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甲方視點:招標階段玻璃幕墻“成本優(yōu)化”三要素

來源:地產(chǎn)成本圈  作者:張釗釗  日期:2020-11-16
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  中國地產(chǎn)已進入白銀時代的大周期,加之全球疫情對經(jīng)濟的影響,無論是財政投融資項目、國企還是私企都面臨著如何對開發(fā)成本進行配置優(yōu)化,從而進一步提升項目價值,實現(xiàn)全壽命周期價值的最大化。由于建筑幕墻工程的特殊性,一般需要幕墻承包單位進行二次深化設(shè)計,從甲方角度需要控制項目投資,就需要避免招標圖紙與后期深化圖紙的差距過大,因而有必要在招標階段結(jié)合幕墻二次深化設(shè)計來進一步做成本優(yōu)化。

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  招標階段進行玻璃幕墻成本優(yōu)化的三大要點

  中國地產(chǎn)已進入白銀時代的大周期,加之全球疫情對經(jīng)濟的影響,無論是財政投融資項目、國企還是私企都面臨著如何對開發(fā)成本進行配置優(yōu)化,從而進一步提升項目價值,實現(xiàn)全壽命周期價值的最大化。

  由于建筑幕墻工程的特殊性,一般需要幕墻承包單位進行二次深化設(shè)計,從甲方角度需要控制項目投資,就需要避免招標圖紙與后期深化圖紙的差距過大,因而有必要在招標階段結(jié)合幕墻二次深化設(shè)計來進一步做成本優(yōu)化。

  以下是福建省某5A級寫字樓項目的玻璃幕墻優(yōu)化過程介紹。

  1、工程概況

  本案例對應(yīng)的工程概況見表1。

  2、優(yōu)化過程

  經(jīng)測算,常規(guī)鋁型材立柱橫梁(詞條“橫梁”由行業(yè)大百科提供)框架式幕墻系統(tǒng)綜合單方造價約為1802元/m2(表2)。

  為了進一步節(jié)省造價,建設(shè)單位會同設(shè)計單位,討論研究在常規(guī)型材立柱橫梁框架式幕墻方案的基礎(chǔ)上進一步進行優(yōu)化。

  通過綜合單價表分析可得,成本優(yōu)化的重點項。

  人工費占比約12%,材料費占比約72%,其他費用占比約16%。見下圖:

  在材料費中,剛性材料占比58%,是主要內(nèi)容。見下圖:

  其中,把幕墻的材料成本劃分三大塊:

  1)剛性成本(骨架)占比約58%;

  2)柔性成本(玻璃面材)占比約26%;

  3)輔材約占16%。

  柔性成本為較敏感成本,影響客戶直觀感受,在滿足營銷招商需求的前提下,可適當有彈性空間。

  剛性成本在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下盡可能通過優(yōu)化設(shè)計和精細化設(shè)計來提高經(jīng)濟性,避免過度設(shè)計。

  通過造價分析,確定本案例的優(yōu)化思路為:

  1)優(yōu)化幕墻結(jié)構(gòu)(立柱、橫梁);

  2)優(yōu)化玻璃規(guī)格;

  3)優(yōu)化幕墻細部構(gòu)造。

  2.1、優(yōu)化幕墻結(jié)構(gòu)(立柱、橫梁)

  通過對型材和龍骨的兩次優(yōu)化,節(jié)省幕墻結(jié)構(gòu)造價約1076萬元。見下圖

  a.優(yōu)化前方案一:

  采用常規(guī)的鋁型材立柱橫梁框架式幕墻的做法,先裝立柱,再裝橫梁,再安裝玻璃。

  b.第一次優(yōu)化后方案二

  采用鋼龍骨焊接外包鋁合金裝飾蓋,雙立柱形成各自獨立的鋼桁架,在工廠或現(xiàn)場進行標準組裝完成后再整體吊裝,綜合單元式幕墻的優(yōu)點,安裝精度也容易控制,施工進度快。見下圖:

  方案二節(jié)點圖

  c.第二次優(yōu)化方案三

  同方案二采用鋼龍骨焊接外包鋁合金裝飾蓋,單立柱形成獨立的鋼桁架,在工廠或現(xiàn)場進行標準組裝完成后,再整體每間隔一跨吊裝,后鋼桁架之間再通過鋼橫梁連接,施工進度快,造價也最低。見下圖。

  方案三節(jié)點

  上述三個方案的幕墻結(jié)構(gòu)造價對比見下表3:

  2.2、優(yōu)化玻璃

  a.優(yōu)化前方案:

  全部采用12mm中透光雙銀均質(zhì)LOW-E+12A+12mm中空鋼雙化淺香檳色玻璃

  b.優(yōu)化后方案:

  經(jīng)計算,按玻璃單元尺寸細分玻璃厚度規(guī)格,1680*3200mm的標準尺寸的玻璃均可采用10mm中透光雙銀均質(zhì)LOW-E+12A+10mm中空鋼雙化淺香檳色玻璃;大于1680mm的,如1820*3200等,均采用12中透光雙銀均質(zhì)LOW-E+12A+12mm中空鋼雙化淺香檳色玻璃。

  非透光層間位置:10mm厚單層均質(zhì)鋼化玻璃(內(nèi)貼陽光控制膜) 。

  經(jīng)過優(yōu)化,既減輕了玻璃重量,又降低了幕墻的龍骨的自重荷載受力,施工運輸安裝也比較方便,降低了人工費,并有效節(jié)約造價約60元/㎡,玻璃造價降低約502萬元。見表4。

  3.3、細部優(yōu)化

  a.優(yōu)化前方案:

  玻璃幕墻層間非透光部位采用2.5mm粉末噴涂(詞條“粉末噴涂”由行業(yè)大百科提供)鋁襯板

  b.優(yōu)化后方案:

  玻璃幕墻層間非透光部位采用2.0mm粉末噴涂(詞條“噴涂”由行業(yè)大百科提供)鋁襯板

  優(yōu)化前后造價對比見下表5。

  2.4、優(yōu)化成果小結(jié)

  綜上分析,經(jīng)過對幕墻結(jié)構(gòu)、玻璃及細部的優(yōu)化,在滿足功能及立面效果的基礎(chǔ)上,大大節(jié)約了造價,優(yōu)化比例達到24%,其中型材和龍骨的優(yōu)化節(jié)省金額占比67%,是主要優(yōu)化內(nèi)容。見下表6。

  優(yōu)化后,綜合單價降低了18%,見下表7。

  優(yōu)化后的綜合單價組成,見下表8。

  優(yōu)化后,本項目玻璃幕墻方案節(jié)省造價1894萬元,優(yōu)化降低比例約18%。見下表9。

  優(yōu)化前后,按地上建筑面積計算,該玻璃幕墻工程的技術(shù)經(jīng)濟指標見下表10。

  3、總結(jié)

  通過這一案例,個人認為做好幕墻工程的成本優(yōu)化,首先需要全局考慮,將設(shè)計、招標兩項工作前置。由于幕墻工程跟主體結(jié)構(gòu)、泛光照明、景觀工程、室內(nèi)裝裝修工程、智能化工程都有交叉或者同步展開,為了避免不必要的工期浪費,成本浪費,幕墻工程方案設(shè)計應(yīng)提前介入,同時應(yīng)及時完成招標工作或與主體同時完成。其二需要用好價值工程,利用價值工程的理論和方法對幕墻結(jié)構(gòu)形式進行方案選擇,遵循價值工程原理,V=F/C,即提高功能、降低成本兩個方向,找到性價比最高的幕墻設(shè)計方案。江歡成院士說“設(shè)計優(yōu)化就是合理化”,成本優(yōu)化不是一味的降低成本,而是將成本資源最大程度的進行合理配置。我們應(yīng)根據(jù)項目的實際情況,運用老祖宗的智慧“明道”、“優(yōu)術(shù)”、“取勢”,首先在“道”的層面上明確成本優(yōu)化的方向,然后在保證項目功能及品質(zhì)的前提下,在“術(shù)”的層面上開展全面的、系統(tǒng)的優(yōu)化,實現(xiàn)降本增效和提升項目全周期價值。

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