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2019年1—12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比上年加快0.5個百分點。
特別注意的是，2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，上年為增長1.3%，多年來第一次下降。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降16.5%。
備注：國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年1-12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》
在2020年前9個月，銷售金額11.57億元，同比增加3.7%;銷售面積11.7億㎡，同比繼續(xù)下降，-1.8%;開發(fā)投資10.34億元，同比增加5.6%;
在過去的5年間，我們注意到每年采用公建化外立面設計的非公共建筑（詞條“公共建筑”由行業(yè)大百科提供）項目以超過15%的速度逐年增加。自2016年始，相比較于普通的住宅樓盤，國內(nèi)越來越多的頂級豪宅更多的采用玻璃幕墻的設計，追求足夠的辨識度與獨特性。
這些項目都有者類似“芝加哥華麗一英里”的關鍵詞特征，城市地標，街區(qū)熱度，云端豪宅，公建化外立面，坐擁城市核心風景，塔尖生活范本，大型綠地景觀。
越來越多的高端住宅建筑（詞條“住宅建筑”由行業(yè)大百科提供），已經(jīng)越來越像公建了，這是因為傳統(tǒng)住宅單元式的立面表達，已不能完全滿足城市的發(fā)展和人居升級的需求了。更具現(xiàn)代感、藝術感的建筑，才能打動具有國際視野前瞻力的高凈值人群。因此公建化立面的住宅運用而生。公建化精工住宅，逐漸成為國際國內(nèi)豪宅建筑的主流形式。
備注：在芝加哥的華麗一英里是指芝加哥從盧普區(qū)(Chicago Loop)與近北區(qū)邊界、 芝加哥河上的密歇根大街橋(Michigan Avenue Bridge)一直到橡樹街為止的北密歇根大街的一段。它將芝加哥的黃金海岸與市中心連接起來。對于來到芝加哥的游客來說，不論是想住酒店、逛街購物、或僅僅是觀看城市建筑，華麗一英里都是首選的去處。
我們抽樣調(diào)研了從2016年一直到2020年2季度末的全國476個居住項目。
抽樣結果如下：
這些抽樣調(diào)研的項目均為居住類項目，基于項目具體的用地屬性和最終建筑用途兩部分來判斷。包含了“住宅屬性”用地上建的一切建筑(包含配套商業(yè)和會所等)，以及在“商業(yè)屬性”用地上建的住宅用途的建筑。(商業(yè)、酒店、辦公、場館等不在分析范圍。)
2016~2020年2季度，全國商品房銷售面積大約68.4億㎡。樣本中項目總面積，約相當于當期全國商品房銷售面積份額的1.1%。樣本中項目的開發(fā)者，來自主流地產(chǎn)商(地產(chǎn)50強)的市場占比84.8%，來自非主流地產(chǎn)商以及其他的市場占比15.2%。
我們將這476個項目，按照確定的邏輯定義進行了分類，其中77個項目采用了全部或者局部的公建化外立面設計。
A類項目定義：項目的樓盤價位于該地區(qū)同類型當年樓盤均價的120%以上，或該開發(fā)者內(nèi)部定位為A檔。
B類項目定義：項目的樓盤價位于該地區(qū)同類型當年樓盤均價的100%~120%，或該開發(fā)者內(nèi)部定位為B檔。
經(jīng)濟型項目定義：政府為中低收入家庭所提供的限定標準、限定價格和租金的住房。樓盤價格低于該地區(qū)同類型當年樓盤均價75%。
未開盤項目定義：還沒有確定對外公開銷售的時間。
不對外出售項目定義：不對外公開銷售的項目，如私人會所，公司內(nèi)部住房。
公建化立面是指住宅的外立面向公建(公共建筑，如劇院等)，采用了大量的玻璃幕墻形式。在不改變住宅原有功能的前提下，對處在城市特定區(qū)域的住宅外立面，利用公共建筑外立面（詞條“建筑外立面”由行業(yè)大百科提供）的做法進行設計與建造。
公建化立面住宅有哪些優(yōu)點呢?
立面優(yōu)化，提升城市品位
使用時尚簡潔的材質(zhì)進行統(tǒng)一化設計建造，使立面更加精致細膩，簡單大氣，符合現(xiàn)代審美。
經(jīng)久耐用，提高建筑性能
采用大量的玻璃幕墻形式，彌補原來大量面磚鑲嵌的滲水、脫落（詞條“脫落”由行業(yè)大百科提供）等不足，實現(xiàn)外觀的實用性和品質(zhì)感雙贏。
節(jié)約能源，資源可持續(xù)利用
一體化立面有效減少建筑形體系數(shù)，減少住宅自身受外界溫差的影響，達到節(jié)約能源的目的。
公建化立面住宅，一座座繁華都市中靚麗的風景線，從國際美學角度出發(fā)，回歸住宅本身功能，優(yōu)化人居空間，將建筑美學、功能、結構與節(jié)能等因素有機統(tǒng)一。
建筑大師貝聿銘說：“美的建筑，應該是建筑在時間之上的，時間會給出一切答案”。
研究以上這些項目樣本，大致有以下共性的結論和意見：
頂級豪宅僅憑其地段和高度都可以成為城市的地標，凸顯了其本身的稀缺性及不可復制性的同時彰顯居住者在城市中的尊貴地位。
這些項目多數(shù)屬于建筑密度較高的，居高望遠，視野開闊。多采用大框架結構，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結構強度比普通板樓高，抗震（詞條“抗震”由行業(yè)大百科提供）性與安全性更好。
對于現(xiàn)代富有DIY精神的業(yè)主而言，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。
玻璃幕墻相對于普通墻體而言，雖然其外圍護結構的造價需增加1.5倍至2倍，但重量卻只有1/4，這也是玻璃幕墻主要被應用于超高層寫字樓、高端酒店、頂級豪宅等建筑的原因之一。
此類建筑的公建化立面的玻璃幕墻設計，對成本的敏感度相對不高，在規(guī)劃、設計、產(chǎn)品、理念等方面都有不少創(chuàng)新。
在立面設計上，高品質(zhì)的玻璃幕墻最常用，材料采用高端的品牌，并特別關注設計工藝實現(xiàn)和品質(zhì)落地。
貝索斯說，推動事情前進的重點是遇到問題和失敗。
多年以來，在公建化外立面項目實踐中遇到過不少的“坑”，列舉如下，共同好共饗。
公寓住宅的公建化外立面設計，避免直接按照辦公樓形象直接套玻璃盒子，特別規(guī)避設計凹式陽臺;
建筑外輪廓避免完全由戶型平面布局確定，純粹是個很重要的原則。不要出現(xiàn)太多繁瑣線條和材料交接面，包括材質(zhì)顏色的運用;
功能方面特別注意廚房、衛(wèi)浴等房間的特定功能需求(包括消防)，尤其是天燃氣管道和水管的排布、隱藏、檢修;
較之于公共建筑的玻璃幕墻設計，公寓住宅分戶之間的隔聲和私密處理尤為重要，需要做針對性設計和處理;
實施過程管控更加重要;眾多細節(jié)，從設計到產(chǎn)品落地再到用戶體驗，這一系列的過程非常容易產(chǎn)生偏差，某個中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)些微偏差，最終呈現(xiàn)的效果就會有很大差別。
公建化案例分享：中國鐵建·西派城
項目名稱：中國鐵建·西派城
項目地址：重慶江北嘴
建設單位：中鐵房地產(chǎn)集團重慶有限公司
方案設計：EMO易墨建筑設計有限公司
幕墻面積：約23.3萬平米
幕墻顧問：弗思特建筑科技有限公司
項目團隊：劉洪恩、王帥、劉健瑞、趙寧、潘斌斌
建筑攝影：存在建筑
建筑外立面的高品質(zhì)與否，直接影響到大眾對于整個項目的觀感。本項目在整體外立面設計上，建筑外形取意于波濤江水，多角度曲面設計打破了傳統(tǒng)建筑鋒芒過盛的觀感，構建柔美的姿態(tài)，親切擁抱每一位住戶幸福歸家。
建筑立面的設計靈感來源于蜿蜒前行，滔滔不絕的江水。通過局部的曲線應用，賦予建筑柔美的姿態(tài)，在鱗次櫛比的高樓大廈中，凸顯出獨特的身形。
設計將外立面線條水平延展，曲面轉角窗采用的創(chuàng)新性設計，打破了超高層建筑邊緣銳利的傳統(tǒng)，賦予建筑更多浪漫的同時，也使住戶能夠看到更加寬闊的景觀視野。
遠觀整個建筑群，建筑立面表皮由銀灰色鋁板和low-e玻璃幕墻窗系統(tǒng)構成，不同光澤度的細膩對比使建筑變得輕盈并富韻律感;隨著一天中時間的變化，整座建筑群在陽光與水波的映照下也呈現(xiàn)出變幻的光彩。既表現(xiàn)出通透大氣的立面效果，又有效提升建筑品質(zhì)感，同時，一根根精致的金屬色線條，于細節(jié)處勾勒出整個項目的完美“身段”，尊貴質(zhì)感油然而生。
香檳金色金屬線條的運用是西派城立面的重要特征之一，溫暖的色調(diào)營造出住宅社區(qū)應有的歸屬感和浪漫氛圍。
立面材料選用的是中空LOW-E鋼化玻璃6+12A+6。骨架材料使用上，中梃為60系列鋁立柱，外表面粉末噴涂。外立面橫明豎隱，豎向玻璃通過鋁合金副框用結構膠固定在邊框上，豎向膠縫15mm，橫向壓板扣接在橫向邊框上。邊框在工廠組合，在施工現(xiàn)場用4mm厚折彎鋼板固定在主體結構上。橫向60mm寬明框鋁合金裝飾線條，豎向15mm膠縫。
作者單位：弗思特工程咨詢公司
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