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政策·對策|外立面成本限價,甲方這樣操作

來源:胖棟有話說  作者:編輯  日期:2021-10-29
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    建筑立面代表了品質(zhì)需求,代表了項目的品質(zhì)和定位;好的建筑立面表現(xiàn),在一定程度上可以提升新建項目的售價,也可以帶來二次銷售的產(chǎn)品溢價。

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  01、楔子

  建筑立面工程在地產(chǎn)開發(fā)商中占據(jù)著非常重要的地位:

  一方面:建筑立面代表了品質(zhì)需求,代表了項目的品質(zhì)和定位;好的建筑立面表現(xiàn),在一定程度上可以提升新建項目的售價,也可以帶來二次銷售的產(chǎn)品溢價。

  另一方面:建筑立面的品質(zhì)和定位決定了項目的材質(zhì)使用,建筑材質(zhì)便是成本。對于建筑立面材質(zhì)而言,工程量較大,且成本波動性大,更需要開發(fā)商關(guān)注和重視。

  案例1:以25層高層住宅為例,地上建面9,720㎡,其中:大堂部分80㎡,兩層基座850㎡,其余約8,790㎡;外墻面積約12,145㎡,其中:大堂95㎡,基座 1,050㎡,其余11,000㎡。我們以不同方案測算:

  僅外墻涂飾的建面成本變化,從68元/㎡~203元/㎡,不同的材料構(gòu)成其成本波動非常大。

  第三:建筑立面的風(fēng)格、材質(zhì)以及色彩均代表了城市形象,代表了執(zhí)政部對城市設(shè)計的要求,建筑立面確定后一般情況下是不允許“簡配”,這也更加要求開發(fā)商對待立面的選擇要慎重。

  案例2:

(圖片僅為示意)

  投資定案階段:

  已了解到規(guī)劃局對外立面材料有要求,前期溝通可突破,且老項目有成功經(jīng)歷,故按客戶敏感性,采用仿石磚+涂料

  報規(guī)階段:

  規(guī)劃局嚴格要求使用石材+真石漆,經(jīng)項目爭取,同意使用仿石磚+真石漆,但是不能使用涂料,導(dǎo)致成本增加226.23萬元。

  第四:建筑立面是開發(fā)商成本敏感點和業(yè)主敏感點,雙敏感點造成開發(fā)商在立面的建造上不能一度簡配、也不能超配,既要成本適配也要業(yè)主適配,這是一個開發(fā)商決策水平的體現(xiàn)。

  第五:建筑立面的材質(zhì)選擇,又會帶來建造工藝的不同,不同的建造工藝都會對建造水準提出了很大的要求,這對開發(fā)商的施工水平提出了另一個考驗,如何利用合適的成本打造超配的建筑品質(zhì),這個課題依然任重而道遠。

  如何平衡建筑立面品質(zhì)和成本,個人有如下的觀點

  02、建筑立面的控制策略

 、 立面材質(zhì)的使用要按部位細分,嚴控成本較高材質(zhì)的使用,要符合產(chǎn)品的定位/產(chǎn)品線;

  各家開發(fā)商的限額頻率:●●●●●

  成本的構(gòu)成等于單價*使用面積,限制使用面積量能夠控制建造的總成本,對于建筑立面的成本控制策略同樣如此。對于大部分開發(fā)商而言,根據(jù)業(yè)主的敏感性,約束立面材質(zhì)的使用,這屬于較為常規(guī)的操作。

  根據(jù)使用部位約束立面材質(zhì)的主要操作思路:

  第一步:明確項目產(chǎn)品檔次;產(chǎn)品檔次決定了項目材質(zhì)使用的策略,高檔項目表現(xiàn)在高檔材料使用的面積大,反之使用面積較小。

  第二步:約束材質(zhì)使用部位,主要是根據(jù)業(yè)主是否對此部位敏感,業(yè)主敏感的部位為依次為:入戶門斗、入戶正立面一層~三層、次要入戶立面一層~三層、次要立面、架空層、建筑\結(jié)構(gòu)裝飾線條、屋面花架等等。

(常見的開發(fā)商限額表)

  案例3:我們以某地區(qū)中檔樓盤為例,基座兩層為石材干掛(單層建筑面積390㎡),以上為多彩石涂料,其中樓盤北向為小區(qū)的主立面、南向為小區(qū)的主立面,東西立面為次要立面。

  基座兩層外墻展開面積約950㎡(其中南北向約670㎡,東西向約280㎡),原設(shè)計立面均采用石材干掛體系(干掛石材25mm,主次龍骨),單價800元/㎡,總價約760,000元。

  現(xiàn)根據(jù)立面的主次程度,將東西立面改為超薄石材一體板(詞條“一體板”由行業(yè)大百科提供)(石材飾面12mm,背栓固定),由于一體板能夠大幅度減輕自重,其固定方式省去了主次龍骨,其單價為450元/㎡,優(yōu)化后總價為662,000元,其優(yōu)化成本98,000元,成本比原方案降低13%。

  ② 立面材質(zhì)設(shè)置指導(dǎo)單價(品牌),便于采購

  各家開發(fā)商的限額頻率:●●●●●;

  立面材質(zhì)屬于工業(yè)化產(chǎn)品,價格基本透明,各家開發(fā)商基于長年形成的供方戰(zhàn)略庫,實行“量大從優(yōu)”的采購模式,這一點在立面材質(zhì)的成本控制上體現(xiàn)的淋漓盡致,也是屬于絕大部分開發(fā)商實行的立面成本控制策略之一。

  (常見的開發(fā)商限額表)1

(常見的開發(fā)商限額表2)

 、 控制外立面率,約束立面展開面積;

  各家開發(fā)商的限額頻率:●●●;

  根據(jù)本人統(tǒng)計的數(shù)據(jù)僅有一半左右的開發(fā)商會約束外立面率,還有另一半房企(不乏標桿 房企)是不約束外立面率的;通過外立面率約束外立面成本的做法,在開發(fā)商中不算常規(guī)操作。

  外立面率(只計算住宅部分)=地上建筑單體住宅部分的外墻(扣除門窗洞口)展開面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。

  一般情況下,建筑的外立面率越高,其成本越高,樓盤的檔次也越高。根據(jù)標桿企業(yè)的工程經(jīng)驗,外立面率控制如下:

  案例4:

  項目A(左邊)的外立面率為1.2,項目B(右邊)的外立面率為1.35,以地上面積10,000㎡來計,項目A總外飾面面積為12,000㎡,項目B總外飾面面積為13,500㎡,兩個項目的外飾面差值為1500㎡,如果兩個項目選用同一種外墻材料時,其成本增量為1500/12000=12.5%。

(常見的開發(fā)商限額表1)

(常見的開發(fā)商限額表2)

  ④ 建立外立面標準化,形成產(chǎn)品體系;

  各家開發(fā)商的限額頻率:●●;

  通過立面標準化體系的建立,約束外立面的成本,絕非大部分開發(fā)商要走的思路,因為標準化的應(yīng)用場景便是要滿足規(guī)模化企業(yè),批量化產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)需求,對于絕大部分數(shù)量的地產(chǎn)企業(yè)而言規(guī)模并不太大,標準化的立面并不是非常需要的;但對于千億級及以上的房企,基本上立面都已經(jīng)形成了標準化,這樣對成本控制的要求更加嚴苛。

(常見的開發(fā)商立面標準化1)

 、 其他形式的外立面控制限額:體形系數(shù)及外立面構(gòu)件

  各家開發(fā)商的限額頻率:●;

  體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m³。

  開發(fā)商約束體形系數(shù)的初衷更多來自對建筑節(jié)能的有效控制,建筑節(jié)能有利必然也對外立面率產(chǎn)生正向的反饋,根據(jù)大量的案例經(jīng)驗總結(jié),體形系數(shù)和外立面率呈現(xiàn)一定的正相關(guān)性,所以在一定程度上控制體形系數(shù)可以約束外立面率。

  外立面構(gòu)件是組成外立面風(fēng)格的重要內(nèi)容,也影響著外立面率,部分開發(fā)商會在外立面構(gòu)件的設(shè)計和成本上做一些限額設(shè)計,整體控制成本。

(常見的開發(fā)商線腳標準化)

(常見的開發(fā)商線腳標準化2)

  雖然我們無法確定暴風(fēng)雨什么時候結(jié)束,但是有一件事是確定的

  ——如果不咬牙堅持,我們就無法穿越暴風(fēng)雨

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