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　　摘要：近年來，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，以及國家對行業(yè)宏觀調(diào)控政策，多地陸續(xù)出臺限購限貸等政策等，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境均發(fā)生了諸多轉(zhuǎn)變，對企業(yè)的管理也產(chǎn)生了巨大影響。依靠高杠桿擴張時代終結(jié)，房企分化加大，如何在低利潤率、行業(yè)競爭加劇的市場大環(huán)境下繼續(xù)保持健康發(fā)展，為房企找到新的增長業(yè)務(wù)曲線?

　　由于土地、資金成本的壓力加大和利潤空間的下滑，房開企業(yè)在需要從管理要紅利，積極推動企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，在信息化的基礎(chǔ)上，通過全面的在線化連接和數(shù)據(jù)化洞察實現(xiàn)投資決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建造、采購、項目管理、營銷等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的效率優(yōu)化和項目整體投資回報率提升。設(shè)計、建造、供應(yīng)鏈作為房企大運營體系的關(guān)鍵部門，在積極推進數(shù)字化，建筑幕墻作為大運營體系的一環(huán)，幕墻顧問（詞條“幕墻顧問”由行業(yè)大百科提供）和施工單位需主動推動自身的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，占據(jù)先機。

　　關(guān)鍵詞：數(shù)字化，建筑幕墻設(shè)計，BIM，封裝

　　前言

　　數(shù)字化轉(zhuǎn)型，就是利用數(shù)字化技術(shù)來推動企業(yè)組織轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)模式，組織架構(gòu)，企業(yè)文化等的變革措施。數(shù)字化轉(zhuǎn)型旨在利用各種新型技術(shù)，如移動、Web、社交、大數(shù)據(jù)、機器學習、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、區(qū)塊鏈等一系列技術(shù)為企業(yè)組織構(gòu)想和交付新的、差異化的價值。采取數(shù)字化轉(zhuǎn)型的企業(yè)，一般都會去追尋新的收入來源、新的產(chǎn)品和服務(wù)、新的商業(yè)模式。因此數(shù)字化轉(zhuǎn)型是技術(shù)與商業(yè)模式的深度融合，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的最終結(jié)果是商業(yè)模式的變革。

　　房企為什么進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型

　　1.房企降本提效壓力凸顯，亟需借助數(shù)字化手段實現(xiàn)精細化運營轉(zhuǎn)型。由于土地、資金成本的壓力加大和利潤空間的下滑，房開發(fā)業(yè)務(wù)需要從管理要紅利，在信息化的基礎(chǔ)上，通過全面的在線化連接和數(shù)據(jù)化洞察實現(xiàn)投資決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建造、采購、項目管理、營銷等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的效率優(yōu)化和項目整體投資回報率提升。

　　2.數(shù)字化助力房企實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和商業(yè)模式創(chuàng)新，進行多元化發(fā)展。面對存量化趨勢，房企積極推進業(yè)務(wù)多元化轉(zhuǎn)型, 布局物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、家裝服務(wù)、養(yǎng)老、教育等業(yè)務(wù)。在推進業(yè)務(wù)創(chuàng)新和商業(yè)模式轉(zhuǎn)型過程中，數(shù)據(jù)中臺、大會員運營平臺等數(shù)字化平臺建設(shè)可以賦能房企加速經(jīng)營能力轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)多元業(yè)務(wù)的資源打通和協(xié)同發(fā)展，重塑業(yè)務(wù)增長引擎。

　　3.房地產(chǎn)存量市場的資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等場景將成為房地產(chǎn)數(shù)字化投入的重要方向。中國房地產(chǎn)存量資產(chǎn)規(guī)模已超過200萬億，且存量資產(chǎn)運營處于起步階段，效率亟待提升，圍繞資產(chǎn)運營和服務(wù)的諸多場景都存在數(shù)字化應(yīng)用的機會。運營優(yōu)化帶來的價值創(chuàng)造不斷凸顯，將推動物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)的應(yīng)用落地。

　　房企如何做好數(shù)字化轉(zhuǎn)型

　　數(shù)字化轉(zhuǎn)型四個階段：

　　業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化→數(shù)據(jù)資產(chǎn)化→資產(chǎn)應(yīng)用化→應(yīng)用場景化

　　第一階段業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化，也叫信息化階段，其核心是構(gòu)建業(yè)務(wù)系統(tǒng)，除了能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效外，還能將投資、開發(fā)、運營、銷售過程中的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)沉淀到系統(tǒng)中。

　　第二階段數(shù)據(jù)資產(chǎn)化，主要包括數(shù)據(jù)資產(chǎn)盤點、數(shù)據(jù)倉庫/中心/中臺建立為核心的數(shù)據(jù)梳理、數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)通道等工作。將第一階段沉淀在各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)進行集中管理和儲存，為第三階段數(shù)據(jù)資產(chǎn)應(yīng)用打好基礎(chǔ)。

　　第三階段資產(chǎn)應(yīng)用化，側(cè)重點在于做好企業(yè)的數(shù)據(jù)分析應(yīng)用，即各種數(shù)據(jù)報表、數(shù)據(jù)看板和管理駕駛艙等。前兩個階段大多數(shù)是數(shù)據(jù)底層相關(guān)的工作，從第三個階段開始數(shù)據(jù)將從底層走向前端。

　　第四階段應(yīng)用場景化，強調(diào)數(shù)據(jù)應(yīng)用結(jié)合業(yè)務(wù)場景，為企業(yè)創(chuàng)造業(yè)務(wù)價值。

　　從當前來看，大多數(shù)房企目前已經(jīng)進入了第二階段中后期，因此，我們主要對第一階段、二階段房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型對建筑幕墻設(shè)計行業(yè)的影響談一談一些認知。

　　建筑幕墻行業(yè)的未來

　　新設(shè)計：在實體建筑幕墻生產(chǎn)之前，數(shù)字化模擬全過程：協(xié)同設(shè)計、虛擬生產(chǎn)與施工、虛擬交付等都呈現(xiàn)在全數(shù)字化樣品中。

　　新建造：將業(yè)主、開發(fā)商、生產(chǎn)制造、物流、施工等整合形成數(shù)字化的生產(chǎn)線，將幕墻原材料、加工廠與施工現(xiàn)場在線連接、實現(xiàn)構(gòu)部件生產(chǎn)大規(guī)模與柔性化。

　　新運維：基于BIM+大數(shù)據(jù)技術(shù)分析，通過空間戰(zhàn)略規(guī)劃，空置面積分析，空間優(yōu)化組合等，科學合理的利用空間，降低運營成本，提高空間收益;同時，為用戶提供高效、適宜的空間使用布局，提高工作和協(xié)作效率。

　　幕墻數(shù)字設(shè)計

　　在傳統(tǒng)的設(shè)計模式下,幕墻設(shè)計以分散的、孤立的方式開展。幕墻設(shè)計過程重度依賴建筑設(shè)計圖紙質(zhì)量和幕墻設(shè)計師經(jīng)驗,幕墻設(shè)計質(zhì)量難以保證。在項目過程中,因為項目周期緊,設(shè)計工作量大,修改頻次高,且圖紙不交圈和版本迭代不及時，導(dǎo)致幕墻設(shè)計崗位效率低,設(shè)計人員價值感低;而在項目管理過程中,設(shè)計、生產(chǎn)、施工、運維各環(huán)節(jié)相互割裂,專業(yè)內(nèi)標準不統(tǒng)一,過程管理依賴“人治“,缺乏信息系統(tǒng)支撐,項目協(xié)同成本高;而對設(shè)計企業(yè)而言,設(shè)計數(shù)據(jù)難以有效沉淀和復(fù)用,設(shè)計業(yè)標準化程度低,規(guī)模化效應(yīng)難發(fā)揮,造成設(shè)計企業(yè)的利潤呈現(xiàn)逐年下滑的態(tài)勢;而從行業(yè)看,行業(yè)法律法規(guī)及準入制度尚需完善,監(jiān)管體制與企業(yè)發(fā)展訴求存在錯位, 設(shè)計審查機制存在爭議,知識產(chǎn)權(quán)及保障力度弱,設(shè)計行業(yè)監(jiān)管落實也存在困難。

　　幕墻數(shù)字設(shè)計是建筑幕墻綠色化、數(shù)字化、工業(yè)化在設(shè)計階段的深度融合,通過數(shù)字化驅(qū)動幕墻設(shè)計和工程數(shù)據(jù)融合,建立幕墻設(shè)計全過程、全要素、全參與方的一體化協(xié)同工作模式,支撐施工和運維場景在設(shè)計階段前置化模擬,打造全數(shù)字化樣品,進行集成化交付,從而提升設(shè)計效率、增強項目協(xié)同、擴展企業(yè)業(yè)務(wù)、提高行業(yè)監(jiān)管水平,最終賦能幕墻設(shè)計行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級,讓建筑幕墻產(chǎn)品成功。幕墻數(shù)字設(shè)計的提出,極大地豐富了數(shù)字建筑理論體系,為建筑幕墻設(shè)計行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了理論指導(dǎo)。

　　建筑幕墻設(shè)計行業(yè)的未來

　　作為房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的領(lǐng)先企業(yè)，龍湖、融創(chuàng)、華潤等頭部企業(yè)已經(jīng)完成了門窗幕墻設(shè)計數(shù)字化底層數(shù)據(jù)的搭建，如華潤融創(chuàng)的門窗（詞條“窗”由行業(yè)大百科提供）標準化，基本完成了門窗洞口尺寸、門窗分格尺寸、構(gòu)造節(jié)點、加工下料單，設(shè)計經(jīng)理只需要選取功能：《K值》，《位置》，《門窗類型》，軟件計算自動生成：門窗編號，區(qū)間，系列，玻璃配置，成本，如下圖所示操作選取表：

　　打開【窗屬性】后界面如下圖所示：玻璃配置、鋁合金型材、鋼材、開啟附件、密封膠條、耐候膠（詞條“耐候膠”由行業(yè)大百科提供）、發(fā)泡劑、其他附件共8項，此8項列入材料費中，

　　窗成本=直接費+管理費+利潤+稅金 (實際費用構(gòu)成以業(yè)主的成本取費計算)

　　直接費=(材料費+運輸及包裝費+安裝費+加工費)

　　管理費= 直接費x管理費率

　　利潤= 直接費x利潤率

　　稅金= (直接費+管理費+利潤)x稅金點

　　安裝費、加工費、管理費、利潤，可根據(jù)工程所在地進行修改。通過洞口固化、型材封裝和門窗數(shù)字化，消除門窗的二次深化設(shè)計，門窗單位集采，降本提效保質(zhì)。

　　龍湖已經(jīng)完成商業(yè)立面和幕墻模塊的數(shù)字化封裝，分為樓棟、空間、部品、構(gòu)件和物料等8級完成幾萬個模塊的封裝，可快速實現(xiàn)商業(yè)項目平立面的快速拼裝， 15天完成商業(yè)項目報規(guī)。

　　數(shù)字化為商業(yè)項目設(shè)計提速打下堅實基礎(chǔ)，此外，商業(yè)項目全面推行正向BIM設(shè)計，各專業(yè)在方案前期強交圈，減少后期變更。通過立面成本神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)測算成本，數(shù)模即時聯(lián)動，成本一鍵測算，立面方案階段立面成本動態(tài)控制，通過數(shù)字化手段減員增效。

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對外部環(huán)境的變化，筑基強身，通過數(shù)字化向管理要利潤，幕墻顧問面臨的競爭也會越來越激烈，如何對接房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化需求是幕墻顧問行業(yè)面臨的現(xiàn)實問題。很多幕墻顧問行業(yè)依然是傳統(tǒng)的作業(yè)方式，等建筑設(shè)計院的擴初圖后開始作業(yè)，依賴于項目設(shè)計經(jīng)理的個人經(jīng)驗開展設(shè)計，導(dǎo)致同一公司出圖質(zhì)量差異太大，在同一個公司得到的評價不一。同時，幕墻設(shè)計行業(yè)薪資吸引不足，從業(yè)人員素質(zhì)越來越低，若沒有新的工具來進行管理，顧問行業(yè)也將會走入一個死胡同。我們也欣喜得看到，在顧問行業(yè)也涌現(xiàn)了一批數(shù)字化方面領(lǐng)先的企業(yè)，如RFR、EFC、中南幕墻等，如EFC在昆明時代天街通過正向BIM設(shè)計，與建筑、結(jié)構(gòu)、機電、泛光專業(yè)強交圈，多輪碰撞，樣板完美落地;中南通過天津梅江項目的幕墻正向BIM設(shè)計，也展現(xiàn)了在顧問行業(yè)數(shù)字化領(lǐng)先的能力。

　　幕墻設(shè)計行業(yè)推動數(shù)字化，絕對不可能像那些燒錢砸數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，設(shè)計行業(yè)經(jīng)過大建設(shè)周期后，設(shè)計要求越來越高，內(nèi)容增加，設(shè)計費反而下降。沒有更多的經(jīng)濟實力實施數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

　　幕墻設(shè)計行業(yè)唯有以提升管理效率的數(shù)字化建設(shè)，這關(guān)系到人事物管理與工作協(xié)同數(shù)字化的全面提升，應(yīng)以職能管理為主導(dǎo)。

　　幕墻設(shè)計行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型只能夠以解決問題為導(dǎo)向，項目策劃來推動，以數(shù)字化轉(zhuǎn)型項目進行有目的推動。

　　小結(jié)

　　BIM/Rhino/Revit技術(shù)應(yīng)是幕墻設(shè)計行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的主線與基礎(chǔ)，應(yīng)以BIM/Rhino/Revit 的技術(shù)成果為基礎(chǔ)衍生出更多的數(shù)字化產(chǎn)品與服務(wù)。

　　數(shù)字化轉(zhuǎn)型絕不是單兵作戰(zhàn)，BIM/Rhino/Revit技術(shù)隊伍建設(shè)是設(shè)計行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。人才隊伍應(yīng)整合，在有限利潤之外讓一部分人做一些未來的事。

　　數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)，bim是核心，可視化是手段。毫無疑問，數(shù)字技術(shù)將開創(chuàng)幕墻數(shù)字經(jīng)濟新天地，這也是幕墻設(shè)計顧問實現(xiàn)換道超越的歷史機遇。

　　建筑幕墻設(shè)計行業(yè)應(yīng)順應(yīng)時代，在碳達峰與零排放歷史時期迎接挑戰(zhàn)，融入與擁抱幕墻數(shù)字化時代，引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幕墻數(shù)字化變革。

作者單位：龍湖集團商業(yè)研發(fā)中心