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　　他懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。

　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。在他個人的職業生涯中，他從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的。在他與同行的交流中，他也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面各個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念?這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAMEOVER。

　　在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

　　現在改革開發這么多年了，他們好到哪里去了嗎?他們的辦事流程方便嗎?他們能方便快捷的為企業服務嗎?

　　到了今時今日，還有什么企業抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環節太復雜嗎?聽不到了。為什么?因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

　　他知道他這么說，會有很多糞青完全不能理解。他就這么告訴你們：大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發而動全身。

　　因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么?因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。

　　之后的內容，大家就開始熟悉起來了：他們終于進入銷售環節的各項手續了。

　　預售許可證

　　終于說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。他所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

　　一般高層建筑需要完成2/3以上才能辦理，要是多層就需要封頂。 但很多時候事在人為，他見過土方還沒搞完就拿到預售證的，但這個只是極個別的例子，不予評論了。但辦理預售證的周期和分批次辦理里面還是有貓膩的，原則上說同時動工的建筑應該同時辦理預售證，但他所見的大部分開發商都是分棟辦理的。 也就是買房者所見的分期推盤。。還有辦理預售證的快慢都體現了一個開發商資金流轉的順暢程度。 這個問題后面關于融資再講到

　　在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。他們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢?最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，他個人沒有見過。開發商也沒這種能力或故意去故意做假，當然他個人不排除有些頭被門夾了的開發商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。

　　現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

　　唉，又出來一個“做通”工作。

　　關于銷售的事，這方面對于很多網友來說可能就比較直觀了，可能也接觸過不少。

　　一般在拿地之后就有很多顧問公司，代理公司會蜂擁而至。來競標項目銷售的代理權或者做項目全程的營銷顧問。這個相對比較市場化，開發商會根據傭金的高低和經驗的資深與否做決斷。但也見過很莫名其妙的代理商，很多政府高管的二代或者七大姑八大姨會主動上門說，“你看，你這項目不錯，肉你吃了，把湯給我喝吧。”那個時候，老板都是最頭疼的。本身作為一個項目成功的關鍵因素銷售問題，應該是非常重視的，但卻礙于領導的面子只能給他們做。 幸好，前些年在房地產還是賣方市場的時候，這個也無關緊要，但隨著市場調控與競爭的加劇，很多開發商也不敢在這個問題上馬虎了!他公司曾遇到該問題，被他給解決了，其實很簡單，明說這個事他已經答應給某公司做了，這樣吧，他把該公司的傭金，拿出一定比例給該人，然后讓該人掛職在代理公司，這樣里外都不得罪。 當然如果是多個皇親來找的話，就讓他們自己去PK。最后臺子硬的，給予這個待遇。

　　說個敏感的話題，關于房價

　　房屋的定價，其實是個很無厘頭的過程。 他接觸的多個代理公司給出的定價方案都很啼笑皆非，根據多年的經驗得出結論，房價跟成本基本上很少有關系。 因為他們給出的定價方案全是采取的類比定價法，然后后面再跟上一個成本的預估(當然代理公司搞的這個成本預估其實很不靠譜)，說白了就是看看周邊別人賣多少，咱們比他好幾條街，就貴幾條街!而且在類比方案中，經常看到他是西班牙園林，他們是地中海風情。比他好一條街，就貴一條街! 哈哈!他小區入口沒有雕塑水景，他們有雕塑水景，再貴一條街! 其實作為銷售方來說很多論據自己的覺得看不過去，但大部分時候就那樣蒙混過去了。因為開發公司不需要太細致的計算，只需要抓大方向就夠了。 剩下的就是代理公司自己去折騰

　　來講講融資，不過這塊一般都是公司大拿來處理的。他一般都是出于跑腿辦事的狀態，所以深層次的東西可能挖不到。請大家見諒。

　　開發商資金需求密集期是拿地前 和趕工期的時候。一般開發商，自有資金可能只占到項目總投資的30%-40%。剩余資金都是需要貸款和銷售的支撐。銷售這塊按下不表，貸款這個門道也是外人很難窺其門徑的。真正的運作高手甚至可以做到空手套白狼，利用貸款運作將自有資金的比例降至20%以下，而且這個手段在房地產形成市場的初期甚為盛行。操作手段之巧妙和運作風險之高也是不在話下，當然這種操作手段與囤地的守株待兔行為大相徑庭。而這兩者也會從后期預售證辦理的周期上看出一些端倪。

　　很多開發商不可能只有一個項目，有不少開發商采取了拆東墻補西墻的方式快速拿地，利用現有項目的銷售款項拆借至新公司新項目，而后新項目快速辦理前期各項手續，進入施工階段。在此階段全力打通銀行的關節，申請項目開發貸，當然開發貸的發放必須要堅持到項目封頂才能拿到，銀行在這方面的規定是非常，非常嚴格的。 這個時候很容易出現一個莫名其妙的現象，老項目工程進度緩慢，甚至可能延誤交房，新項目進度飛速，快速封頂!其根結就在這個資金的拆借。。如果這個時候資金鏈斷掉，那開發商就死的很難看了，兩個項目全都爛尾，是很容易預見的!本地某大型開發企業，利用手中成功的項目至青島圈地，新項目受新規制約，遲遲不能收到貸款和預售證最終導致鋃鐺入獄，當然前期成功項目的那些業主都遭了秧，因為第一個項目的開發貸未償還，導致該項目被銀行查扣。這也給眾多QS投資房產敲響警鐘，房產證未到手之前，一切皆有可能。

　　還有一種可能，拋開內部拆借的事，很多浙江籍的開發商(抱歉不是地域性歧視哦)，他們的融資能力超強，可以利用幾天時間從人際圈內拆借到上億的資金(這個真不是吹牛的)，當然利息也是極其瘋狂的，然后項目快速啟動至封頂，然后項目開發貸到手后，急速歸還拆借款，拿預售證開賣，一氣呵成!必須要一氣呵成。。 不然，會有人跳樓的!

　　說完了那些大腕的手段之后，來說說細節的事。

　　預售證辦理背后的故事。

　　前面說了，那幾種情況都是火速辦理預售證。還有一種，囤地待售的情況是比較常見的。受國家政策影響，現囤地一年不滿兩年就給予20%土地增值稅。囤地兩年即無條件收回。但上有政策下有對策。 很多開發商前期的時候采取了，挖坑等漲價的策略，后來國家也聰明了。 從開工起計算兩年內不能完工的項目也予以重罰。 開發商們又出了新招，他開工啊，他也很快的建設，但只幾百畝的地塊被分成了N期，一期只建幾棟樓，還是等漲價。 這也就造成了，一個項目辦理N個預售證，而且預售證被拖著不辦，因為資金無鴨梨啊，就等著地價和房價飆升呢!這與火速辦理預售證的形成了鮮明對比，一次開發辦召開的房地產市場治理的會議上，倆公司的老總分別提出了自己對開發辦工作的建議，一個要求簡化辦理預售證的流程，提高工作效率，另一個針鋒相對，說加大預售證辦理的審查力度，細化辦理流程。。 搞的開發辦領導很是驚詫。。

　　剛才說到了開發貸，這個事也是水很深的。

　　牽扯到評估值，按常理說評估值的高低由評估公司說了算，但實際上是銀行說了算，他自己認為可以貸多少，然后開發商會要求評估公司給評估多少! 評估公司就成了徹頭徹尾的橡皮圖章。很多時候，銀行內部的評估是最關鍵的，因此銀行的某些人員會對開發商肆無忌憚的獅子開口。而且很多時候土地屬性也會影響評估價值，某些開發商竟然會在這個時候還采取變更土地屬性手段，這個事就是大大的違規了。在他從業這么多年的時間里，就發現過一例。 但不能不說，在現行的監督機制下，一切皆有可能!

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