng)然最本質(zhì)的,還得有個好材質(zhì)的立面

  說到如今上海的新房市場,鋁板(詞條“鋁板”由行業(yè)大百科提供)+玻璃的組合,應(yīng)該算是較高品質(zhì)住宅的操作了

  但是放在下面這些豪宅,那都得集體往后挪挪

  最明顯的一種

  叫做:豪宅=石材

  在過去很長一段時間,上海的頂級豪宅產(chǎn)品們,外立面基本都被石材占領(lǐng),甚至對今后的住宅立面同樣影響頗深

  就拿我在綠城黃浦灣隔壁看到的兩個小區(qū)來說

  2011年開盤,全石材立面的華潤外灘九里

  采用的就是新古典主義風(fēng)格,彌漫出濃郁的古建筑美學(xué)

  就連它的底商,同樣做到了全石材包裹

  仔細看還有歐式石柱、腰線的勾勒,非常精致風(fēng)情且富有層次

  而喜歡用石材的不止這一個

  包括街對面的融創(chuàng)外灘壹號院

  前灘的尚峰名邸

  同樣也是全石材立面,在陽光的照射下彰顯出獨特的質(zhì)感

  這兩個社區(qū)的立面質(zhì)感都非常好,對于大多數(shù)開發(fā)商做到這里已經(jīng)很不容易

  那我告訴你,就算是做全石材干掛

  立面也還可以有變化,還可以更精致

  這是位于楊浦東外灘的翡麗甲第

  不僅是用材的嚴選,整體立面的材質(zhì)已經(jīng)不滿足于石材,而是精選白玉石等稀缺材質(zhì)

  再給大家看兩個小細節(jié)

  邊側(cè)每一個陽臺外檐都做了外挑

  宛如一個個新中式風(fēng)格的精致屋檐,給到你層次感

  包括建筑的側(cè)面

  是不是畫面看起來也很干凈

  除了墻面石材的細節(jié)分格線條外,仔細看所有的設(shè)備間都做了隔柵處理,與建筑融為一體

  而如果說石材的運用奠定了外立面的奢侈與份量,都代表著上海樓市極致投入的一面

  那么除此之外,還有一股趨勢正在異軍突起,那就是豪宅立面風(fēng)格

  正在由厚重走向更輕盈

  比如2021年才交付的,前灘九宮格扛把子,三湘印象名邸

  采用的就是金屬鋁

  硬質(zhì)板和通透玻璃的結(jié)合

  不僅讓建筑立面(詞條“建筑立面”由行業(yè)大百科提供)更富有科技感

  采光也不錯,還能方便觀賞前灘的江景,可謂一舉三得

  但是各位別忘了,除了材質(zhì)、設(shè)計感,伴隨時間的洗禮,影響立面效果,還有一個關(guān)鍵因素

  就是后期的物業(yè)維護

  尤其是對于淺色系立面又是超高層,清洗難度可想而知

  立面優(yōu)化,提升城市品位

  使用時尚簡潔的材質(zhì)進行統(tǒng)一化設(shè)計建造,使立面更加精致細膩,簡單大氣,符合現(xiàn)代審美。

  經(jīng)久耐用,提高建筑性能

  采用大量的玻璃幕墻形式,彌補原來大量面磚鑲嵌的滲水脫落等不足,實現(xiàn)外觀的實用性和品質(zhì)感雙贏。

  節(jié)約能源,資源可持續(xù)利用

  一體化立面有效減少建筑形體系數(shù),減少住宅自身受外界溫差的影響,達到節(jié)約能源的目的。

  擁有優(yōu)秀外立面的住宅,成為繁華都市中一道道靚麗的風(fēng)景線,從國際美學(xué)角度出發(fā),回歸住宅本身功能,優(yōu)化人居空間,將建筑美學(xué)、功能、結(jié)構(gòu)與節(jié)能等因素有機統(tǒng)一。

  玻璃用通透質(zhì)感,帶來了簡潔與時尚,倍受建筑師和設(shè)計院推崇;而石材則以沉穩(wěn)大氣,營造的雍容和典雅,也擁有眾多忠實的“粉絲”業(yè)主。鋁板更是以歷久彌新,在為了時代的寵兒……如何取舍?

  魚與熊掌有沒有可能兩者兼得呢!通過設(shè)計和優(yōu)化,將重新定義我們印象中玻璃、鋁板與石材,讓這些外立面的最佳材料組合成“最佳CP”。

  03、所以好立面背后,離不開好管理

  我們說一個立面之所以能夠歷久彌新

  一個很重要的原因,在于日常的清洗

  各位覺得外立面的清洗簡單么

  先給大家看張我踩盤時偶然拍到的畫面

  這是一名工人,正在冬日的寒風(fēng)中,僅吊著一根細長的安全繩,懸掛在高空中清理外立面

  而對于外立面清洗背后耗費的物力人力,以及安全風(fēng)險,都決定了后期外立面維護非常不容易

  再好看的顏值也得多保養(yǎng)

  看看經(jīng)過歲月的洗禮,他們是否還能美麗不打折扣呢

  來看第一個,2004年交付的上海綠城

  這也是綠城集團在上海的第一個項目

  意大利進口的石材,色彩也突破了當(dāng)時產(chǎn)品立面的傳統(tǒng)

  呈現(xiàn)出濃烈的新古典主義風(fēng)格

  如果不是親眼所見,很難想象一個房齡近乎二十年社區(qū)里

  依然能呈現(xiàn)出這樣的質(zhì)感

  之所以如此,背后其實是綠城對美的維護

  綠城物業(yè)人員告訴我,立面的定期清潔一年就有三四次,且綠城的業(yè)主也很在意自己小區(qū)立面的顏值

  選擇不封陽臺

  同樣能夠做到這點的

  當(dāng)然也少不了仁恒的物業(yè),在業(yè)內(nèi)也算是赫赫有名

  我選擇的是仁恒一個05年交付的二手項目:仁恒河濱花園

  很多人會覺得仁恒的房子比較耐看

  其實耐看的邏輯就是在于立面色澤選擇整體偏溫暖,而立面的材質(zhì)用了定制的面磚,所以非常耐臟

  且立面和玻璃的色澤起到很好的綜合,所以看上去就很舒服

  而這樣的美,自然離不開物業(yè)的參與,據(jù)說仁恒的外立面一個季度就要清洗一次

  且整個小區(qū)物業(yè)這塊仁恒是堅定拒絕封陽臺這件事情

  僅有幾戶這樣做了仁恒甚至?xí)蜆I(yè)主打官司要求陽臺立面的復(fù)原

  正是有了對這一塊近乎偏執(zhí)的堅持

  也才呈現(xiàn)出如今整個項目立面的清爽整潔,社區(qū)的泳池也可以多年來維護得好

  用戶的每一次戶外活動,目之所及也是這樣依舊美麗的外立面

  這樣的理念也在滲透進仁恒更新的小區(qū)

  第五代國際社區(qū):仁恒公園世紀

  外立面用的是鋁板與干掛石材的結(jié)合,造型簡潔、線條感鮮明

  遠看的時候總是會給你建筑的挺拔感

  更重要的是

  應(yīng)該是上海不少社區(qū)很難做到的一件事情

  就是和綠城一樣,大家都很在意自己的外立面,也都在堅定地執(zhí)行不封陽臺

  其實也和業(yè)主自身有關(guān)

  因此這樣干凈整潔的美,能夠保持這么多年依舊歷久彌新,其實是眾人的共同參與喜愛才能夠保留下來的

  質(zhì)量的困惑:什么是質(zhì)量?

  地產(chǎn)項目管理者如是說,

  我們都認同質(zhì)量的重要性

  我們有詳細的制度

  我們有質(zhì)量管理體系

  我們在現(xiàn)場頻繁地做著施工監(jiān)督的工作

  交項目前我們會仔細的各項驗收

  ……

  在經(jīng)濟形勢快速增長,部分城市的房價快速上漲的背景下,房地產(chǎn)的投資屬性被大幅放大,一定程度上掩蓋了產(chǎn)品本身的質(zhì)量問題。

  而隨著限購限價、房住不炒的政策來臨及流動性收緊,房產(chǎn)市場逐步降溫,回歸居住的屬性,高負債、高周轉(zhuǎn)背景下工程質(zhì)量問題頻發(fā),再次引發(fā)大眾關(guān)注。

  在行業(yè)下行時期,各個地產(chǎn)公司海量項目扎堆交房,眾多的樓盤被曝質(zhì)量問題,頻繁出現(xiàn)的商品房質(zhì)量危機,無疑給房企和業(yè)界敲響了警鐘。

  建筑地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模大,數(shù)據(jù)量大,同時也是大規(guī)模不經(jīng)濟的行業(yè)。建筑業(yè)規(guī)模巨大卻不透明,存在著資源浪費、能耗過高,項目管理能力不足、效益低等一系列問題。

  彼德﹒德魯克曾說:”如不可衡量,就無法管理“。受當(dāng)今新興技術(shù)的影響,從工程數(shù)據(jù)資源的系統(tǒng)整合入手,推動建筑行業(yè)品質(zhì)提升和管理升級,是解決當(dāng)前問題的重要工具與手段。

  幕墻門窗工程作為工程實體的重要組成部分,是品質(zhì)重點要素之一,同時也是結(jié)構(gòu)安全的重要組成部分。通過對地產(chǎn)公司從集團和大區(qū)層面進行的具體各城市公司和事業(yè)部的項目幕墻品質(zhì)巡查,可以促使項目的幕墻工程質(zhì)量和管理迅速提升,進而推動地產(chǎn)公司下屬個項目、各事業(yè)部或城市公司以及區(qū)域平臺提升幕墻產(chǎn)品整體品質(zhì)。

  在房住不炒的政策引導(dǎo)下,未來房地產(chǎn)行業(yè)必將重新回歸產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)時代,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在調(diào)整經(jīng)營策略的同時,更應(yīng)嚴控產(chǎn)品質(zhì)量和后期維護。

  04、一個小區(qū)的建筑外立面之所以好

  1、離不開開發(fā)商的前期設(shè)計,愿意花成本為設(shè)計付費

  2、需要自身的立面材料過硬,簡單涂料一定比不過石材、或是金屬鋁板

  3、也要有一個好物業(yè),愿意長期投入維護清理,包括未來你鄰居的素質(zhì),也能感受到

  所以你看,圍繞著這個小小的問題

  我們可以看到開發(fā)商的投入度以及用心,同樣對于業(yè)主,大家能不能做到意見一致對自己小區(qū)的外立面負責(zé)

  一個好立面背后,一定是一個好項目

  建筑大師貝聿銘說:“美的建筑,應(yīng)該是建筑在時間之上的,時間會給出一切答案”。

  一個好的外立面,是真的可以成為一座城市界面濃墨重彩的一筆

  我們也期待,未來能看到更多好立面的地產(chǎn)作品

  最后插入一個爭議話題:

  盡管國、內(nèi)外的豪宅使用玻璃幕墻已經(jīng)成為趨勢,國內(nèi)外很多的超級豪宅無疑都因為選擇了玻璃幕墻而更具品質(zhì)感和身份感,從而受到買家的歡迎和追捧。

  主要優(yōu)勢表現(xiàn)在:高層住宅的建筑密度較高,居高望遠,塔樓(詞條“塔樓”由行業(yè)大百科提供)視野開闊。塔樓一般都采用大框架結(jié)構(gòu),現(xiàn)場澆筑樓板,因而其結(jié)構(gòu)強度比板樓高,抗震性與安全性較好。而且對于富有DIY精神的業(yè)主而言,除少數(shù)承重梁之外,戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改,某些塔樓甚至可以將整層樓面打通,靈活分割戶型。

  然而,早在2015年,住建部和國家安全監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)通知(38號文),要求加強玻璃幕墻的安全防護工作,其中更是要求包括新建住宅、黨政機關(guān)辦公樓、醫(yī)院門診急診樓和病房樓、中小學(xué)校、托兒所、幼兒園、老年人建筑在內(nèi)的七種建筑不得在二層及以上使用玻璃幕墻。

  從此之后,中國內(nèi)地居住類型的建筑,商業(yè)用地屬性的公寓,可以在二層以上做玻璃幕墻;住宅用地屬性的公寓,不可以在二層以上做玻璃幕墻。

  因此,才有了今天,高品質(zhì)的門窗成為了豪華住宅的首選……

  文中說,玻璃幕墻因美觀、自重輕、采光好及標準化、工業(yè)化程度等優(yōu)點,自20世紀80年代起,在商場、寫字樓、酒店、機場、車站等大型和高層建筑的外裝飾上得到廣泛應(yīng)用。近年來,在個別城市偶發(fā)的因幕墻玻璃自爆或脫落造成的損物、傷人事件,危害了人民生命財產(chǎn)安全,引發(fā)社會關(guān)注。

  造成這些安全危害的原因,除早期玻璃幕墻工程技術(shù)缺陷、料缺陷等因素外,對人員密集、流動性大等特定環(huán)境、特定建筑的安全防護工作重視不夠,玻璃幕墻維護管理責(zé)任落實不到位,也是重要原因。

  各地、各有關(guān)部門要高度重視玻璃幕墻安全防護工作,在工程規(guī)劃、設(shè)計、施工及既有玻璃幕墻使用、維護、管理等環(huán)節(jié),切實加強監(jiān)管,落實安防護責(zé)任,確保玻璃幕墻質(zhì)量和使用安全。

  題外話:

  🏠 決定房屋價格的9大微觀因素!

  🤔 你是否好奇影響房屋價格的因素有哪些?以下是9個微觀因素,讓你一探究竟!

  1、地理位置:靠近市中心的住宅通常價格更高,而遠離市中心的住宅價格則相對較低。

  2、 朝向:朝南的住宅是最佳選擇,其次是東、西、北朝向。

  3、 樓層:對于7層及以下的住宅,中間樓層更受歡迎;對于7層以上的高層住宅,總層數(shù)二分之一層以上的樓層更佳。

  4、裝飾裝修:毛坯、簡裝和精裝的住宅價格依次遞增,裝修質(zhì)量直接影響房價。

  5、層高和室內(nèi)凈高:不足的層高和室內(nèi)凈高可能帶來壓抑感,影響居住體驗,從而影響價格。

  6、 戶型設(shè)計:好戶型的標準包括客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間面積合適,戶型方正,南北通透,客廳和主臥朝南,避免走道,戶型可塑性強。

  7、 建成年代:住宅的設(shè)計使用年限一般為50年,房齡越小,價格越高。

  8、物業(yè)服務(wù):好的物業(yè)服務(wù)包括完備的服務(wù)設(shè)施設(shè)備、專人負責(zé)防衛(wèi)、高綠化率、干凈整潔的公共部分以及良好的服務(wù)態(tài)度和反應(yīng)速度。

  9、 停車方便程度:有無停車位、車位數(shù)量以及到停車場的距離等因素都會影響住宅的價格。

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