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　　01、楔子

　　建筑立面工程在地產開發商中占據著非常重要的地位：

　　一方面：建筑立面代表了品質需求，代表了項目的品質和定位;好的建筑立面表現，在一定程度上可以提升新建項目的售價，也可以帶來二次銷售的產品溢價。

　　另一方面：建筑立面的品質和定位決定了項目的材質使用，建筑材質便是成本。對于建筑立面材質而言，工程量較大，且成本波動性大，更需要開發商關注和重視。

　　案例1：以25層高層住宅為例，地上建面9,720㎡，其中：大堂部分80㎡，兩層基座850㎡，其余約8,790㎡;外墻面積約12,145㎡，其中：大堂95㎡，基座 1,050㎡，其余11,000㎡。我們以不同方案測算：

　　僅外墻涂飾的建面成本變化，從68元/㎡~203元/㎡，不同的材料構成其成本波動非常大。

　　第三：建筑立面的風格、材質以及色彩均代表了城市形象，代表了執政部門對城市設計的要求，建筑立面確定后一般情況下是不允許“簡配”，這也更加要求開發商對待立面的選擇要慎重。

　　案例2：

(圖片僅為示意)

　　投資定案階段：

　　已了解到規劃局對外立面材料有要求，前期溝通可突破，且老項目有成功經歷，故按客戶敏感性，采用仿石磚+涂料。

　　報規階段：

　　規劃局嚴格要求使用石材+真石漆，經項目爭取，同意使用仿石磚+真石漆，但是不能使用涂料，導致成本增加226.23萬元。

　　第四：建筑立面是開發商成本敏感點和業主敏感點，雙敏感點造成開發商在立面的建造上不能一度簡配、也不能超配，既要成本適配也要業主適配，這是一個開發商決策水平的體現。

　　第五：建筑立面的材質選擇，又會帶來建造工藝的不同，不同的建造工藝都會對建造水準提出了很大的要求，這對開發商的施工水平提出了另一個考驗，如何利用合適的成本打造超配的建筑品質，這個課題依然任重而道遠。

　　如何平衡建筑立面品質和成本，個人有如下的觀點

　　02、建筑立面的控制策略

　　① 立面材質的使用要按部位細分，嚴控成本較高材質的使用，要符合產品的定位/產品線;

　　各家開發商的限額頻率：●●●●●

　　成本的構成等于單價*使用面積，限制使用面積量能夠控制建造的總成本，對于建筑立面的成本控制策略同樣如此。對于大部分開發商而言，根據業主的敏感性，約束立面材質的使用，這屬于較為常規的操作。

　　根據使用部位約束立面材質的主要操作思路：

　　第一步：明確項目產品檔次;產品檔次決定了項目材質使用的策略，高檔項目表現在高檔材料使用的面積大，反之使用面積較小。

　　第二步：約束材質使用部位，主要是根據業主是否對此部位敏感，業主敏感的部位為依次為：入戶門斗、入戶正立面一層~三層、次要入戶立面一層~三層、次要立面、架空層、建筑\結構裝飾線條、屋面花架等等。

(常見的開發商限額表)

　　案例3：我們以某地區中檔樓盤為例，基座兩層為石材干掛(單層建筑面積390㎡)，以上為多彩石涂料，其中樓盤北向為小區的主立面、南向為小區的主立面，東西立面為次要立面。

　　基座兩層外墻展開面積約950㎡(其中南北向約670㎡，東西向約280㎡)，原設計立面均采用石材干掛體系(干掛石材25mm，主次龍骨)，單價800元/㎡，總價約760,000元。

　　現根據立面的主次程度，將東西立面改為超薄石材一體板（詞條“一體板”由行業大百科提供）(石材飾面12mm，背栓固定)，由于一體板能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價為450元/㎡，優化后總價為662,000元，其優化成本98,000元，成本比原方案降低13%。

　　② 立面材質設置指導單價(品牌)，便于采購

　　各家開發商的限額頻率：●●●●●;

　　立面材質屬于工業化產品，價格基本透明，各家開發商基于長年形成的供方戰略庫，實行“量大從優”的采購模式，這一點在立面材質的成本控制上體現的淋漓盡致，也是屬于絕大部分開發商實行的立面成本控制策略之一。

　　(常見的開發商限額表)1

(常見的開發商限額表2)

　　③ 控制外立面率，約束立面展開面積;

　　各家開發商的限額頻率：●●●;

　　根據本人統計的數據僅有一半左右的開發商會約束外立面率，還有另一半房企(不乏標桿 房企)是不約束外立面率的;通過外立面率約束外立面成本的做法，在開發商中不算常規操作。

　　外立面率(只計算住宅部分)=地上建筑單體住宅部分的外墻(扣除門窗洞口)展開面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。

　　一般情況下，建筑的外立面率越高，其成本越高，樓盤的檔次也越高。根據標桿企業的工程經驗，外立面率控制如下：

　　案例4：

　　項目A(左邊)的外立面率為1.2，項目B(右邊)的外立面率為1.35，以地上面積10,000㎡來計，項目A總外飾面面積為12,000㎡，項目B總外飾面面積為13,500㎡，兩個項目的外飾面差值為1500㎡，如果兩個項目選用同一種外墻材料時，其成本增量為1500/12000=12.5%。

(常見的開發商限額表1)

(常見的開發商限額表2)

　　④ 建立外立面標準化，形成產品體系;

　　各家開發商的限額頻率：●●;

　　通過立面標準化體系的建立，約束外立面的成本，絕非大部分開發商要走的思路，因為標準化的應用場景便是要滿足規模化企業，批量化產品的高周轉需求，對于絕大部分數量的地產企業而言規模并不太大，標準化的立面并不是非常需要的;但對于千億級及以上的房企，基本上立面都已經形成了標準化，這樣對成本控制的要求更加嚴苛。

(常見的開發商立面標準化1)

　　⑤ 其他形式的外立面控制限額：體形系數及外立面構件

　　各家開發商的限額頻率：●;

　　體形系數=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m³。

　　開發商約束體形系數的初衷更多來自對建筑節能的有效控制，建筑節能有利必然也對外立面率產生正向的反饋，根據大量的案例經驗總結，體形系數和外立面率呈現一定的正相關性，所以在一定程度上控制體形系數可以約束外立面率。

　　外立面構件是組成外立面風格的重要內容，也影響著外立面率，部分開發商會在外立面構件的設計和成本上做一些限額設計，整體控制成本。

(常見的開發商線腳標準化)

(常見的開發商線腳標準化2)

　　雖然我們無法確定暴風雨什么時候結束，但是有一件事是確定的

　　——如果不咬牙堅持，我們就無法穿越暴風雨