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2016年,你必須清楚的X件事系列—— 你必須對(duì)甲方知根知底

來源:中國(guó)幕墻網(wǎng)收集整理  作者:編輯  日期:2016-2-19
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  根據(jù)《中國(guó)就業(yè)市場(chǎng)景氣報(bào)告》顯示,2015年第四季度勞動(dòng)力市場(chǎng)繼續(xù)保持供不應(yīng)求格局,但就業(yè)景氣程度不容樂觀。在就業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步加劇的形勢(shì)下,2016年就業(yè)形勢(shì)又會(huì)如何變化?

  本篇文章內(nèi)容由[中國(guó)幕墻網(wǎng)]編輯部整理發(fā)布:

  他懷著萬分激動(dòng)的心情,打下了上面那5個(gè)字。

  施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在他個(gè)人的職業(yè)生涯中,他從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù),再申領(lǐng)施工許可證的。在他與同行的交流中,他也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù),再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話,絕對(duì)沒1年的時(shí)間出不來。不相信的同學(xué),請(qǐng)回頭再把前面各個(gè)大項(xiàng)看一遍,基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來。這是什么概念?這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題,直接就GAMEOVER。

  在改革開發(fā)之初,外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候,有個(gè)著名的段子,說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目,前后蓋了200多個(gè)章,事還沒辦成。最后撤資了,不干了。上級(jí)政府震怒,云云。

  現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了,他們好到哪里去了嗎?他們的辦事流程方便嗎?他們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎?

  到了今時(shí)今日,還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán),太死,審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎?聽不到了。為什么?因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡,達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下,改革辦事流程,簡(jiǎn)化辦事程序,反而會(huì)阻礙辦事效率。

  他知道他這么說,會(huì)有很多糞青完全不能理解。他就這么告訴你們:大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中,在每一個(gè)環(huán)節(jié)中,都存在利益分配,都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后,它本身已經(jīng)具有了生命力,絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

  因此,我們經(jīng)常可以看到,除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市,很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市,也有空子可以鉆,比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證,然后再發(fā)地下室部分的施工許可證,再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么?因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng),互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了,他們就沒得玩了。

  之后的內(nèi)容,大家就開始熟悉起來了:他們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。

  預(yù)售許可證

  終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。他所知道的,在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市,預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理,全程公示。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。

  一般高層建筑需要完成2/3以上才能辦理,要是多層就需要封頂。 但很多時(shí)候事在人為,他見過土方還沒搞完就拿到預(yù)售證的,但這個(gè)只是極個(gè)別的例子,不予評(píng)論了。但辦理預(yù)售證的周期和分批次辦理里面還是有貓膩的,原則上說同時(shí)動(dòng)工的建筑應(yīng)該同時(shí)辦理預(yù)售證,但他所見的大部分開發(fā)商都是分棟辦理的。 也就是買房者所見的分期推盤。。還有辦理預(yù)售證的快慢都體現(xiàn)了一個(gè)開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)的順暢程度。 這個(gè)問題后面關(guān)于融資再講到

  在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門,根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙,事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后,到實(shí)地測(cè)量,就是實(shí)測(cè)了。他們都知道,面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢?最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多,比如施工不規(guī)范造成的面積誤差,又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差,這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的,他個(gè)人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假,當(dāng)然他個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。

  現(xiàn)在為了避免這種糾紛,各大開發(fā)商都學(xué)乖了,開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。總之無論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少,房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。

  唉,又出來一個(gè)“做通”工作。

  關(guān)于銷售的事,這方面對(duì)于很多網(wǎng)友來說可能就比較直觀了,可能也接觸過不少。

  一般在拿地之后就有很多顧問公司,代理公司會(huì)蜂擁而至。來競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目銷售的代理權(quán)或者做項(xiàng)目全程的營(yíng)銷顧問。這個(gè)相對(duì)比較市場(chǎng)化,開發(fā)商會(huì)根據(jù)傭金的高低和經(jīng)驗(yàn)的資深與否做決斷。但也見過很莫名其妙的代理商,很多政府高管的二代或者七大姑八大姨會(huì)主動(dòng)上門說,“你看,你這項(xiàng)目不錯(cuò),肉你吃了,把湯給我喝吧。”那個(gè)時(shí)候,老板都是最頭疼的。本身作為一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素銷售問題,應(yīng)該是非常重視的,但卻礙于領(lǐng)導(dǎo)的面子只能給他們做。 幸好,前些年在房地產(chǎn)還是賣方市場(chǎng)的時(shí)候,這個(gè)也無關(guān)緊要,但隨著市場(chǎng)調(diào)控與競(jìng)爭(zhēng)的加劇,很多開發(fā)商也不敢在這個(gè)問題上馬虎了!他公司曾遇到該問題,被他給解決了,其實(shí)很簡(jiǎn)單,明說這個(gè)事他已經(jīng)答應(yīng)給某公司做了,這樣吧,他把該公司的傭金,拿出一定比例給該人,然后讓該人掛職在代理公司,這樣里外都不得罪。 當(dāng)然如果是多個(gè)皇親來找的話,就讓他們自己去PK。最后臺(tái)子硬的,給予這個(gè)待遇。

  說個(gè)敏感的話題,關(guān)于房?jī)r(jià)

  房屋的定價(jià),其實(shí)是個(gè)很無厘頭的過程。 他接觸的多個(gè)代理公司給出的定價(jià)方案都很啼笑皆非,根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)得出結(jié)論,房?jī)r(jià)跟成本基本上很少有關(guān)系。 因?yàn)樗麄兘o出的定價(jià)方案全是采取的類比定價(jià)法,然后后面再跟上一個(gè)成本的預(yù)估(當(dāng)然代理公司搞的這個(gè)成本預(yù)估其實(shí)很不靠譜),說白了就是看看周邊別人賣多少,咱們比他好幾條街,就貴幾條街!而且在類比方案中,經(jīng)常看到他是西班牙園林,他們是地中海風(fēng)情。比他好一條街,就貴一條街! 哈哈!他小區(qū)入口沒有雕塑水景,他們有雕塑水景,再貴一條街! 其實(shí)作為銷售方來說很多論據(jù)自己的覺得看不過去,但大部分時(shí)候就那樣蒙混過去了。因?yàn)殚_發(fā)公司不需要太細(xì)致的計(jì)算,只需要抓大方向就夠了。 剩下的就是代理公司自己去折騰

  來講講融資,不過這塊一般都是公司大拿來處理的。他一般都是出于跑腿辦事的狀態(tài),所以深層次的東西可能挖不到。請(qǐng)大家見諒。

  開發(fā)商資金需求密集期是拿地前 和趕工期的時(shí)候。一般開發(fā)商,自有資金可能只占到項(xiàng)目總投資的30%-40%。剩余資金都是需要貸款和銷售的支撐。銷售這塊按下不表,貸款這個(gè)門道也是外人很難窺其門徑的。真正的運(yùn)作高手甚至可以做到空手套白狼,利用貸款運(yùn)作將自有資金的比例降至20%以下,而且這個(gè)手段在房地產(chǎn)形成市場(chǎng)的初期甚為盛行。操作手段之巧妙和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)之高也是不在話下,當(dāng)然這種操作手段與囤地的守株待兔行為大相徑庭。而這兩者也會(huì)從后期預(yù)售證辦理的周期上看出一些端倪。

  很多開發(fā)商不可能只有一個(gè)項(xiàng)目,有不少開發(fā)商采取了拆東墻補(bǔ)西墻的方式快速拿地,利用現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售款項(xiàng)拆借至新公司新項(xiàng)目,而后新項(xiàng)目快速辦理前期各項(xiàng)手續(xù),進(jìn)入施工階段。在此階段全力打通銀行的關(guān)節(jié),申請(qǐng)項(xiàng)目開發(fā)貸,當(dāng)然開發(fā)貸的發(fā)放必須要堅(jiān)持到項(xiàng)目封頂才能拿到,銀行在這方面的規(guī)定是非常,非常嚴(yán)格的。 這個(gè)時(shí)候很容易出現(xiàn)一個(gè)莫名其妙的現(xiàn)象,老項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢,甚至可能延誤交房,新項(xiàng)目進(jìn)度飛速,快速封頂!其根結(jié)就在這個(gè)資金的拆借。。如果這個(gè)時(shí)候資金鏈斷掉,那開發(fā)商就死的很難看了,兩個(gè)項(xiàng)目全都爛尾,是很容易預(yù)見的!本地某大型開發(fā)企業(yè),利用手中成功的項(xiàng)目至青島圈地,新項(xiàng)目受新規(guī)制約,遲遲不能收到貸款和預(yù)售證最終導(dǎo)致鋃鐺入獄,當(dāng)然前期成功項(xiàng)目的那些業(yè)主都遭了秧,因?yàn)榈谝粋(gè)項(xiàng)目的開發(fā)貸未償還,導(dǎo)致該項(xiàng)目被銀行查扣。這也給眾多QS投資房產(chǎn)敲響警鐘,房產(chǎn)證未到手之前,一切皆有可能。

  還有一種可能,拋開內(nèi)部拆借的事,很多浙江籍的開發(fā)商(抱歉不是地域性歧視哦),他們的融資能力超強(qiáng),可以利用幾天時(shí)間從人際圈內(nèi)拆借到上億的資金(這個(gè)真不是吹牛的),當(dāng)然利息也是極其瘋狂的,然后項(xiàng)目快速啟動(dòng)至封頂,然后項(xiàng)目開發(fā)貸到手后,急速歸還拆借款,拿預(yù)售證開賣,一氣呵成!必須要一氣呵成。。 不然,會(huì)有人跳樓的!

  說完了那些大腕的手段之后,來說說細(xì)節(jié)的事。

  預(yù)售證辦理背后的故事。

  前面說了,那幾種情況都是火速辦理預(yù)售證。還有一種,囤地待售的情況是比較常見的。受國(guó)家政策影響,現(xiàn)囤地一年不滿兩年就給予20%土地增值稅。囤地兩年即無條件收回。但上有政策下有對(duì)策。 很多開發(fā)商前期的時(shí)候采取了,挖坑等漲價(jià)的策略,后來國(guó)家也聰明了。 從開工起計(jì)算兩年內(nèi)不能完工的項(xiàng)目也予以重罰。 開發(fā)商們又出了新招,他開工啊,他也很快的建設(shè),但只幾百畝的地塊被分成了N期,一期只建幾棟樓,還是等漲價(jià)。 這也就造成了,一個(gè)項(xiàng)目辦理N個(gè)預(yù)售證,而且預(yù)售證被拖著不辦,因?yàn)橘Y金無鴨梨啊,就等著地價(jià)和房?jī)r(jià)飆升呢!這與火速辦理預(yù)售證的形成了鮮明對(duì)比,一次開發(fā)辦召開的房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的會(huì)議上,倆公司的老總分別提出了自己對(duì)開發(fā)辦工作的建議,一個(gè)要求簡(jiǎn)化辦理預(yù)售證的流程,提高工作效率,另一個(gè)針鋒相對(duì),說加大預(yù)售證辦理的審查力度,細(xì)化辦理流程。。 搞的開發(fā)辦領(lǐng)導(dǎo)很是驚詫。。

  剛才說到了開發(fā)貸,這個(gè)事也是水很深的。

  牽扯到評(píng)估值,按常理說評(píng)估值的高低由評(píng)估公司說了算,但實(shí)際上是銀行說了算,他自己認(rèn)為可以貸多少,然后開發(fā)商會(huì)要求評(píng)估公司給評(píng)估多少! 評(píng)估公司就成了徹頭徹尾的橡皮圖章。很多時(shí)候,銀行內(nèi)部的評(píng)估是最關(guān)鍵的,因此銀行的某些人員會(huì)對(duì)開發(fā)商肆無忌憚的獅子開口。而且很多時(shí)候土地屬性也會(huì)影響評(píng)估價(jià)值,某些開發(fā)商竟然會(huì)在這個(gè)時(shí)候還采取變更土地屬性手段,這個(gè)事就是大大的違規(guī)了。在他從業(yè)這么多年的時(shí)間里,就發(fā)現(xiàn)過一例。 但不能不說,在現(xiàn)行的監(jiān)督機(jī)制下,一切皆有可能!

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