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又一家房企債務(wù)違約。
當代置業(yè)宣布債務(wù)違約
2021年10月26日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司于10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)，未能按時償還票據(jù)本金及其應(yīng)計但未付利息。這筆資金規(guī)模2.5億美元的票據(jù)，是目前當代置業(yè)5只存續(xù)美元債中規(guī)模最大的。
來源：當代置業(yè)官網(wǎng)
當代置業(yè)將此次違約，歸因為“預(yù)計之外的流動性問題”，而其面臨的不利因素包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及COVID-19疫情等。受此影響，上述票據(jù)本金及其應(yīng)計但未付利息的還款安排，未能于當日達成。
自此，當代置業(yè)成為繼花樣年、新力控股等企業(yè)后，又一出現(xiàn)債務(wù)違約的百強房企。
實際上，早在2021中期業(yè)績公告后，當代置業(yè)便暴露出毛利率低于行業(yè)平均、資產(chǎn)負債率高于行業(yè)平均、融資成本上升等流動性風險點。
隨后，當代置業(yè)多次出售股權(quán)資產(chǎn)、展期債務(wù)以解決流動性問題，但仍未避開違約風暴。
01、自救未果
實際上，為避免發(fā)生實質(zhì)性違約，當代置業(yè)曾試圖展期、自救，并未出現(xiàn)有的房企消極“躺平”的情況。
10月11日，當代置業(yè)在港交所公告稱，尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據(jù)延期至2022年1月25日，同意征求公布。同時，該公司還在尋求縮短債券選擇性贖回的通知期，并贖回8750萬美元的債券本金。
穆迪第一時間將其評級從B2下調(diào)至Caa2，其發(fā)行債券的高級無抵押評級從B3下調(diào)至Caa3，并將上述評級列入可能進一步下調(diào)的觀察。
10月14日，惠譽將當代置業(yè)(中國)有限公司的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級從“B”下調(diào)至“C”，并將該公司的高級無抵押評級、未償債券評級及相應(yīng)回收率評級從“B/RR4”下調(diào)至“C/RR6”。
此事一出，當代置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷以及總裁兼執(zhí)行董事張鵬就立即向外界傳達了對公司財務(wù)狀況的信心，并有意提供合計約人民幣8億元的股東貸款支持，以解“燃眉之急”，貸款完成期限同樣也是三個月。
但從當代置業(yè)2021年半年報來看，截至期末其銀行結(jié)余及現(xiàn)金(包括受限制現(xiàn)金)約人民幣174.24億元，占資產(chǎn)總值17.7%;而一年內(nèi)到期各類有息債務(wù)總額93.47億元。這相對于短期債務(wù)來說，違約是可以避免的，但從目前情況來看，財務(wù)數(shù)據(jù)背后的公信力著實有失偏頗。
隨后幾日，當代置業(yè)兩次發(fā)布公告，加重了市場的擔憂情緒。10月20日，當代置業(yè)發(fā)布終止有關(guān)于2021年到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)的同意征求公告。10月21日，當代置業(yè)公告稱，短暫停牌，以待刊發(fā)一份載有當代置業(yè)內(nèi)幕消息的公告。
據(jù)當代置業(yè)該筆美元債招債書，債券重大條款改變需要獲得90%投資人同意。最終，當代置業(yè)自救未果，還是發(fā)生了實質(zhì)性債務(wù)違約。
而對于此次違約，當代置業(yè)在一封內(nèi)部信中解釋稱，對于此次債務(wù)問題，當代置業(yè)采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式，在形勢更加嚴峻的情況下，有幾項工作沒有達到預(yù)期的結(jié)果，導(dǎo)致此次風險出現(xiàn)。對于公司的未來發(fā)展，希望通過資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進，實現(xiàn)再生和持續(xù)發(fā)展。
與此同時，當代置業(yè)旗下的物業(yè)上市公司第一服務(wù)控股在10月8日就“根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告”宣告停牌。市場人士普遍認為，當代置業(yè)將正醞釀出售上市不到一年的物業(yè)公司“斷臂求生”，同時不排除后續(xù)有更多的資產(chǎn)出售可能。
02、高息舉債擴張
此前，當代置業(yè)多靠“借新還舊”償還境外債，但在近期房企違約事件頻發(fā)、中資美元債市場動蕩的情況下，想要“借新還舊”已是難上加難。前幾日，當代置業(yè)美元債大幅殺跌，投資者拋售債券，市場已對其能否籌集到兌付資金充滿擔憂。
從其存量債務(wù)看，當代置業(yè)面臨的償債壓力確實不小。企業(yè)預(yù)警通顯示，目前，當代置業(yè)存續(xù)美元債共5只，存續(xù)規(guī)模超13億美元，平均票息為11.58%。
截至上半年，當代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為83%，凈負債率93%，現(xiàn)金短債比為1.46，仍有一項指標超閾值，保持“黃檔”。期末，該公司流動負債有661.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有93.47億元。
值得注意的是，截至中期末，當代置業(yè)賬面現(xiàn)金及等價物(包括受限現(xiàn)金)約174億元，扣除受限現(xiàn)金后，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為136.24億元。賬面有超百億現(xiàn)金，卻還不起十幾億債務(wù)，市場已對其財務(wù)報表的“含金量”充滿擔憂。
作為一家百強房企，當代置業(yè)曾熱衷于舉債擴張，美元債發(fā)債利率更是刷出新高。據(jù)悉，該公司曾于2018年12月發(fā)行一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達15.5%。因發(fā)債利率較高，當代置業(yè)上半年利息開支合計13.73億元，同比增長10.55%。
當代置業(yè)的利潤，一定程度上也被高息債務(wù)所蠶食。近五年來，該公司的銷售規(guī)模雖然水漲船高，但凈利潤規(guī)模始終未超過10億元。從經(jīng)營性現(xiàn)金流看，當代置業(yè)僅2018年末經(jīng)營現(xiàn)金流為正，其余的2016年、2017年、2019年、2020年均為負。
除了現(xiàn)金流預(yù)警指標，當代置業(yè)的銷售表現(xiàn)也出現(xiàn)放緩。今年前九月，當代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額約335.44億元，同比增長24.6%。但9月單月，35.63億元合約銷售額與36.73萬平方米的合約銷售面積，分別同比下滑23.3%與20.2%。
回看過往，當代置業(yè)在“暴雷”前，一直以“綠色建筑”為業(yè)內(nèi)所知。早在2000年于北京成立時，當代置業(yè)便主打綠色地產(chǎn)與科技地產(chǎn)，是國內(nèi)最早從事綠色科技地產(chǎn)的企業(yè)。
標準排名日前據(jù)房企2020年度獲得綠色建筑運行認證和竣工面積等相關(guān)數(shù)據(jù)，測算出綠色運行指數(shù)，當代置業(yè)與首開地產(chǎn)、碧桂園、恒通建設(shè)、寶龍地產(chǎn)、朗詩集團、中海發(fā)展、遠洋集團等房企，位列2021中國綠色地產(chǎn)運行典范TOP10。
而債務(wù)危機爆發(fā)后，當代置業(yè)實控人將采取怎樣的行動，還有待后續(xù)觀察。
目前，當代置業(yè)董事會主席張雷通過其家族信托，持有當代置業(yè)65.38%的股權(quán)，長城資產(chǎn)與信達資產(chǎn)的持股比例分別達到6.80%和9.58%，公眾持有18.24%。土地儲備方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，當代置業(yè)總土儲貨值約為899.6億元。
據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計，算上當代置業(yè)，今年中資美元債市場上出現(xiàn)違約事件的房企，已高達9家，包括泛海控股、花樣年、華夏幸福、陽光100中國、天房集團、泰禾集團、新力控股、藍光發(fā)展、當代置業(yè)，全部未償額280.73億美元。
從中資美元債二級市場看，部分房企債券收益率在違約一周前就已經(jīng)有所反應(yīng)，如花樣年、藍光發(fā)展、陽光100中國的本輪違約債、華夏幸福等。此外，大多債券在違約后4～5天內(nèi)收益率波動收斂，基本維持在一定水平。
興業(yè)證券認為，近期監(jiān)管層針對地產(chǎn)的表述有些邊際的變化，包括地方土拍政策的調(diào)整也一定程度確保了房企經(jīng)營可得的利潤空間。但對投資者而言，短期內(nèi)關(guān)注的政策重點仍需放在融資上，是否會有融資方面的好轉(zhuǎn)從而帶來安全邊際的修復(fù)。
