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近日，中國幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com，收錄整理到來自中信和業(yè)地產(chǎn)總工程師，兼任北京第一高樓——中國尊（詞條“中國尊”由行業(yè)大百科提供）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王伍仁先生，站在業(yè)主的角度，為大家解讀對“超高層建筑”的思考與理解。希望能引起廣大參與或準(zhǔn)備參與到超高層建筑項(xiàng)目中的幕墻工程企業(yè)、門窗公司、建筑型材、玻璃、結(jié)構(gòu)膠、五金配件、隔熱材料等材料廠商的共鳴和啟示。
關(guān)于超高層的發(fā)展，我認(rèn)為是分了三個(gè)階段，從1894年開始，世界出現(xiàn)了曼哈頓人壽保險(xiǎn)公司，那時(shí)候已經(jīng)超過100米了，這是個(gè)非常了不起的事;到了1975年，發(fā)達(dá)國家的超高層起來了，比較有代表性的是芝加哥、紐約;1980年之后，亞洲的超高層也起來了。現(xiàn)在全球已建成超過400米的建筑有十座。
我們統(tǒng)計(jì)了一下，全世界目前已經(jīng)完工的89座超高層中超過三分之一的在中國，目前在建的100座中有34座在中國，到2020年在建要完工的50座中有30座在中國，2014年中國已經(jīng)連續(xù)七年成為全球超高層新增最多的國家，這也是我們國家實(shí)力的象征。
有人問我超高層好嗎?我說不節(jié)能、而且造價(jià)高。但它是一個(gè)國家或者一個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的表現(xiàn)。
中信和業(yè)投資有限公司副董事長兼總經(jīng)理 王伍仁
在1929年，上海和平飯店中國最高樓達(dá)77米，到了70年代改革開放以后，廣州白云賓館出來了，80年代后期，中國超高層數(shù)量越來越多，大家知道深圳的發(fā)展中心，當(dāng)時(shí)的速度也就是三天一層樓的速度。繁榮階段在2000年以后，目前已經(jīng)建好的超高層在上海有一座、北京有一座、廣州也有一座。
關(guān)于中國尊，買了11478平米的土地，樓蓋在這個(gè)土地之上，可以說是零場地施工的工程，業(yè)態(tài)大家知道了，原來考慮公寓，后來是飯店，再后來經(jīng)過了解全世界超高層的特征，60%以上是寫字樓，因?yàn)樗写罅康娜肆鳎Ｕ先肆鞯耐ㄐ校瑢懽謽堑睦寐首罡摺τ谥袊姆謪^(qū)，我們分了8個(gè)區(qū)，主要還是以辦公為主，當(dāng)然未來非常有意義，將來觀光將成為非常大的亮點(diǎn)，它的高度相當(dāng)于象山，有500多米的高空，未來將是俯瞰北京最佳的地點(diǎn)。
關(guān)于它目前的現(xiàn)狀，在長安街就能看見，目前已經(jīng)超過了150米的高度，29層已經(jīng)交完。
下面談?wù)勎业乃伎迹谝唬邔拥拈_發(fā)、建設(shè)，什么是主要考慮的?我歸結(jié)為三個(gè)點(diǎn)，1、速度;2、品質(zhì);3、建造成本和運(yùn)營成本。這三個(gè)是主要考慮的點(diǎn)。
速度要快，但是超高層沒有快的，國內(nèi)的超高層少則需要8年、長則需要10多年，從買地到運(yùn)營15年的時(shí)間。深圳平安8年過去了，上海中心10多年過去了，由于各種原因，開發(fā)速度將影響到成本，速度是控制影響到整個(gè)開發(fā)成本的一個(gè)最敏感因素。我給出一個(gè)數(shù)據(jù)，要速度就要時(shí)間，中國2010年買的土地，現(xiàn)在已開工的只有七塊，而排在第二名花了38個(gè)月，第三名花了54個(gè)月的時(shí)間，這就是要縮短工期的一個(gè)對比的數(shù)字。
那么怎么縮短時(shí)間的?我們抓住了一個(gè)好機(jī)會(huì)，叫做同時(shí)一體化施工，所以提前開工了，包括工程裝，包括22米的土方。到2013年7月份拿到施工許可，更早的施工許可證拿到就開始地下工程，所以我們比別人縮短了31個(gè)月，但是后面給承包商的時(shí)間卻沒有變，所以通過這樣的方法來壓縮開發(fā)商自己該做的事，稱為工程前期。當(dāng)然這個(gè)做法靠自身努力是不夠的，我們把施工許可證從一個(gè)變成了四個(gè)，我們得到了市領(lǐng)導(dǎo)的支持，由于我們項(xiàng)目開了個(gè)頭，北京市把今后的超高層許可證也允許切開化了。
通常超高層要通過17道程序，從1到17，要花24個(gè)月才能把證辦下來，但是我們在2013年7月就把許可證拿下來了，把地下結(jié)構(gòu)、地上結(jié)構(gòu)變成四個(gè)許可證，這樣的話工期就得以提前。
第二個(gè)是采用雙組包模式，一個(gè)工程通常非常復(fù)雜，因?yàn)槌邔拥旎暮亢艽螅本┱浅ＶС治覀儯屛覀兏汶p組包。
另外一個(gè)是現(xiàn)場的施工進(jìn)度。
我們把全年工作分了七個(gè)板塊，然后把一年的工作任務(wù)，在今年年初就發(fā)布，如果不完成，可能會(huì)影響到后面，比如我們把重點(diǎn)的135項(xiàng)在年初就發(fā)布，每個(gè)專業(yè)的負(fù)責(zé)人把任務(wù)領(lǐng)回去，而且我們把邏輯關(guān)系全部弄明白了，外部的、內(nèi)部的都分得很明白。
我們開發(fā)的時(shí)間成本太高，我們是用獎(jiǎng)勵(lì)的方式來調(diào)動(dòng)承包商的積極性，地下工程給了3000萬的獎(jiǎng)金，設(shè)定三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，達(dá)到就給錢，地上我們給了8000萬，達(dá)到就給錢，奠基給了4500萬。
內(nèi)部來說，我們要求穿透式管理。我們基本上比其他超高層少三分之一的工期，但是我們并沒有壓縮承包商的工期。
還有就是品質(zhì)，超高層建筑的品質(zhì)高低涉及到未來的售價(jià)和出租(入住)率，在開工前，我們走了亞洲十幾個(gè)樓，發(fā)現(xiàn)香港的FC和國內(nèi)的上海金融中心是兩個(gè)最好的樓，我們未來的品質(zhì)一定要超過它們。
對設(shè)計(jì)院、顧問、施工單位我們都提出對標(biāo)要求。比如說高度、標(biāo)準(zhǔn)樓層，我們凈高3米，行政樓層凈高3.5米，國內(nèi)目前還沒有這么高的。
還有一個(gè)指標(biāo)也是超高層很特殊的指標(biāo)，關(guān)于使用率，國內(nèi)稱為出房率，臺(tái)灣101大樓里面設(shè)備占的面積太大，所以它出房率很低，大概58%-62%的范圍。
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