第二部分 房地產、建筑業及門窗幕墻行業產業鏈現狀分析

　　1、 建筑業及房地產業總體情況

　　近年來，建筑業全面深化改革，加快轉型升級，積極推進建筑產業現代化，整體發展穩中有進，發展質量不斷提升。從趨勢上分析，建筑業重點關注三個方面：一是，“強者恒強”，重點關注特級、一級資質企業。二是，“房地產是龍頭”，房地產行業整體增速明顯高于基礎設施。三是，“現金為王”，重點關注建筑業竣工和回款，緩釋短期流動性風險。

　　根據中國建筑業協會最新發布的部分2018年建筑業發展統計分析，浙江、江蘇兩省依然領跑全國各地區建筑業，建筑業總產值繼續雙雙超過1萬億元，兩省共占全國建筑業總產值的24.8%。而透過全國建筑業從業人數變化我們發現，16個地區的從業人數增加，增加人數最多的是福建;15個地區的從業人數減少，減少最多的是新疆;從業人數增幅最大的是西藏，達到58.09%。

　　此外，數據還顯示，大型企業對行業發展的貢獻非常明顯，其中，2018年僅上半年全國建筑業企業完成建筑業總產值94790.39億元，同比增長10.39%;完成竣工產值40167.55億元，完成房屋施工面積104.66億平方米，完成房屋竣工面積14.91億平方米。下半年以來，在政策調控常態化、市場預期下滑的背景下，房地產業銷售減速明顯，建筑業的發展也隨之受到直接影響。

　　透過進一步對房地產行業的分析，2018年中國各級政府對房地產政策調控進入了一個全新的階段，在“房住不炒、穩字當頭”的指導思想下，表現出的主要特點為，一方面繼續積極抑制非理性需求，另一方面重點調整中長期供給結構。2018年50個代表城市新建商品住宅市場月均成交量在2740萬平方米左右，同比下降約10%。

　　2018年的房地產市場表現匯總：一是百強房企單月銷售額增速逐月放緩;二是各梯隊房企入榜門檻提升競爭加劇;三是千億房企數量25家、全年或接近30家;四是近十家房企提前完成全年業績目標;五是整體發展趨勢呈現出“先揚后抑”的態勢。

　　伴隨著萬科的“活下去”、恒大的“大降價”，新一輪房地產行業的“大洗牌”正在進行時，中小型房企面臨生死之災。預計“90%的中小房企會退出地產項目，到2020年“TOP20”房企可能將會占據市場份額的60%以上，強、大房企將會迎接下一個春天。

　　2、上、下游產業鏈幾大熱點關注問題

　　2.1 建筑業規范發布頻繁

　　2017年與2018年是中國建筑業改革與重要政策密集頒布的年度，政策新規出臺頻繁令得建筑業內發展方向有所轉變。

　　重點圍繞“放管服”，對相關建筑業管理機制進行改革，首先大幅提高“必須招標的項目”的金額，國家發改委發布《必須招標的工程項目規定》;緊接著住建部下發《關于開展建筑企業跨省承攬業務監督管理專項檢查的通知》以及《建設項目工程總承包管理規范》，針對從業人員發布《建筑工人實名制管理辦法》，關于工程造價，住建部發布《建設工程造價鑒定規范》，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于開展工程建設項目審批制度改革試點的通知》等。

　　在2018年里，國家還針對建筑業從招投標管理、稅務改革、建筑師資格申報及管理、建筑工人管理及薪資管理、營業執照管理、資質電子化、建筑信息模型施工應用管理、工程造價及鑒定、工程質量終身制、失信管理、資信評級、節能備案消防人防并入圖審等多方面實施或更新了行業管理辦法、標準及規范。

　　2019年，公共服務體系和綜合監督體系將全面發揮作用，進一步實現招投標行業向信息化、智能化轉型。

　　2.2、政府工作報告中凸顯“房住不炒”的屬性

　　政府工作報告中提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位!加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　房地產業內資深人士曾分享當前最大的問題在于，有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”現在有無數套房子是因為保值增值投資目的而被購買，然后出租或者空置的。

　　當下政府報告中已經明確表示：將會整治炒房!也就是未來我國將遏制炒房，禁止炒作，爭取讓所有的民眾都可以買得起房!當下我國頻頻發布限購令，就是為了遏制大量富人買賣更多的房子，進行炒作!不論是濟南合肥武漢還是北京，限購也好，限貸也好，去庫存也好，都是在用同一副藥治全國的病。未來走勢，投資性需求快速被抑制，誤傷一批純剛需，城鎮化進程減速，二線城市價穩量縮，一批非國有區域性開發商因為16年高點拿地，17年18年“死掉”一批。未來國內房地產行業，周期變短，振幅變大。

　　2.3、資金、土地等壓力，導致工程質量問題突出

　　曾幾何時，我們看到的新橋梁垮塌，新道路塌陷，新樓搖搖欲墜，各大工程事故頻出?難道全是施工單位沒有合理施工造成的豆腐渣工程嗎?一個最慘淡的工地兩年不發獎金，土地使用規劃及申報流程繁復，低價中標導致利潤低下，甚至工程款長期拖延，貸款融資收緊，促成了建筑業內種種質量問題的怪相。

　　資金、土地等壓力是建筑工程及建筑項目質量管控的基本素質之一，作為建筑企業賴以生存和發展的重要命脈，同時企業資金對于企業的運營有著重要的作用，土地與資金等從側面反映了企業的經營效率。在近年來建筑行業的迅速發展，使得建筑企業之間的競爭日趨激烈，進而引發建筑企業資金緊張問題，出現工程墊付和拖欠公款等現象，進一步制約了建筑企業的發展，嚴重的會影響到建筑企業的生存，同時也削弱了建筑施工企業在市場中的競爭力，導致工程質量問題突出。

　　當然這其中也存在建筑施工企業盲目投標，我國建筑企業經營競爭環境越來越激烈，增加了建筑施工企業中標難度，促使企業加強投標工作，一個項目上百家投標，能中標的只是其中一家而已;同時建筑工程中為了施工單位保證工程質量、防治施工企業失信，違反施工承包合同中的要求，出具相應的施工保證金或是銀行保證函等，在工程結束驗收后才會被退換，占用了建筑企業大量資金，工程墊資也是目前施工企業常用的一種手段，工程墊資成為了施工企業成功承包工程和考察施工企業經濟實力的重要條件，通常承諾墊資，建筑工程的施工周期較長，耗用成本大，會造成施工企業墊付大量的工程資金，這樣勢必會造成施工企業內部資金緊張，同時減低材料購買成本，導致工程質量問題;建筑企業管理水平層次不齊，其市場內分包情況嚴重，逐層攫取利益，導致工程造價成本一再降低，工程質量難以得到保障。

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