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　　隨著央行“降準(zhǔn)、降息”、“3.30新政”等利好政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期向好，需求得到一定程度釋放，樓市庫存壓力有所緩解，提振開發(fā)商信心。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資1715.82 億元，同比增長(zhǎng)10.5%，比1-5月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)投資增速在今年持續(xù)回落后重回兩位數(shù)增長(zhǎng);商品房銷售面積 2326.01萬平方米，增長(zhǎng)6.7%，比1-5月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高6.1個(gè)百分點(diǎn)，重慶樓市銷量穩(wěn)步回升。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)投資重回兩位數(shù)增長(zhǎng)

　　上半年，重慶房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1715.82億元，同比增長(zhǎng)10.5%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的27.2%，比一季度提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，增速在今年持續(xù)回落后重回兩位數(shù)增長(zhǎng)。

　　從投資先行指標(biāo)看，上半年，土地購置面積739.68萬平方米，同比下降11.2%，自3月開始一直處在負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。其中，主城區(qū)購置土地面積 381.64萬平方米，增長(zhǎng)20.6%;城市發(fā)展新區(qū)購置土地面積190.41萬平方米，下降41.0%。而主城區(qū)與城市發(fā)展新區(qū)同期的開發(fā)投資增速分別增長(zhǎng)14.1%和下降2.3%，足見開發(fā)商購地意愿關(guān)系著投資發(fā)展，當(dāng)前開發(fā)商仍看重主城區(qū)域。

　　分類型看，非住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重提高。上半年，商品住宅投資1075.83億元，同比增長(zhǎng)2.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的62.7%。非住宅投資639.99億元，增長(zhǎng)27.8%，占比為37.3%，比一季度提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓投資103.57億元，增長(zhǎng)43.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資277.30億元，增長(zhǎng)20.1%;其他投資259.12億元，增長(zhǎng)31.1%。

　　分戶型看，90平方米以下戶型房屋投資貢獻(xiàn)大。上半年，90平方米及以下房屋開發(fā)投資完成615.26億元，增長(zhǎng)21.2%，高于平均增速10.7個(gè)百分 點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重是35.9%，對(duì)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為66.1%;90-144平方米房屋開發(fā)投資完成348.90億元，下降 20.7%;144平方米及以上房屋開發(fā)投資完成111.67億元，增長(zhǎng)6.9%。

　　圖1:2014-2015年各月房地產(chǎn)開發(fā)投資與住宅投資增速情況

　　二、新開工面積降幅收窄，住宅施工面積持續(xù)下降

　　上半年，房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積2557.55萬平方米，同比下降13.5%，降幅較一季度收窄9.1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期收窄7.2個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅新 開工面積1618.55萬平方米，同比下降22.4%，降幅較一季度收窄10.6個(gè)百分點(diǎn)。截止6月末全市施工面積25125.16萬平方米，增長(zhǎng) 1.4%，增速較一季度回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅施工面積17116.40萬平方米，同比下降4.3%，降幅較一季度擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)，今年的住宅 施工面積同比增速是繼2007年以來的首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)并呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。上半年，房屋竣工面積1620.77萬平方米，同比增長(zhǎng)6.3%，增速比一季度 提高39.2個(gè)百分點(diǎn)，房屋竣工面積增速自2014年5月以來由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　三、資金壓力不容樂觀，但政策面對(duì)開發(fā)商存兩大利好

　　上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金同比增長(zhǎng)2.8%，較同期開發(fā)投資增速低7.7個(gè)百分點(diǎn)，到位資金增速較一季度回落3.4個(gè)百分點(diǎn)，在當(dāng)前信 貸環(huán)境未明顯改善的情況下，房企資金壓力不容樂觀。但從資金結(jié)構(gòu)分析，有兩大變化：一是自籌資金同比增長(zhǎng)9.8%，較一季度提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，融資環(huán)境 向好的方面轉(zhuǎn)變;二是銷售市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)率先助推定金及預(yù)收款增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，并持續(xù)回升，今年2、3、4、5、6月的定金及預(yù)收款增速分別是-5.4%、- 1.8%、0.4%、0.2%和1.9%，有望帶動(dòng)銀行針對(duì)消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)，提升企業(yè)資金回籠能力。

　　對(duì)開發(fā)商而言，在4月 底的中央提出“完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，有利于增強(qiáng)開發(fā)商信心，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期向好的方面轉(zhuǎn)變，推動(dòng)樓市復(fù)蘇。另一方 面，央行在半年內(nèi)三度降準(zhǔn)降息則有利于釋放更多貨幣資金，有利于開發(fā)商獲得開發(fā)貸款，降低開發(fā)商融資成本，緩解資金壓力。因此，前期的政策導(dǎo)向與當(dāng)前銷售市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，再配合樓市新政效應(yīng)的釋放，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資增速存在觸底反彈，企穩(wěn)的可能。

　　四、商品房銷售逐月回升，但基礎(chǔ)還不穩(wěn)固

　　上半年，實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積2326.01萬平方米，同比增長(zhǎng)6.7%，今年2、3、4、5月增速分別為-9.1%、0.6%、3.0%和6.4%，銷量 增速的逐月回升，提振了開發(fā)商信心。其中住宅銷售面積2034.19萬平方米，同比增長(zhǎng)4.8%，增速較一季度提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，在各種利好政策 影響下，市場(chǎng)需求得到有效釋放，樓市庫存得以消化，上半年商品房待售面積增速27.5%，較一季度降低10.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖2:2014-2015年各月商品房銷售面積與住宅銷售面積增速情況

　　上半年的回升主要得益于二季度主城區(qū)以及各個(gè)區(qū)縣舉辦的房交會(huì)，各項(xiàng)優(yōu)惠政策配合央行的降準(zhǔn)降息，切實(shí)推動(dòng)了購房需求的釋放，如江津房交會(huì)采取契稅減半，免交易費(fèi)用等優(yōu)惠，成交商品住宅10.92萬平方米。6月黔江、墊江、南川均采取不同程度的減免稅款，降低交易費(fèi)用等優(yōu)惠措施，分別成交商品住宅7.22萬平方米、10.61萬平方米和1.66萬平方米。但各區(qū)縣的潛在購房需求通過集中優(yōu)惠的刺激釋放后，短期內(nèi)很難再形成有效需求，對(duì)三、四季度的銷售形勢(shì)可能產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　五、大都市區(qū)投資、銷售齊增長(zhǎng)

　　上半年，占全市開發(fā)投資比重達(dá)87.4%的大都市區(qū)(包括都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū))完成開發(fā)投資1500.40億元，同比增長(zhǎng) 9.0%，增速較一季度小幅回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，較1-5月提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，主城九區(qū)完成開發(fā)投資1082.17億元，增長(zhǎng)14.1%，增速高 于全市平均水平3.6個(gè)百分點(diǎn)，城市發(fā)展新區(qū)開發(fā)投資下降2.3%，渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)開發(fā)投資增長(zhǎng)25.4%，渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)開發(fā)投資增長(zhǎng) 10.5%。

　　上半年，大都市區(qū)(包括都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū))商品房銷售面積1910.66萬平方米，同比增長(zhǎng)8.5%，高于全市平均水平 1.8個(gè)百分點(diǎn)，占全市商品房銷售比重達(dá)到82.1%，較一季度占比提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。在大都市區(qū)銷售面積占比提高，增速持續(xù)回升的雙重推動(dòng)下，全市商 品房銷售情況持續(xù)好轉(zhuǎn)。其中，主城九區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)商品房銷售面積分別增長(zhǎng)4.3%和13.7%。渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商品房銷售面積下降4.6%，渝 東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)商品房銷售面積增長(zhǎng)14.6%。

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