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中國(guó)房地產(chǎn)一直是“政策市”與“市場(chǎng)市”并存的格局。
只不過(guò)最近2、3年
“政策市”的權(quán)重、主導(dǎo)性都在加大。
因此，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)走向趨勢(shì)，難度在加大!
但事實(shí)上，從行業(yè)自身調(diào)控的初心本質(zhì)，行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律以及50強(qiáng)房企戰(zhàn)略的各種調(diào)整，還是可以洞見(jiàn)一些“未來(lái)的典型發(fā)展趨勢(shì)”!
關(guān)于房地產(chǎn)的趨勢(shì)，簡(jiǎn)單總結(jié)為以下10點(diǎn)!
趨勢(shì)1：未來(lái)房地產(chǎn)“確定性”和“不確定性”將并存
未來(lái)房地產(chǎn)
到底是確定性增強(qiáng)?
還是不確定性增強(qiáng)?
應(yīng)該說(shuō)：未來(lái)是“確定性和不確定性”將并存，畢竟此刻正處于一個(gè)百年未遇之大變局!
回到房地產(chǎn)行業(yè)：
有人說(shuō)，2021年是中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的“元年”!
有人說(shuō)，2021年也是房企有史以來(lái)最焦慮的“一年”!
事實(shí)上，就地產(chǎn)而言，其實(shí)這2、3年的確定性在增強(qiáng)，因?yàn)?a style="font-size:1em; border-bottom:1px;border-bottom-style:dashed;border-bottom-color:blue" onmouseover="openNewDiv('newDiv','政策導(dǎo)向');callServer('政策導(dǎo)向');">政策導(dǎo)向越來(lái)越明朗——即所有調(diào)控手段的初心、出發(fā)點(diǎn)都離不開三大頂層設(shè)計(jì)。
其一，房住不炒，租購(gòu)并舉;
其二，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”;
其三，三道紅線與二道紅線倒逼房企進(jìn)入“穩(wěn)健發(fā)展”模式!
未來(lái)即使新增一些大大小小調(diào)控舉措，包含這次第二輪集中供地規(guī)則的改變，其實(shí)無(wú)非是圍繞三大頂層設(shè)計(jì)去展開!
三大框架下，中國(guó)房地產(chǎn)全面進(jìn)入“低增長(zhǎng)，低利潤(rùn)，低預(yù)期、低容錯(cuò)”的新階段!
這看上去很“確定了”，至少地產(chǎn)圈內(nèi)部基本達(dá)成共識(shí)。
國(guó)家不是為了打壓行業(yè)，而是為了行業(yè)更有序、穩(wěn)定、規(guī)范發(fā)展!
但同時(shí)，外圍的“不確定”也在增強(qiáng)。
其一，一系列房地產(chǎn)外圍的高強(qiáng)度（詞條“強(qiáng)度”由行業(yè)大百科提供）、大力度政策正在連續(xù)推出。
比如教培行業(yè)的大調(diào)整，三胎政策的亮相，對(duì)暴利行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)巨頭、娛樂(lè)行業(yè)的打壓，對(duì)學(xué)位房的動(dòng)真格調(diào)節(jié)，包含最近“共同富裕”的新導(dǎo)向……
這一輪房地產(chǎn)外圍政策之高密度、高頻次、強(qiáng)力度，堪稱罕見(jiàn)!
這些更大的外圍大邏輯，未來(lái)或?qū)?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的小邏輯進(jìn)行調(diào)整。
其二、2021年是房企“爆雷”年，不排除2022年也是。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2021年8月，已有超38只涉房債券違約，數(shù)量超過(guò)2020年全年(18只)。截至8月23日，遞交破產(chǎn)文書的房企累約260家，平均每天約1家房企破產(chǎn)。
更讓同行焦慮的是，今天房企暴雷違約房企已經(jīng)從不知名的中小房企、百?gòu)?qiáng)房企，變?yōu)榍|房企、頭部房企(比如恒大、華夏幸福、藍(lán)光等)等蔓延!
其三，2021下半年樓市轉(zhuǎn)向，成交量下滑鮮明。
6月過(guò)后的7月，8月整個(gè)房地產(chǎn)銷售量、到訪量都在迅速掉頭向下，龍頭房企也下降20%甚至更多。
整體而言，雖然房地產(chǎn)自身政策趨于確定性，但圍繞房地產(chǎn)圍城外的多發(fā)性、高強(qiáng)度、不確定性政策則是“更大邏輯”。未來(lái)就擔(dān)憂到一定時(shí)候，外圍不確定性大邏輯，會(huì)形成對(duì)確定性小邏輯的底層修改。
比如，作為龍頭之一的融創(chuàng)也在2021下半年全面調(diào)整，提出“安全戰(zhàn)略”。
其一、未來(lái)房企即使三道紅線綠檔達(dá)標(biāo)了，企業(yè)也不一定沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)。
其二、在未來(lái)，你必須保證自己真的是安全的，且是在任何環(huán)境下都是安全的。
以上兩點(diǎn)，正是來(lái)自孫宏斌的提醒。
趨勢(shì)2：房地產(chǎn)沒(méi)有“夕陽(yáng)化”，只是走向“成熟、自律、理性”新階段
地產(chǎn)行業(yè)夕陽(yáng)化，顯然這個(gè)認(rèn)知有些過(guò)度悲觀。
但也正常，我們常在悲觀中放大恐慌，這是人之心理。
但理性看，中國(guó)房地產(chǎn)只是走向“成熟、正常、自律”新階段。
通過(guò)《地產(chǎn)總裁參考》對(duì)全球發(fā)達(dá)國(guó)家的總結(jié)，歸納為3點(diǎn)，給地產(chǎn)人打打氣。
其一，哪怕城市化超80%的歐美國(guó)家，比如美國(guó)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，其房地產(chǎn)依舊是支柱產(chǎn)業(yè)。
2020年，美國(guó)GDP接近21萬(wàn)億美元，這其中由房地產(chǎn)創(chuàng)造的行業(yè)GDP就達(dá)到了2.7萬(wàn)億美元，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例為12.9%，遠(yuǎn)比我國(guó)的7.5%更高。
同樣，當(dāng)下美國(guó)最大開發(fā)商霍頓、萊納、帕爾迪等，他們每年開發(fā)營(yíng)業(yè)收入依舊在1200億人民幣的體量!
從這個(gè)角度來(lái)看，即使在城鎮(zhèn)化尾期，房地產(chǎn)開發(fā)依舊不會(huì)消失，而且考慮到中國(guó)國(guó)情特色，未來(lái)中國(guó)龍頭房企，同樣會(huì)有相對(duì)可觀的規(guī)模體量。
其二、十年前媒體也說(shuō)家電業(yè)、建筑業(yè)等是“夕陽(yáng)行業(yè)”，唱衰者眾多，但現(xiàn)在看無(wú)疑是個(gè)“笑話”。
一位地產(chǎn)投資者也表示：“不要亂用夕陽(yáng)行業(yè)，因?yàn)橄﹃?yáng)是衰退意思，是指行業(yè)需求持續(xù)下降，若干年就消亡了，但如果需求永不消失，只是高峰過(guò)后長(zhǎng)期維持在一個(gè)不低的總量水平，那么這就不叫夕陽(yáng)行業(yè)，而應(yīng)該叫成熟行業(yè)。”
今天中國(guó)房地產(chǎn)就正在走向成熟階段!
即未來(lái)中短期會(huì)保持15萬(wàn)億~20萬(wàn)億超級(jí)體量!即使更長(zhǎng)期看，也會(huì)維持在10萬(wàn)億體量!
對(duì)比之下，今天我們也看到10年前被稱為夕陽(yáng)行業(yè)的
空調(diào)行業(yè)，出現(xiàn)“格力電器”的高增長(zhǎng);
水泥行業(yè)出現(xiàn)了“海螺水泥”;
家電行業(yè)出現(xiàn)“美的集團(tuán)”;
……
這些都是在行業(yè)規(guī)模橫盤乃至下半場(chǎng)依舊實(shí)現(xiàn)中高速增長(zhǎng)、高質(zhì)量的頭部企業(yè)!
對(duì)此，郁亮也提醒：“未來(lái)房企可持續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)空間巨大，空間體現(xiàn)在四大維度：“其一、客戶的需求，其二，城市發(fā)展的需求。其三、機(jī)會(huì)來(lái)自對(duì)存量?jī)r(jià)值的挖掘。其四，科技數(shù)字化釋放的價(jià)值。”
趨勢(shì)3：未來(lái)3、5年50強(qiáng)房企依舊會(huì)“深度調(diào)整”
50強(qiáng)乃至百?gòu)?qiáng)房企，看上去不錯(cuò)了。
但事實(shí)上，未來(lái)3、5年， 50強(qiáng)、30強(qiáng)房企也會(huì)發(fā)生深度大調(diào)整!
其一，三道紅線讓房企分化進(jìn)入“加速期”。
一方面高負(fù)債房企將面臨被動(dòng)調(diào)整，減少拿地，最終直接影響未來(lái)2、3年業(yè)績(jī)和結(jié)算利潤(rùn)表現(xiàn);而另一方面，一些本就財(cái)務(wù)穩(wěn)健現(xiàn)金流充裕的頭部房企將有望適度增加投資強(qiáng)度，加上未來(lái)潛在收并購(gòu)機(jī)會(huì)，將最終獲取“新一輪”超越發(fā)展和二次晉級(jí)機(jī)會(huì)。
比如某30強(qiáng)總裁就表示：“三道紅線之后會(huì)帶來(lái)新一輪清算和洗牌，勢(shì)必加速房企分化的力度，一些百?gòu)?qiáng)房企甚至50強(qiáng)、30強(qiáng)房企會(huì)跟不上行業(yè)平均增長(zhǎng)。”
其二，行業(yè)集中度大提速!
現(xiàn)在的房企集中度，不僅是銷售額集中，更是“土地集中，資金集中，人才集中”等一系列集中，房企“頭部領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)”產(chǎn)生了“乘數(shù)領(lǐng)先效應(yīng)”。
比如目前最安全、最優(yōu)質(zhì)的四大一線城市核心地段項(xiàng)目，基本都是央企、國(guó)企獲得。
有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)TOP10房企銷售市占率2020-2024年由28%提升至約40%!
比如某5強(qiáng)大佬就表示：“隨著調(diào)控的進(jìn)行，并不是你在頭部就永遠(yuǎn)在頭部，這個(gè)行業(yè)買完地以后到交付有兩、三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，未來(lái)有一些房企會(huì)被清算，同時(shí)，一些優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢(shì)會(huì)慢慢跑出來(lái)。”
其三，三道紅線有利于行業(yè)更穩(wěn)健，但也因?yàn)樵谫Y金、融資維度，央企國(guó)企相對(duì)有先天優(yōu)勢(shì)，因此未來(lái)15強(qiáng)央企、國(guó)企將擁有更大優(yōu)勢(shì)。
比如某十強(qiáng)頭部央企高管稱說(shuō)過(guò)：“其實(shí)國(guó)進(jìn)民退還好，因?yàn)槿兰t線下活得很好的優(yōu)秀民營(yíng)房企依舊大量存在，比如龍湖、金地等，所以未來(lái)核心還是企業(yè)自身戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)是否足夠穩(wěn)健自律。”
比如某5強(qiáng)大佬在業(yè)績(jī)會(huì)上就強(qiáng)調(diào)：“出問(wèn)題的房企，并不是因?yàn)檎哒{(diào)控，而是自己地買錯(cuò)了，布局有問(wèn)題，產(chǎn)品有問(wèn)題，或者戰(zhàn)略有問(wèn)題。”
趨勢(shì)4：誰(shuí)未來(lái)活得好?財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企及“地方龍頭”房企
2021年之后，哪些房企會(huì)“活得好、活得久”?
除大型央企外，答案大概是兩類民營(yíng)房企會(huì)活得好。
其一，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，戰(zhàn)略清晰、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)鮮明的頭部房企;
其二，地方龍頭房企，尤其還沒(méi)有完全市場(chǎng)化的城市的龍頭房企會(huì)活得好。
事實(shí)上，建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森對(duì)此有個(gè)判斷，即未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)有2個(gè)趨勢(shì)。
其一，幾乎所有大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)份額，70%左右會(huì)控制在前20大地產(chǎn)商手里。
其二，每個(gè)城市的前20大地產(chǎn)商，有一半甚至超過(guò)一半不是本土的地產(chǎn)商。
的確，在非完全市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)城市的龍頭房企，比如在深圳，在鄭州、在廣州，在昆明等，本土龍頭房企由于擁有大量城市更新土儲(chǔ)、良好的政商關(guān)系以及產(chǎn)品、品牌、客戶等擁有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，他們會(huì)“活得好、活得久。”
比如深圳的卓越，佳兆業(yè)，鴻榮源等，
比如鄭州的建業(yè)、康橋、永威等。
比如廣州的越秀地產(chǎn)，杭州的濱江等。
當(dāng)然，在完全市場(chǎng)化，公開化程度高的一二線樓市，那幾乎就是10強(qiáng)房企的天下，地方龍頭房企都在走弱。
比如我們看到金地在2021上半年保持業(yè)績(jī)60%的高增長(zhǎng)!
比如濱江集團(tuán)2021上半年銷售額增長(zhǎng)60.7%至879.2億!
這些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企和地方龍頭，都在跑贏同行，跑贏行業(yè)均值!
趨勢(shì)5：2022年利潤(rùn)率降到谷底后企穩(wěn)，5道紅線下房企中低速增長(zhǎng)
未來(lái)中國(guó)房企成長(zhǎng)而言，可以總結(jié)為三個(gè)受控：即“規(guī)模受控，利潤(rùn)受控，負(fù)債受控”!
其一、三道紅線和銀行二道紅線，基本在資金面上給房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)進(jìn)行了“總量”嚴(yán)控!
房企規(guī)模成長(zhǎng)本質(zhì)還是投資驅(qū)動(dòng)，而一旦資金總閘口收緊，那么房企未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)自然進(jìn)入中低增長(zhǎng)階段!同時(shí)，有些管理粗放、負(fù)債過(guò)高的房企甚至?xí)M(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)!
其二、未來(lái)行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)走低，預(yù)計(jì)2022年會(huì)到谷底后逐步企穩(wěn)!
為何說(shuō)行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)繼續(xù)走低?
一方面地價(jià)與售價(jià)的占比越來(lái)越高。比如2017年到現(xiàn)在地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例大概上升了15%;另一方面從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，房地產(chǎn)是預(yù)售制，長(zhǎng)周期，因此利潤(rùn)兌現(xiàn)有個(gè)“延后效應(yīng)”。
比如2021年大多房企利潤(rùn)率失守，是因?yàn)榻衲攴科竺省衾蚀蠖嘣从?FONT color=#c00000>2017年、2018年、2019年的高價(jià)拿地的結(jié)算!
考慮到這個(gè)結(jié)算周期，預(yù)計(jì)2022年行業(yè)利潤(rùn)率還會(huì)下滑!
2018年之后一系列調(diào)控和力度加碼，房企2020年拿地趨于“理性，謹(jǐn)慎、高標(biāo)準(zhǔn)”，這也意味著房企到2023年房企利潤(rùn)會(huì)有一個(gè)降落企穩(wěn)回升的過(guò)程，但整體不可能回到過(guò)去的暴利時(shí)代!
對(duì)此，旭輝總裁林峰明確表示：“行業(yè)的毛利率未來(lái)可能還會(huì)進(jìn)一步下降。行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)可能做到20%左右，差一點(diǎn)的15%左右，而凈利率在8%到10%，可能是行業(yè)未來(lái)的優(yōu)秀水平。預(yù)測(cè)行業(yè)的毛利率，我認(rèn)為可能到明年年底，這一輪行業(yè)的毛利率跟凈利率基本上可以見(jiàn)底。因?yàn)?017、2018年一些低利潤(rùn)的項(xiàng)目對(duì)很多大型企業(yè)來(lái)說(shuō)都已經(jīng)消化完成。”
同樣，龍湖認(rèn)為：“在限價(jià)大環(huán)境下，行業(yè)毛利率回歸到一個(gè)合理的區(qū)間，龍湖去年是20%~30%，未來(lái)將保持20-25%的毛利率。”
不少房企紛紛吐槽;“未來(lái)房企凈利潤(rùn)率能確保3%-5%就不錯(cuò)了”!
相對(duì)而言，多元化拿地，融資成本低、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出的房企利潤(rùn)率未來(lái)相對(duì)會(huì)高一些。比如多年凈利率超過(guò)20%的中海地產(chǎn)而言，中海也表示：“未來(lái)也不排除利潤(rùn)率下滑的可能。但中海對(duì)其凈利率超越行業(yè)平均3-5個(gè)點(diǎn)，依舊有十足信心。”
趨勢(shì)6：城市深耕進(jìn)入“數(shù)量與質(zhì)量”PK賽!
房企如何破解“低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)、低預(yù)期、低容錯(cuò)”的四低問(wèn)題?
應(yīng)該說(shuō)，深耕戰(zhàn)略，是應(yīng)對(duì)管理紅利，四低困境的有效破題方法之一。比如類似濱江地產(chǎn)在浙江、龍湖在重慶，龍光在廣東、建業(yè)在河南……眾多成功案例是驗(yàn)證過(guò)的。
今天作為規(guī)模房企，在當(dāng)下階段和市場(chǎng)環(huán)境，需要不斷審視自己投資面是否過(guò)于寬泛，是否要收縮聚焦?即
該深耕的城市要繼續(xù)深耕
該退出的城市要果斷退出
必須進(jìn)一步動(dòng)態(tài)優(yōu)化投資布局。
比如有的地方是避風(fēng)港，可能要加大投入;
比如有的地方能提供充沛現(xiàn)金流，要加大力度;
比如有的地方風(fēng)險(xiǎn)很大，那就要堅(jiān)決就撤。
事實(shí)上，你會(huì)發(fā)現(xiàn)今天業(yè)績(jī)會(huì)上，規(guī)模房企都在公布多少城市市占率第一，比如萬(wàn)科33個(gè)城市位列當(dāng)?shù)厍叭热缛趧?chuàng)半年9個(gè)城市就破100億。
尤其在今天“四低”時(shí)期，深耕能夠形成綜合經(jīng)營(yíng)和管理效應(yīng)。比如某千億房企就統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：
比如近幾年深耕城市利潤(rùn)是普通城市50%以上;
比如深耕城市費(fèi)用節(jié)約比普通城市節(jié)約25%以上;
比如開發(fā)效率方面，深耕城市比普通城市拿地到開盤時(shí)間平均快一個(gè)月;
比如開盤去化率看，深耕城市比普通城市的去化率要高出40%。
比如萬(wàn)科很早就提出各區(qū)域要提高市場(chǎng)占有率，最好能做到當(dāng)?shù)厍叭芏喑鞘卸紱](méi)達(dá)到。所以，萬(wàn)科未來(lái)的重點(diǎn)不是拓展新城市，而是深耕原有市場(chǎng)!
趨勢(shì)7：房企競(jìng)爭(zhēng)變?yōu)椤爱a(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈”的生態(tài)競(jìng)爭(zhēng)
低利潤(rùn)時(shí)代，必然導(dǎo)致低成本、高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略!
低成本、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)戰(zhàn)略下，未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)演變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的生態(tài)競(jìng)爭(zhēng)!
其一、基于產(chǎn)業(yè)鏈的整合，這兩年比較典型的是建業(yè)集團(tuán)。
即建業(yè)被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)界全產(chǎn)業(yè)鏈第一股”。
旗下?lián)碛?家上市企業(yè)方陣，即建業(yè)地產(chǎn)、建業(yè)新生活、筑友智造、中原建業(yè)!
比如建業(yè)地產(chǎn)是投資平臺(tái)，建業(yè)新生活是服務(wù)平臺(tái)，這意味著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈“一前一后”平臺(tái)都有了。而在中間制造環(huán)節(jié)，建業(yè)在2019年收購(gòu)了筑友，在產(chǎn)業(yè)鏈上把中間制造環(huán)節(jié)補(bǔ)上，同時(shí)，作為代建第二股的中原建業(yè)2021年香港上市，整體而言，建業(yè)形成從投資、建造、代建、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈一條龍?bào)w系。
未來(lái)無(wú)論建業(yè)地產(chǎn)，還是中原建業(yè)，都交給建業(yè)新生活做售后和服務(wù)，這就是“聯(lián)合艦隊(duì)”!
這種聯(lián)合作戰(zhàn)，就一定程度上彌補(bǔ)了單一住宅開發(fā)進(jìn)入低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)時(shí)代的“不足”;同時(shí)，又支撐了整個(gè)建業(yè)集團(tuán)在未來(lái)成長(zhǎng)性、盈利能力乃至產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)全方位的提升和優(yōu)化。
比如建業(yè)輕資產(chǎn)2020年就實(shí)現(xiàn)343億銷售額，為建業(yè)破千億立下了汗馬功勞。
比如在最近，建業(yè)集團(tuán)攜旗下四家上市公司(建業(yè)地產(chǎn)、建業(yè)新生活、筑友智造、中原建業(yè))以全產(chǎn)業(yè)鏈“聯(lián)合艦隊(duì)”，聯(lián)手陜西龍頭企業(yè)榮華控股共同開拓市場(chǎng)，力爭(zhēng)在不久的將來(lái)做到500億的果實(shí)。
其二，整合供應(yīng)鏈也是行業(yè)趨勢(shì)，綠都供應(yīng)鏈整合，就是一個(gè)典型案例!
面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)入“高品質(zhì)、低利潤(rùn)、高效率”時(shí)代，綠都地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)要“掌握供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈”的主動(dòng)權(quán)，且力圖做到差異化的產(chǎn)業(yè)鏈布局能力。
比如綠都首先梳理“產(chǎn)業(yè)鏈”后，就明確
哪些環(huán)節(jié)必須進(jìn)行“自建自營(yíng)”?
哪些則在社會(huì)化分工下精選伙伴合作共贏?
最終，綠都得出結(jié)論，即“圍繞產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)最豐厚環(huán)節(jié)、圍繞品質(zhì)管理薄弱環(huán)節(jié)、圍繞構(gòu)建綠都產(chǎn)品力的差異化特色”去強(qiáng)調(diào)以我為主，甚至不排除自己來(lái)做。
截止2020年，綠都成立了“建工、設(shè)計(jì)院、造價(jià)咨詢”公司，這些產(chǎn)業(yè)模塊綠都開始采取自建自營(yíng)。
其三，龍湖的同路人原則也值得在地產(chǎn)下半場(chǎng)強(qiáng)調(diào)。
即龍湖一直強(qiáng)調(diào)“同路人”原則，即龍湖強(qiáng)調(diào)對(duì)供方必須高度友好，包括對(duì)供方的支持、培訓(xùn)、支付，以及共創(chuàng)與賦能。
趨勢(shì)8：房企多元化進(jìn)入“加速期”，能見(jiàn)度會(huì)更高
早期房企多元化是掛羊頭賣狗肉，是為了勾地，但如今住宅高度承壓，增長(zhǎng)乏力后，規(guī)模房企多元化、地產(chǎn)+、第二曲線被紛紛提上戰(zhàn)略議程與落地時(shí)間表。
一起來(lái)盤一盤!
代建市場(chǎng)：綠城未來(lái)5年要做到1500億。
商業(yè)市場(chǎng)：華潤(rùn)未來(lái)5年要做到362億租金，萬(wàn)達(dá)商管上市后預(yù)計(jì)更高;
經(jīng)營(yíng)收入：龍湖未來(lái)2024年要做到1000億收入。
綜合收入：金科未來(lái)力爭(zhēng)“地產(chǎn)+”500億，代建300億。
非地產(chǎn)收入：世茂力爭(zhēng)非地產(chǎn)開發(fā)收入提升到150億，未來(lái)3年希望占總收入超20%
相對(duì)而言，龍湖的地產(chǎn)+起步更早，而且各個(gè)航道沒(méi)短板，競(jìng)爭(zhēng)力鮮明。
比如在住宅、商業(yè)、物業(yè)、冠寓早期布局的四大航道都是“做一成一”，都成為細(xì)分賽道的佼佼者之一。
比如2016~2020年，龍湖非開發(fā)業(yè)務(wù)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 42%，顯著高于萬(wàn)科、保利等同類房企。
相對(duì)其他房企“多元化”，很多都5年、8年以上，但很多
要么沒(méi)形成氣候，
要么先多方試水再做減法，
要么“有的很好、有的不足”的嚴(yán)重分化。
相對(duì)而言，龍湖的地產(chǎn)+， 做一成一，基本“戰(zhàn)略試錯(cuò)成本”較低。
當(dāng)然，龍湖也不認(rèn)為龍湖各航道是多元化戰(zhàn)略，龍湖多航道本質(zhì)是一盤棋，是“空間即服務(wù)”同一戰(zhàn)略下的客戶群，客戶是差不多的，而且服務(wù)他們的能力也是差不多的。
未來(lái)房企多元化進(jìn)入深水區(qū)后，綜合房企將形成“開發(fā)收入+運(yùn)營(yíng)租金+服務(wù)收入”的綜合性收入!
以龍湖為例，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化，均好化!
其一、相對(duì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，戰(zhàn)略清晰的龍湖在開發(fā)賽道擁有跑贏行業(yè)的增長(zhǎng)力;
其二、以天街為代表的龍湖持有類物業(yè)的租金穩(wěn)定且中高速增長(zhǎng);
其三、智慧服務(wù)未來(lái)空間廣闊，收入想象空間巨大。
趨勢(shì)9：商業(yè)板塊紛紛打響“100億租金戰(zhàn)”
商業(yè)地產(chǎn)，是房企多元化除物業(yè)板塊之外最見(jiàn)效的又一賽道。
商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)5年會(huì)大提速。
盤點(diǎn)下來(lái)，幾乎頭部房企5年戰(zhàn)略都奉行了翻倍戰(zhàn)略!
華潤(rùn)2020年商業(yè)租金收入達(dá)161億，未來(lái)5年翻一倍，達(dá)到362億。
龍湖2021年商業(yè)租金力爭(zhēng)85億，未來(lái)力爭(zhēng)做到更高量級(jí)!
同樣新城20221年力爭(zhēng)租金85億，未來(lái)吾悅150個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，租金也是了得!
受“先行者”可觀的租金、營(yíng)收和比住宅高出幾倍的利潤(rùn)率，不少商業(yè)地產(chǎn)少年派也要求茁壯成長(zhǎng)!
比如旭輝計(jì)劃從2021—2023年租金增長(zhǎng)率維持50%以上，2023年租金超20億。未來(lái)旭輝每年會(huì)有大概10%的拿地資金是可以投在商業(yè)項(xiàng)目上
比如新進(jìn)入住宅規(guī)模前十的招商蛇口，也力爭(zhēng)未來(lái)5年做到雙百戰(zhàn)略，即100個(gè)購(gòu)物中心，100億租金。
比如中海在商業(yè)地產(chǎn)板塊也提出“進(jìn)取”戰(zhàn)略。即2023年力爭(zhēng)做到100億港元營(yíng)收，而在2025年則力爭(zhēng)做到120億人民幣。這就意味著，中海將在商業(yè)地產(chǎn)板塊力圖實(shí)現(xiàn)5年3倍高增長(zhǎng)的愿望。
本身商業(yè)地產(chǎn)也是地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，歐美和香港樓市都體現(xiàn)了這一特征。
比如當(dāng)下美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)西蒙地產(chǎn)最近3、5年市值都在400億~500億美元，幾乎超過(guò)當(dāng)下大多規(guī)模房企市值。
值得一提的是，2021年上半年，萬(wàn)科商業(yè)租管費(fèi)同比增19%，龍湖商業(yè)租金收入增39%，華潤(rùn)增長(zhǎng)65%，新城增長(zhǎng)73%。
面對(duì)未來(lái)，作為住宅巨頭的萬(wàn)科也在2021年安排大咖王海武提速萬(wàn)科商業(yè)!
而龍湖也預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年租金增長(zhǎng)每年能實(shí)現(xiàn)30%以上增長(zhǎng)!
商業(yè)地產(chǎn)賽道，龍頭房企進(jìn)入大提速階段!
趨勢(shì)10：地產(chǎn)下半場(chǎng)進(jìn)入并購(gòu)黃金時(shí)代，當(dāng)下并購(gòu)熱是“地產(chǎn)+”
關(guān)于并購(gòu)，由于當(dāng)下并購(gòu)都是收購(gòu)資不抵債，收購(gòu)存量債，在三道紅線下，所以孫宏斌說(shuō)當(dāng)下沒(méi)發(fā)收購(gòu)。
但事實(shí)上，如果談并購(gòu)本身，從歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史軌跡以及中國(guó)房企自身分化加速而言，未來(lái)并購(gòu)大概有幾個(gè)趨勢(shì)。
其一，三道紅線2023年后，百?gòu)?qiáng)房企會(huì)真正進(jìn)入全面綠檔、財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健、自律的新階段。那個(gè)時(shí)候“存量債”低了，而且項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)比當(dāng)下高，因此，預(yù)計(jì)2023年，2024年后較長(zhǎng)一段周期，地產(chǎn)類并購(gòu)會(huì)逐步增多。
而在當(dāng)下，孫宏斌也表示：“很多房企過(guò)去高負(fù)債后存量債動(dòng)輒500億，而三道紅線每個(gè)房企都有負(fù)債上線，因此短期并購(gòu)市場(chǎng)是不存在的。”
其二、歐美房地產(chǎn)發(fā)展史往往也是地產(chǎn)前半場(chǎng)收并購(gòu)相對(duì)少，而在地產(chǎn)后半場(chǎng)手并購(gòu)增多。
比如美國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)并購(gòu)有2個(gè)特點(diǎn)：
其一，下半場(chǎng)行業(yè)規(guī)模不增長(zhǎng)了，美國(guó)頭部房企增長(zhǎng)都有限，彼時(shí)成為規(guī)模拉升的手段不是自身投資驅(qū)動(dòng)，而是收并購(gòu)。
其二，美國(guó)下半場(chǎng)房企并購(gòu)的質(zhì)量相對(duì)優(yōu)質(zhì)。即出現(xiàn)第一收購(gòu)第三的重大洗牌舉措!
比如當(dāng)下全美最大開發(fā)商霍頓就在90年代到21世紀(jì)初，連續(xù)并購(gòu)了10余家企業(yè)，最終規(guī)模快速在高位上又翻了一番!
比如當(dāng)下美國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)公司西蒙，就是在1993-1996三年間進(jìn)行了5次并購(gòu)重組，使得公司資產(chǎn)從17.5億美元遽升至59億元，復(fù)增率達(dá)49.9%。有人評(píng)論：“西蒙在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的并購(gòu)地位可能比融創(chuàng)之于中國(guó)地產(chǎn)還更高，成立幾十年幾乎每一年都有并購(gòu)，累計(jì)并購(gòu)超過(guò)百起。”
落在中國(guó)樓市
地產(chǎn)上半場(chǎng)房企分化更多基于“投資強(qiáng)度引發(fā)規(guī)模分化”，
地產(chǎn)下半場(chǎng)房企分化更多基于“收并購(gòu)差異引發(fā)企業(yè)二度分化”!
其三、值得一提的是，預(yù)計(jì)在“地產(chǎn)+”戰(zhàn)場(chǎng)規(guī)收并購(gòu)進(jìn)入加速期。
當(dāng)下看，中國(guó)房地產(chǎn)的“并購(gòu)”質(zhì)量還存在眾多問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。比如希望被收購(gòu)的企業(yè)往往都是資不抵債，負(fù)債過(guò)高，而且土地資產(chǎn)都是“問(wèn)題土地”，很難中短期盤活，導(dǎo)致并購(gòu)機(jī)會(huì)雖多，但好的標(biāo)的不多!
橫向并購(gòu)承壓，但在縱向收并購(gòu)卻是進(jìn)入“戰(zhàn)略機(jī)遇期”。
其一，龍頭房企的地產(chǎn)+新航道本身正處于“規(guī)模為王”的高成長(zhǎng)階段，收并購(gòu)可以迅速實(shí)現(xiàn)新航道的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
其二、并購(gòu)增加優(yōu)質(zhì)資源籌碼和能力，可以增強(qiáng)龍頭房企各個(gè)新航道的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和綜合能力。
其三，收并購(gòu)可以搶占細(xì)分賽道的優(yōu)質(zhì)資源，可以提升新航道企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
比如這2年，龍湖智慧服務(wù)航道每年會(huì)超過(guò)30%增長(zhǎng)，有一部分就要通過(guò)外延式收并購(gòu)助力。
值得一提的是，龍湖不僅并購(gòu)多，而且并購(gòu)質(zhì)量高。
其一，龍湖不是為了收購(gòu)而收購(gòu)，而是看并購(gòu)兌現(xiàn)跟公司整體布局、跟用戶的需求是否匹配?與龍湖的文化、價(jià)值觀，包括質(zhì)量要求是否匹配?龍湖收并購(gòu)絕不是為規(guī)模而規(guī)模。
其二、2021上半年龍湖收購(gòu)的東北的億達(dá)服務(wù)、鄭州的楷林商務(wù)服務(wù)，包括港資的像新世界等物業(yè)公司也實(shí)現(xiàn)了雙贏。即合作方把物業(yè)賣出去，獲取資金或是受益的同時(shí)，更重要的是他們還考慮未來(lái)新開發(fā)房子交由龍湖來(lái)管，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)用戶的溢價(jià)能力!
同樣在地產(chǎn)+賽道中，預(yù)計(jì)后期龍頭房企會(huì)加速各個(gè)細(xì)分“地產(chǎn)+”賽道的并購(gòu)!
小結(jié)
在一個(gè)“確定性與不確定性”并存的地產(chǎn)新時(shí)代，無(wú)論未來(lái)行業(yè)如何變化?企業(yè)如何調(diào)整?
但整體而言，推崇房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展，造好房子、提供好服務(wù)是趨勢(shì)必然。同時(shí)，圍繞地產(chǎn)科技化、數(shù)字化，智能化的“三化”改進(jìn)，持續(xù)優(yōu)化管理和優(yōu)化產(chǎn)品、服務(wù)客戶體驗(yàn)也是必然!
房地產(chǎn)不是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，只是正走向成熟、穩(wěn)健而已!
2021乙方，想對(duì)甲方(房地產(chǎn)開發(fā)商)說(shuō)的話：
中國(guó)幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com的讀者朋友應(yīng)該都知道，過(guò)去各大金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資，都會(huì)有一份自己的合作名單，來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在，隨著房企爆雷概率越來(lái)越高，一些地產(chǎn)乙方，也開始建立合作黑名單，以免踩雷。
前幾天，圈內(nèi)朋友有一份《開發(fā)商合作預(yù)警名單》，看起來(lái)應(yīng)該是房產(chǎn)銷售或渠道公司的內(nèi)部風(fēng)控表，總共涉及25家公司，大部分信息都來(lái)自媒體報(bào)道，相當(dāng)于整理了市面上媒體對(duì)房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信息。其中，除了大家都了解的華夏、泰禾、協(xié)信、藍(lán)光、恒大外，還有很多人沒(méi)關(guān)注的寶能、天房、陽(yáng)光100、恒泰，及存在一定隱患的建業(yè)、富力、花樣年、榮盛等。
從風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容看，主要還是違約、高負(fù)債、裁員、負(fù)面評(píng)級(jí)、業(yè)績(jī)下滑、三道紅線、拖欠款項(xiàng)等原因。雖然主要來(lái)自于媒體報(bào)道，相比金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控表，顯得不那么專業(yè)，但對(duì)于一家從事玻璃（詞條“玻璃”由行業(yè)大百科提供）、鋁型材、五金配件（詞條“五金配件”由行業(yè)大百科提供）、密封膠，以及隔熱條和密封膠條的乙方來(lái)說(shuō)，也算是很有用了。
有意思的是，這家公司將與房企的合作風(fēng)控，分為4個(gè)等級(jí)：
1、不新增合作、嚴(yán)禁墊傭。例如華夏幸福，這類合作也沒(méi)啥意義了，難賣還拿不到傭金。
2、嚴(yán)謹(jǐn)墊傭。例如泰禾、藍(lán)光，這一點(diǎn)中國(guó)幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com覺(jué)得挺有意思，看來(lái)這些已爆雷企業(yè)還能合作，只是不要給他墊錢就行?
3、結(jié)合合作項(xiàng)目、回款條件謹(jǐn)慎合作，拒絕墊傭。例如綠地、富力等，說(shuō)明這些公司的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目還是能合作，只是避免墊錢。
4、結(jié)合合作項(xiàng)目、回款條件謹(jǐn)慎合作。例如陽(yáng)光100、花樣年等，這些公司目前需要警惕，好的項(xiàng)目可以合作。
總體而言，這家營(yíng)銷公司從能不能合作，能不能墊傭兩個(gè)維度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房企的合作進(jìn)行了分級(jí)管控，雖然挺粗的，但感覺(jué)基本有效。
今年以來(lái)，隨著房企問(wèn)題浮現(xiàn)，市場(chǎng)上很多大型乙方企業(yè)，都出現(xiàn)了史無(wú)前例的損失計(jì)提。有些公司，甚至把幾年的利潤(rùn)都?jí)|了進(jìn)去。比如易居在半年報(bào)中表示，由于個(gè)別客戶信貸質(zhì)素惡化，相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)期信貸損失的金融資產(chǎn)虧損撥備高達(dá)19.37億。要知道，易居2020年歸屬股東的凈利潤(rùn)只有3億，這一把下去，真是五六年都白干了。上周，還有一家廣州的設(shè)計(jì)院，內(nèi)部發(fā)通知，說(shuō)因?yàn)榉科?STRONG>商票逾期導(dǎo)致現(xiàn)金流短缺，要降薪20-40%。類似案例數(shù)不勝數(shù)，從代理公司、渠道公司、設(shè)計(jì)院、建材公司，今年好多聯(lián)系中國(guó)幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com的，都在抱怨自己拿不到錢，問(wèn)那些甲方會(huì)不會(huì)倒了。
中國(guó)幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com發(fā)布上述內(nèi)容，算給廣大的門窗幕墻行業(yè)從業(yè)者一個(gè)參考!以前房地產(chǎn)好的時(shí)候，是充分的甲方市場(chǎng)，乙方拼命搶活干，哪怕是墊錢也愿意給你干。現(xiàn)在，市場(chǎng)發(fā)生質(zhì)的變化，一些甲方你給他干著干著，他自己就不行了，尤其是債務(wù)逾期、工資發(fā)放出現(xiàn)問(wèn)題的，這類你就別指望能給你付款了。
要知道，在房企還款排序中，金融機(jī)構(gòu)借款、員工工資都是高優(yōu)先級(jí)的，乙方的費(fèi)用是最后才付的。
所以，現(xiàn)在開始，地產(chǎn)乙方的風(fēng)控必須前置，每一家乙方單位都應(yīng)該開始建立自己的風(fēng)控原則，以免活干完了，錢收不到。通常乙方也沒(méi)啥研究能力，可以借鑒今天分享這家銷售公司的邏輯，整理各大房企的市場(chǎng)信息，一般正規(guī)媒體的報(bào)道都還是能反映一些問(wèn)題的。在合作的層面，要從能不能合作及墊不墊資兩個(gè)維度考慮，對(duì)于有風(fēng)險(xiǎn)的房企合作要非常謹(jǐn)慎，付款條件上要有堅(jiān)持。
以前很多生產(chǎn)玻璃、鋁型材、五金配件、密封膠，以及隔熱條和密封膠條的乙方，都覺(jué)得房企那么大，付款即使慢但總會(huì)付，現(xiàn)在很多血淋淋的案例告訴我們：一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露，再大的客戶都可能會(huì)打水漂。
為什么“乙方”說(shuō)給“甲方”的話，要放在最后呢？因?yàn)橹袊?guó)幕墻網(wǎng)www.gdjiasi.com覺(jué)得這是一個(gè)“馬后炮”!但是就像股市的漲跌一樣，如果都能提前預(yù)知，大家也沒(méi)必要學(xué)習(xí)了，都成了yyds ……我們只有不斷犯錯(cuò)，不斷改進(jìn)，才能真正進(jìn)步!當(dāng)然前提是犯的錯(cuò)誤，也別太大，若直接判定為“死刑”，那也就沒(méi)有轉(zhuǎn)機(jī)啦!
