直到2000年，北京CBD才開始大規(guī)模建設(shè)，經(jīng)過十幾年的建設(shè)發(fā)展，如今已經(jīng)成為中國最具影響力的商務(wù)中心區(qū)。
如今的CBD已經(jīng)形成了總部經(jīng)濟，這里聚集了世界500強企業(yè)超過170家，占全市65%以上，殼牌、豐田、三星等跨國公司地區(qū)總部超過50家，占全市60%以上，成為北京市落實總部經(jīng)濟政策的試點區(qū)。
與總部經(jīng)濟相配套的，少不了世界級的金融機構(gòu)。渣打銀行、德意志銀行以及全球最大的納斯達克和紐約證券交易所等都聚集在CBD，成為北京金融機構(gòu)最多、種類最全的區(qū)域。
有人曾總結(jié)：“國貿(mào)十字路口的對陣，很有些味道可品。心臟國貿(mào)是中外合作的產(chǎn)物，招商局大廈屬于官辦資本，建外SOHO屬于當(dāng)今名頭最響的民營企業(yè)家……這種空間資源分配結(jié)果，實際上顯示著中國社會的財富分布現(xiàn)狀。”
事實上，何種性質(zhì)資本或許根本不重要，知識、信息、資本云集在這里就是財富。而作為CBD核心的國貿(mào)，也成為聚集世界500強及稅收最多的樓宇。
高成本
“樓越建越高，品牌越來越高端，租金越來越貴”，土生土長的北京人會這樣描述印象中的國貿(mào)——而這句話的言外之意是——這樣的高消費難免會提高整個北京的消費水平。
那些昂貴的品牌大部分都集中在國貿(mào)商城一層精品區(qū)域。國貿(mào)商城的前身是國貿(mào)商場，1990年開業(yè)，當(dāng)時在北京率先引進品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式。1997年在國貿(mào)商場基礎(chǔ)上投入4000萬美元改造擴建，于2000年5月全新亮相，并更名為“國貿(mào)商城”。
1999年，路易·威登在國貿(mào)商城開設(shè)了繼王府飯店之后北京第二家皮具專賣店,成為入駐國貿(mào)的第一家奢侈品品牌。
之后幾年，珠寶品牌梵克雅寶、時裝品牌CHLOE等相繼進入國貿(mào)商場。路易威登的總經(jīng)理曾表示：“在北京發(fā)展，最大的難題在于開店選址，選擇一個頂級消費場所。奢侈品牌選址要求環(huán)境優(yōu)雅，面積足夠?qū)挸?而最重要的是‘鄰居’，若干大牌能夠聚在一起，以產(chǎn)生‘集聚效應(yīng)’，吸引高端客源。CBD這個環(huán)境的確令我們很滿意，它聚集了北京最‘優(yōu)雅’的消費者。”
用優(yōu)雅來形容精品區(qū)的消費者最為恰當(dāng)。每一家店面都很寬敞明亮，淡雅的音樂。一名中年外籍男士仔細打量著一件西裝，其認真程度絕不亞于文物學(xué)家拿著放大鏡辨別珍寶。
與時尚品牌區(qū)的音樂勁爆人際穿梭相比，這里偏于安靜。顧客的流量和頻率可能不大，但對店主來說，這些客人的單次消費能力才是最重要的。
某品牌店銷售人員透露,“月流水30萬元在這些世界名牌店鋪已算不得經(jīng)營出眾，像國貿(mào)的LV月流水大約在300萬元人民幣左右。”
在國貿(mào)商城負責(zé)銷售及品牌規(guī)劃的副總經(jīng)理黃興齡的記憶中，1998年進入國貿(mào)工作時，看到作為高檔購物中心的國貿(mào)商城，“竟然連一家真正的國際品牌都沒有。”
而改造后的商城共容納的國際一線品牌數(shù)量翻了幾倍。除此之外，更多非大眾流行但卻很精致高端的奢侈品牌開始進入商城。
2011年年初中國國際貿(mào)易中心股份有限公司對外透露，國貿(mào)商城購物廣場平均租金高達54.81美元/平方米/月，但平均出租率卻高達98.69%。
除了品牌奢侈，國貿(mào)寫字樓的租金也同樣奢侈。
有媒體稱2010年國貿(mào)三期寫字樓的租金報價為10元-15元/天/平方米，遠遠高于同區(qū)域其他寫字樓租金價格，為京城最貴。而戴德梁行監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2010年開始北京CBD寫字樓的租金在燕莎、中關(guān)村等其他甲級寫字樓中都名列前茅。
8月31日發(fā)布的中國國貿(mào)半年報顯示，公司上半年實現(xiàn)凈利潤比去年同期增增長215.19%，其中物業(yè)出租及管理毛利率比上年同期增長8.98%酒店經(jīng)營比上年同期增長17.93%。
最貴的還有國貿(mào)停車費。
由于國貿(mào)是2001年北京扶持的10家自主調(diào)節(jié)停車收費標準單位之一，因此長期以來國貿(mào)的停車費是北京最高的。地上車位10元/小時。
直到2010年實施新的收費制度以后，停車費才下降2元。
擁堵病
卡爾維諾在《看不見的城市》中寫道：“城市不會泄露自己的過去，只會把它像手紋一樣藏起來，它被寫在街巷的角落、窗格的護欄、樓梯的扶手、避雷的天線和旗桿上……”
以國貿(mào)CBD作比，其經(jīng)濟發(fā)展的歷史不僅被寫在一幢幢摩天辦公大樓上，寫在高昂的消費上，更寫在了它擁堵的交通中。中央商務(wù)區(qū)這個華麗時尚的外表下暗藏著高速發(fā)展導(dǎo)致的某種失衡。
有關(guān)國貿(mào)交通的介紹是這樣的：地處北京東長安街延長線與東三環(huán)路交界處，毗鄰使館區(qū)，距首都機場只有45分鐘車程。地鐵國貿(mào)站與各線地鐵相通，多條公共汽車線路從門前通過，地理位置優(yōu)越，交通十分快捷。
遺憾的是，這樣的優(yōu)越和快捷卻讓很多人望而卻步。
“高峰點兒誰都不愿意去那地兒，太堵了。”這成了北京出租車師傅們的共識。
北京是一個永遠不缺堵車的城市，這一點在CBD表現(xiàn)得尤為突出。每次電視里講述北京堵車，鏡頭總是更多地給國貿(mào)附近四通八達的路網(wǎng)。
老北京人說，十幾年前，國貿(mào)附近還是地鐵未通，交通不發(fā)達的地方。當(dāng)然，彼時還沒有像今天這么多的高大寫字樓。
隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，CBD的經(jīng)濟功能被定義為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū)，現(xiàn)代化超高層建筑集中且具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢的區(qū)域。然而，企業(yè)的聚集已經(jīng)遠遠超出了蓋高樓那么簡單。
2010年8月，CBD核心區(qū)的12個黃金地塊開始招標。這些地塊在日后都變成了高樓林立的黃金寶地，容積率最高達26，遠超過了當(dāng)時京城寫字樓平均為5的容積率。這些地塊兒全投入使用，每天CBD的上班族至少6萬人以上。
容積率過高必然會搶占大量的交通資源，擁堵相伴而來。
北京交通大學(xué)系統(tǒng)工程與控制研究所的賈順平教授早在2004年就提出，CBD交通擁堵的主要原因是交通需求大，路網(wǎng)的密度小。
即使在接下來的幾年里，CBD配套建設(shè)了停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、城市管理調(diào)度指揮中心等智能交通體系，并開通連接地鐵站點與主要商務(wù)樓宇的免費班車，希望最大限度優(yōu)化交通環(huán)境。
“地鐵開通后，可能一些原來開私家車去國貿(mào)的人會選擇乘坐地鐵，”市民張先生如是說，但他更擔(dān)心的是，“再蓋寫字樓的話，那么小的范圍更多的人有交通需求，最后肯定還是堵。”
據(jù)了解，國貿(mào)三期工程B階段已經(jīng)于今年5月9日正式啟動，B階段全部完工后，國貿(mào)中心的總建筑面積將達114萬平方米。屆時，又會有多少人進住還不得而知。
但有一點似乎不能忽視，CBD從一個側(cè)面在印證著“在有限的土地上創(chuàng)造出最大的商業(yè)價值”這個追求。但是，在商業(yè)價值和交通資源之間;在高樓林立和經(jīng)濟發(fā)展之間找到平衡才是重中之重。畢竟，有時候樓的高度與CBD的繁榮程度并不能直接與一個城市區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展情況畫上等號。
遠大：一家“造樓”公司的速度與“市場”
7個月內(nèi)建成838米的“世界第一高樓”，實際建樓期只有3個月，輿論認為遠大集團有商業(yè)炒作之嫌，旨在營銷展示其獨特的高樓建造技術(shù)。但以生產(chǎn)空調(diào)聞名的遠大集團似乎沒有開玩笑的意思，在短時間內(nèi)‘組裝’起一棟高樓，也是它們的拿手好戲。
速度
自8月27日“天空城市（詞條“天空城市”由行業(yè)大百科提供）”項目交付湖南大學(xué)環(huán)境影響評價中心開始環(huán)評公示起，遠大集團幾乎就沒有就此項目接受過國內(nèi)媒體的采訪，關(guān)于“天空城市”的信息，顯得支離破碎。
新金融的采訪同樣遭到拒絕，理由是“現(xiàn)在處于保密階段，任何關(guān)于‘天空城市’的信息不適合公開。”
這座并未真正落地的“天空城市”，已讓人產(chǎn)生了諸多猜想。
湖南大學(xué)環(huán)境影響評價中心工作人員透露，該項目開工前要經(jīng)過諸如能源評價、消防評價、圖紙方案審批等眾多環(huán)節(jié)，環(huán)境評價只是其中一項。
而此次《天空城市項目環(huán)評》則針對的是施工期和運營期的污染問題，因污染“影響很小”，項目通過專家評審會的幾率并不低。
遠大集團提供的《“天空城市”初步計劃》顯示：“天空城市”項目的選址地點為湖南省長沙市望城區(qū)，計劃建設(shè)高度為838米，共220層。
今年6月公布建設(shè)計劃時，遠大集團總裁辦朱琳芳告訴記者，“天空城市”為集住宅、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、寫字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合大樓。
按照遠大集團的構(gòu)想，這座由迪拜設(shè)計師設(shè)計的“天空城市”，采用遠大可持續(xù)建筑模塊化材料，就像堆積木那樣，從2012年11月開始，至2013年1月建成，“拼裝”起全球最高的摩天大樓，只用3個月，一天甚至可以“堆積”出5層。
目前的全球第一高樓迪拜哈里發(fā)塔建造時，用了近6年時間方才完成。
其使用的建筑技術(shù)讓遠大集團自豪，他們稱之為是“人類歷史上最重大的創(chuàng)新”。按照這一技術(shù)，他們將建造“天空城市”95%的工程量放在工廠里完成。
在遠大可建科技有限公司(以下簡稱“遠大可建”)工廠里，數(shù)千名工人需要忙碌于焊接捶打，制作長15.6米、寬3.9米的地板以及墻面塊狀標準件。
制作完成后，這些標準件將由平板卡車運送至施工現(xiàn)場，并迅速吊起，安裝在之前早已計劃好的位置，建筑工人只需要在現(xiàn)場擰緊螺絲，然后刷漆。
跨界
遠大集團也早已反復(fù)驗證了它們的技術(shù)。
`縱觀遠大以前的建筑項目，先有6天時間建成15層的新方舟賓館，后有15天蓋起30層塔式酒店T30。
15天建30層樓，也被英國媒體《每日郵報》冠上“中國速度”稱號。
現(xiàn)在這個“世界第一高樓”的項目似乎并不是一件難事，除了建筑規(guī)模不同，它們所用的預(yù)制組件與堆疊方式幾乎完全相同。
然而，這家靠生產(chǎn)空調(diào)發(fā)家的公司在數(shù)年前跨界進軍建筑行業(yè)，則顯得吊詭。
1988年，以3000元人民幣作為資本金成立的遠大集團，在之后的長時期內(nèi)一直將業(yè)務(wù)重心放在生產(chǎn)非電中央空調(diào)上。如今，這家企業(yè)已成為全球最大空調(diào)制造商之一。
其對外公布的進軍建筑行業(yè)的原因，有些理想主義。
在接受英國《金融時報》采訪時，遠大集團董事長張躍稱：在看到2008年四川地震中樓房倒塌的慘狀后，他認定自己的真正使命是進軍建筑業(yè)。
人們總是認為，建筑行業(yè)存在大量問題，這是一個非常過時、落后的行業(yè)，目前很多行業(yè)都有較高的高科技含量，但建筑不是其中之一。“我們希望能夠改變這種狀況。”張躍曾如是說。
在張躍的構(gòu)想中，他需要借鑒世界各地城市郊區(qū)常見的預(yù)制房屋的建筑理念，并放大其工程規(guī)模。
2009年3月，遠大科技集團創(chuàng)立全資子公司遠大可建，并專心打造“可持續(xù)建筑”的概念：9度抗震（詞條“抗震”由行業(yè)大百科提供）、5倍節(jié)能、20倍凈化、90%工廠制造、1%建筑垃圾。
當(dāng)然，遠大還有其他的預(yù)期：在不遠的未來，全世界每三幢新建建筑就有一幢是遠大可建的產(chǎn)品，“讓全人類共享遠大可建的關(guān)懷”。
商務(wù)區(qū)
實際上，遠大集團“投身”建筑業(yè)之時，中國城市的高樓角逐已趨向激烈，這一角逐幾乎發(fā)生在每一個一線城市。
1999年，420.5米高的上海金茂大廈竣工，中國終于擁有了第一座摩天大樓。
2008年，492米的上海環(huán)球金融中心建成，3個月后，632米的上海中心開工建設(shè)。
相距不遠的江蘇蘇州則在2005年才擁有了其第一座摩天大樓——232米的蘇州新地中心。但4年后，這一城市的高樓紀錄被282米的環(huán)球188打破。
2012年，蘇州金雞湖畔還要建起號稱“世界第一門”、“中國第一大高樓”的“東方之門”。然而，“東方之門”還未竣工，在其北側(cè)，名為蘇州中心廣場的大型城市綜合體已經(jīng)在2012年5月破土動工，項目中包含500米和450米超高層建筑各1棟。“東方之門”還未封頂就要以“屈居蘇州第三”收場。
“摩天城市網(wǎng)”發(fā)布的“2011中國摩天城市排行榜”則顯示：5年之后，中國的摩天大樓總數(shù)將超過800座，為目前美國摩天大樓總數(shù)的4倍。未來3年，平均每5天就有一座摩天大樓在中國封頂。
2012年6月5日，遠大可建與長沙市望城區(qū)人民政府簽訂J220項目戰(zhàn)略協(xié)議，同時與J220項目用材供貨方逐一簽約。
而彼時，遠大集團總裁辦新聞事務(wù)負責(zé)人朱琳芳則告訴記者，“這僅是個戰(zhàn)略協(xié)議”。
業(yè)內(nèi)人士告訴新金融記者，建造高樓總與當(dāng)時的市場需求有關(guān)，區(qū)別只在作為市場主體的是城市經(jīng)濟還是地方政府。
而在他看來，無論作為市場主體的是城市經(jīng)濟還是地方政府，建樓的速度都趨向于更快。
在另一方面，高樓也有其“城市經(jīng)濟吸附力”，使之周邊產(chǎn)生商務(wù)區(qū)，“如北京國貿(mào)建成后，其產(chǎn)生巨大吸附力，促成周圍商圈的發(fā)展以及CBD的形成。”
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