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　　近10年來，房地產(chǎn)一直是“政策市”，這一點毋庸置疑。因此，每年有幾個重要的分析判斷政策口徑的重要結(jié)點，首先是每年年底的中央經(jīng)濟工作會議公報，再有就是每年全國人大開幕會上的政府工作報告。這兩個關(guān)鍵文件，對于金融政策口徑、房地產(chǎn)和住房政策的態(tài)度，都與房地產(chǎn)市場的命運密切相關(guān)。

　　聽完今年的政府工作報告，圍繞房地產(chǎn)有不少新意，總體感覺，和往年相比，今年的政府工作報告中和房地產(chǎn)有關(guān)的部分，相當(dāng)于開出了一張住房領(lǐng)域供給側(cè)改革的基本藥方。這說明，在打擊炒作，去除樓市中投資、投機成分的同時，決策層已經(jīng)開始通過解決供給一端的問題，疏堵并重，解決矛盾越來越突出的大城市住房問題。

　　如下幾點看法：

　　第一，本次政府工作報告涉及房地產(chǎn)的部分，使用的是“住房”，即解決好大城市住房突出問題，而不是“房地產(chǎn)”。這是非常重要的一點信號，就是再次明確了住房產(chǎn)品是類公共產(chǎn)品的屬性。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控中，市場化、非市場化手段的爭論，就此可以停止了。同時，“住房”這個詞的使用，也是對“房住不炒”的呼應(yīng)。

　　那么，在這段表述中，沒有出現(xiàn)打擊投機炒作這樣的嚴(yán)厲字樣，是否就意味調(diào)控有松動的可能呢?完全沒有這個可能。因為“房住不炒”這句話還在，只要這句話在，就是“一句頂一萬句”的真理，就是因城施策，調(diào)控力度不放松的保障，更何況“穩(wěn)房價”、“穩(wěn)地價”、“穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)，還在呢。

　　第二，“解決”這個詞很重要。在與房地產(chǎn)有關(guān)一段的末尾，有“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”的表述，開頭指出“解決”，末尾指出“盡最大努力”，首尾呼應(yīng)。政府文件報告中的用詞、呼應(yīng)等，從來都不是無意義的，今年的重點任務(wù)在于， “拿出辦法”。

　　筆者判斷，就像打擊投機炒作、確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的做法一樣，解決大城市住房問題，也是因城施策，各個大城市，想自己的解決辦法。中央給目標(biāo)、給路徑、給扶持，地方定具體政策、辦法，而后中央考核。解決住房問題，大城市的擔(dān)子在2021年，會加重。

　　第三，“住房”、“解決”這些表述的同時，政府工作報告中，給出了具體的路徑和模式。概括為“兩增加”、“一規(guī)范”、“一降低”。增加的是用于政策性住房的土地、專項資金，以及提出集中建設(shè)的辦法，目的是為了增加保障房、共有產(chǎn)權(quán)房的供給量。

　　往年的著力點圍繞著穩(wěn)定市場，控制房價快速上漲，這是基礎(chǔ)。在打好基礎(chǔ)的同時，今年的重點放在供給端解決問題，具體路徑也給出了，就是增加保障性住房供給、規(guī)范租賃市場，這也是對去年底中央經(jīng)濟工作會議公報中，把住房租賃提到前所未有重要位置的呼應(yīng)。

　　所以，2021年，大城市中，會有更多土地用于政策性住房的建設(shè)，大致12-18個月后，大城市有可能出現(xiàn)一個保障性住房、政策性住房(租賃住房)入市的高峰。這對于房地產(chǎn)市場的影響，大致可以參見北京此前限競房入市高峰期內(nèi)的市場表現(xiàn)，屆時，很多市場規(guī)則和游戲方式，都將面臨改變。

　　此外，土地供應(yīng)模式的創(chuàng)新，以及兩會之前又有熱點城市、大型城市加碼地方調(diào)控政策，足以說明，在住房供給側(cè)解決問題的同時，控制打擊投機炒作的尺度不會放松，大城市被點名之后，只能從緊。

　　第四，降低住房租賃稅費負(fù)擔(dān)。這一點，大家一定十分好奇，是不是會有具體針對機構(gòu)經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)的稅費減免。因為按照現(xiàn)行稅制，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，對于居民免征，但是，對于企業(yè)機構(gòu)持有住房用于經(jīng)營，需要繳納城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅。真正要發(fā)展租賃市場，鼓勵機構(gòu)發(fā)展租賃市場，恐怕需要在這上面做文章，否則機構(gòu)不賺錢，就很難擴大供給穩(wěn)定租賃關(guān)系。

　　去年底中央經(jīng)濟工作會議，非常明顯地傳出信號，即將住房租賃作為解決大城市住房突出矛盾的辦法。不過，在這其中，穩(wěn)定租賃關(guān)系，甚至比房屋租金更重要。而穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，則需要機構(gòu)真正持有完全用于經(jīng)營的房產(chǎn)，而不是蛋殼模式下的二房東，因此，在這份“供給側(cè)”改革的基本藥方之下，是不是會有鼓勵機構(gòu)經(jīng)營住房租賃，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，是一個值得關(guān)注的看點。

　　第五，如果說，上述供給側(cè)的內(nèi)容，是需要長期、持續(xù)產(chǎn)生影響的，那么，金融政策閘門的松緊，其實是短期影響最大的。今年政府工作報告中，對于貨幣政策的表述，大原則上基本維持了既定的方針與口徑，即“靈活精準(zhǔn)、合理適度”，總體基調(diào)是保持流動性的合理充裕。

　　但是，請房地產(chǎn)界的朋友們一定留意那句話，“保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定”。這就是說，快馬加鞭加杠桿的時代，不可能再重復(fù)出現(xiàn)。大水漫灌更不可能，純粹意義上的資產(chǎn)價格的水漲船高，也是鏡花水月，房地產(chǎn)躺著靠資產(chǎn)升值過日子的時代，不可能再出現(xiàn)了。

　　在這一點的理解判斷上，可以參考銀保監(jiān)會主席郭樹清最近一次講話。他在兩會前政策吹風(fēng)會上的表態(tài)，房地產(chǎn)占有相當(dāng)?shù)谋壤�，包括“灰犀�！闭�、包括“杠桿率過高論”、包括“集聚金融風(fēng)險論”等，都表明金融監(jiān)管層已經(jīng)將房地產(chǎn)作為重要的宏觀經(jīng)濟管理目標(biāo)對待，再加上近期銀行監(jiān)管重點查處房抵經(jīng)營貸入市的問題，都說明，即便是對實體經(jīng)濟相對寬松和友好的市場環(huán)境，也不會允許大量貨幣資金流入房地產(chǎn)市場。