近日,RET睿意德中國商業地產研究中心發布《踩鋼絲的巨人——世界超高層建筑研究報告》。研究發現,全球超過九成的超高層建筑將位于中國,其中,中西部地區城市則成為未來超高層建筑的密集區。

超高層建筑在前期可行性研究,產品定位和后期營運都充滿挑戰,如同一個踩鋼絲的巨人。而根據調研,在中國大陸,特別是二三線城市,未來將陸續有大量的巨人,走上這條鋼絲。
該報告統計了全球464座250米以上的建成/封頂、在建及待建超高層項目,綜合分析了超高層建筑受經濟環境及市場發展不同而造成地理分布、結構功能及運營管理的差異性。
全球超高層建筑概覽 中國最多
中國是全球擁有250米以上超高層建筑最多的國家,共有122座,占全球總數的一半以上,而建筑總高度為36765米,約為排名第二的阿聯酋三倍,建筑的平均高度超過300米;中國第一高樓的上海中心大廈已經結構封頂,總高度為632米,是世界第二的超高層建筑。
從全球地理分布來看,超高層建筑主要集中于人口密度較高的亞洲國家,中東富庶國家阿聯酋和沙特阿拉伯的超高層建筑數量也相當多,約占全球總數的21%;而歐洲國家卻鮮有超高層建筑。
在全球超高層建筑數量排名前十的城市中,迪拜以32 座的絕對優勢占據了全球第一的位置,總高度達9941米,幾乎整個中東地區的超高層建筑都集中于迪拜;而十強城市中,中國的城市(含港澳臺)占據了六席,相比之下,超高層建筑最早出現的美國僅有兩個城市上榜。
建成或封頂、在建及待建項目全球分布
對全球超高層建筑的高度進行了統計,發現250~300 米的項目是目前已建成超高層建筑的主流,占比達到了57.3%。超過400米的建筑共有16 座,除中東、美國及馬來西亞共7座外,其余全部位于中國。
從高度增長趨勢來看,在建和待建項目中400 米以上的比例明顯增加,分別達到13.8% 和17.0%。未來400米以上建筑主要集中在亞洲,亞洲將會是全球超高層建筑最熱的一個地區。
超高層建筑在中國的分布情況
從超高層建筑在中國的地理分布情況來看,250米以上已建成超高層建筑有34%在華東,是全國超高層建筑最密集的地區。相比之下,在建的超高層建筑主要集中于華中和華南地區,比重分別為23% 和21%。
從待建及規劃項目來看,華東、華南的數量領先于全國,然而兩個地區的表現不同,華東地區的超高層建筑將“散落”在多個城市,而華南地區的項目將比較集中;此外,西北和西南地區的比重也在逐年上升。
超高層建筑在中國各大城市的分布狀況
從城市來看,上海建成的超高層建筑數量列全國之首,共有17 座;而華南地區的已建成超高層建筑主要集中于廣州和深圳。研究發現,無錫的超高層建筑數量達到了7座,僅次于重慶,位居全國第六。
待建的超高層建筑中,深圳的項目非常多,總共11座,位居全國第一。相比之下,北上廣的開發節奏已經逐步放緩,直至上海中心大廈竣工以后,上海超高層建筑會進入一個相對的低潮期。另外,一些尚沒有超高層建筑的三線城市,例如青島、蘭州和徐州,將會是未來超高層建筑開發非常盛行的城市。
純住宅比例增加 超高層建筑進入銷售市場
RET睿意德中國商業地產研究中心分析發現,超高層建筑的物業類型呈現豐富化趨勢。盡管依然有近半的超高層建筑為純辦公樓項目,然而用于綜合功能、酒店、住宅的超高層建筑數量近年大幅提升。特別是純住宅項目已經從90年代的占比為0已提升至18%。
這一趨勢在中東尤為明顯,近六成純住宅項目坐落于迪拜,主要面向世界頂級富豪散售。而在中國大陸,特別是二三線城市的超高層寫字樓散售的案例也逐漸增多。 RET睿意德中國商業地產研究中心統計顯示,西安市超過97%以上的項目為銷售型產品,其中自用客戶與投資客占比為6:4,部分超高層項目達到7:3的比例。
租金回報更高 金融與專業服務業成為租賃大戶
調研的數據顯示,超高層辦公樓的租金回報高于周邊項目。目前,香港國際金融中心(IFC) 的租金達到59元/平方米/天,相比核心商圈的中環,租金高出55%;而上海和紐約的超高層建筑相對于所處商圈的租金則高出17%。
在針對紐約、上海、香港的超高層辦公樓租戶背景分析中,金融與專業服務業租用了超高層辦公樓約80%的面積,為主力租戶。
RET睿意德中國商業地產研究中心總經理認為:“相比一般寫字樓,超高層建筑多為新建項目,且成本高,品質好,許多超高層建筑作為城市的地標建筑,也吸引了頗具實力的企業入駐。
未來趨勢
(1)到2020年,全球250米以上超高層建筑的數量將達到464座,總建筑面積將超過9000 萬平方米,超過九成以上將集中在中國大陸地區。成都、重慶、南寧等西南城市將會是超高層建筑的重點開發城市,超過400米以上的建筑將占五分之一。
(2)目前超高層建筑中,有專業綠色建筑機構認證的項目不足10%,隨著各地政府的倡導和推進,預計到2020年,這一比例將超過50%。
(3)盡管全球最高建筑的紀錄不斷被刷新,然而在現有的超高層建筑中,結構高度超過600米的項目寥寥無幾,未來入市的項目中超過這一標準的也屈指可數。
(4)未來超高層建筑將逐漸增加酒店、公寓等人口密度較低的物業;而電梯的配比、空調新風系統的布局以及動線的設計都需要更加科學的計算。【完】


雖然關于中國是否需要建這么多超高層建筑的爭議一直在進行中,但這些都阻擋不了中國超高層的發展速度。目前中國最高的幾座超高層建筑的建設也漸入佳境,729m的蘇州中南中心也已公示。

在高度方面,截止目前統計,我國在建的深圳平安大廈建筑(646米)、武漢綠地長江中心(636米)、上海中心(632米)等的高度都突破了600米,即將開工建設的蘇州中南中心髙度預計接近到了700米。于此同時,國際上超高層建筑的高度也在不斷攀

摘要:在超高層建筑幕墻方案設計中,經常需要處理安裝工藝、支座連接、結構布局、密封設計等一些關鍵設計要素。本文結合工程實踐的部分案例,對這些設計要素的處理方案做出簡要分析。
關鍵詞:超高層建筑、幕墻設計、單元式幕墻